COUR D’APPEL DE [Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 08 Décembre 2025

N°

N° RG 23/00173 – N° Portalis DBWP-W-B7H-CUCZ

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SEKADI

prise en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Francois DESSINGES de la SCP TGA-AVOCATS, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDERESSE :

Compagnie d’assurances ALLIANZ I.A.R.D

Prise en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Aurélie FABBIAN de la SCP LEGALP, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Emilie CUQ-GIRAULT, Juge, statuant à juge unique

GREFFIER : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS : à l’audience publique du huit septembre deux mil vingt-cinq, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le huit décembre deux mil vingt-cinq

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EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication du 16 janvier 2020, la Société SEKADI, a été déclarée adjudicataire d’une maison d’habitation avec terrain attenant située dans la commune de [Localité 7], lieu-dit [Localité 3] cadastrée Section A n°[Cadastre 2] et Section A n°[Cadastre 1].

La Société SEKADI a assuré ce bien immobilier auprès de la Société ALLIANZ, par contrat n°60945930 avec effet au 31 janvier 2020.

Monsieur [Z] s’est maintenu dans les lieux. Il n’est pas contesté que la société SEKADI a fait délivrer un commandement de quitter les lieux à Monsieur [Z] par acte de commissaire de justice du 6 août 2020.

Par jugement du 3 décembre 2020, le juge de l’exécution de ce tribunal a ordonné l’expulsion de Monsieur [Z]. Par arrêt du 4 mai 2021, la Cour d’appel de [Localité 4] a confirmé ce jugement.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2021, la société SEKADI a fait constater les dégradations du bien immobilier au départ de Monsieur [Z]. Elle a par ailleurs déclaré le sinistre à son assurance.

Par courrier du 18 mai 2022, la Société ALLIANZ a opposé un refus de garantie.

Par courrier recommandé du 11 juillet 2022, la Société SEKADI a demandé à la Société ALLIANZ de reconsidérer sa position dans le cadre d’une tentative de règlement amiable.

Par courriel du 8 septembre 2022, la Société ALLIANZ a maintenu sa position.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, la société SEKADI a assigné devant le tribunal judiciaire de céans la société ALLIANZ aux fins de voir :

— ECARTER l’exclusion de garantie générale sur l’absence d’aléa et l’exclusion de garantie vol-vandalisme opposées par la société ALLIANZ ;

En conséquence,

— CONDAMNER la société ALLIANZ à payer à la société SEKADI une indemnité de 82.318,32 euros TTC à titre de dommages-intérêts ;

— PRONONCER l’exécution provisoire de droit ;

— CONDAMNER la société ALLIANZ à payer à la société SEKADI une somme de 3.000,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

L’ordonnance de clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 20 novembre 2024 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 8 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, la société SEKADI demande au tribunal de :

— DEBOUTER la Société ALLIANZ de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— DIRE et JUGER que les garanties souscrites au contrat 60945930, notamment le vol et les actes de vandalisme sont acquises ;

En conséquence,

— ECARTER l’exclusion de garantie générale sur l’absence d’aléa et l’exclusion de garantie vol-vandalisme opposées par la société ALLIANZ ;

En conséquence,

— CONDAMNER la société ALLIANZ à payer à la société SEKADI une indemnité de 82.318,32€ TTC à titre de dommages-intérêts ;

Subsidiairement, sur la demande de réduction proportionnelle – article L 113-9 du Code des Assurances :

— DIRE et JUGER que la Société SEKADI n’a commis aucune omission ou fausse déclaration au sens de l’article L 113-9 du Code des Assurances ;

— DIRE et JUGER que la Société ALLIANZ ne rapporte pas la preuve que le montant de la prime due sur la base d’une déclaration d’une superficie de 255m² aurait été plus élevée que pour une superficie moindre ;

En conséquence,

— DEBOUTER la Société ALLIANZ de ses prétentions de ce chef.

En toutes hypothèses,

— PRONONCER l’exécution provisoire de droit ;

— CONDAMNER la société ALLIANZ à payer la société SEKADI une somme de 3.000,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Invoquant les dispositions du code des assurances, la société SEKADI constate que la société ALLIANZ n’oppose plus l’exclusion générale de garantie figurant aux conditions générales mais fonde son refus d’indemnisation sur une exclusion de garantie “vol dommage”. La société SEKADI considère que contrairement aux dispositions des articles L112-3 et suivants du code des assurances, la clause d’exclusion de garantie n’est pas valide car elle n’est pas formulée en caractères très apparents: les événements garantis étant formulés en caractère gras et dans une police plus grande que les événements non garantis, le terme “exclusion de garantie” n’étant même pas employé. Elle rappelle que Monsieur [Z] occupait le bien à titre gratuit et n’était pas locataire, aucun bail opposable à la société SEKADI n’ayant été signé; que l’exclusion de ganratie ne prévoit pas l’occupation à titre gratuit du bien et que le fait que Monsieur [Z] se soit maintenu dans les lieux malgré le commandement de quitter les lieux ne signifie pas pour autant qu’il était “une personne non autorisée” au sens des conditions de garantie, ces dernières conditions de garantie ne donnant aucune définition. Ainsi, les conditions générales d’ALLIANZ ne définissent pas de manière formelle et limitée les termes de ces mêmes conditions, la clause d’exclusion de garantie pour vol devant donc être écartée.

Concernant la garantie des dommages causés au système de filtration de la piscine, manifestement situé dans l’enceinte de la propriété, doivent être couverts grâce à la garantie “complément +”.

La société SEKADI rappelle qu’elle a engagé des frais de réparation pour un montant de 82.318,32€ et le fait que la dégradation, entre le moment de l’acquisition et le moment où elle a finalement pris possession du bien, n’est pas contestable, procès-verbal de constatations d’huissier à l’appui.

Elle s’oppose enfin à toute demande de diminution de son indemnisation, contestant tout mauvaise foi dans ses déclarations.

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Par des conclusions récapitulatives et en réponse n°3 notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, la société ALLIANZ demande au tribunal de :

— JUGER que les garanties souscrites au contrat 60945930, notamment le vol et les actes de

vandalisme, ne sont pas acquises au regard de la situation rapportée ;

EN CONSEQUENCE :

— DEBOUTER la SARL SEKAKI de toutes ses demandes,

A TITRE SUBISIDIAIRE, dans l’hypothèse où la garantie serait acquise,

— REJETER les demandes indemnitaires comme n’étant pas justifiées ;

Dans l’hypothèse où une somme serait retenue à titre d’indemnité :

* appliquer les limitations d’indemnisation à hauteur de 3000 € pour le vol et 15 000€ pour les

dégradations

* dire que l’indemnisation finale sera rapportée du coefficient de 0.75 en application de l’article

L113-9 du Code des assurances ;

— DEDUIRE également de cette somme la franchise de 400 € prévue au contrat d’assurance

— CONDAMNER la SARL SEKADI au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens ;

Au visa des articles 1353 et suivants du Code civil et L113-9 du Code des Assurances, la société ALLIANZ rappelle les conditions générales du contrat d’assurance et les exclusions de garanties pour le vol et le vandalisme. Elle considère que Monsieur [Z] occupait le bien à titre de locataire lors de l’adjudication, le cahier des charges et le PV de constat d’huissier de 2019 mentionnant l’existence d’un bail selon acte du 3 janvier 2017, ce fait justifiant l’exclusion de garantie. Elle ajoute qu’en tout état de cause, la garantie est exclue même si Monsieur [Z] n’est pas locataire puisqu’il est alors un occupant sans l’accord du propriétaire, son départ de slieux n’ayant été rendu possible qu’à la suite d’une procédure d’expulsion.

Subsidiairement, elle sollicite le rejet des demandes indemnitaires qui ne sont justifiées par aucune facture, rappelle que le vol n’est garanti qu’à l’intérieur des bâtiments assurés, que les actes de vandalisme ne sont garantis que sur les parties extérieures de l’immeuble lui-même, excluant la piscine et son local technique, qu’aucun état des lieux du biens au moment de l’adjudication ne figure au dossier, en janvier 2020.

Enfin, elle invoque la fausse déclaration de la société SEKADI concernant la surface du bien à assurer et sollicite l’application d’un coefficient de 0.75 à toute indemnisation qui serait allouée.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Plus spécialement, selon les articles L112-3 et L112-4 du code des assurances, le contrat d’assurance et les informations transmises par l’assureur au souscripteur sont rédigés par écrit, en français, en caractère apparents ; les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

Sur la forme de la clause d’exclusion de garantie

En l’espèce, le contrat d’assurance conclu entre la société SEKADI et la société ALLIANZ le 6 février 2020 avec effet rétroactif au 31 janvier 2020, prévoit, dans sa partie “3. Les garanties “Dommages aux biens”, qu’en plus des exclusions générales, la société d’assurance ne garantit pas:

1. La disparition, destruction et détérioration :

* commise par un membre de votre famille, vos préposés, vos locataires, ou sous locataires, ou avec leur complicité ;

* survenue (…) en cas d’occupation par des personnes non autorisées par vous.

Le contrat précise que la garantie vol inclut les actes de vandalisme à l’intérieur des bâtiments.

La garantie “complément +” souscrite par la société SEKADI prévoit un complément de garantie pour les dommages matériels causés par les actes de vandalisme sur les parties extérieures de l’immeuble assuré. La même clause précise que restent exclus les actes de vandalisme commis par un membre de la famille, un préposé, un locataire ou sous-locataire. Le contrat renvoie aux exclusions de la garnatie “vol” et aux exclusions générales.

Contrairement à ce que soulève la société SEKADI, force est de constater que les garanties exclues par le contrat d’assurance apparaissent en caractère gras et dans une police de taille supérieure à celle utilisée pour les éléments qui sont garantis. La présentation dans une typographie aérée remplit le critère d’apparence requis. La clause d’exclusion de garantie pour le vol ne saurait en conséquence être écartée en l’espèce.

Cette clause prévoit une exclusion de garantie notamment pour l’occupation des lieux par une personne non autorisée par le souscripteur.

Sur l’occupation du bien

Il ressort des éléments au dossier, notamment de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 4] du 4 mai 2021, que le bail conclu le 3 janvier 2017 entre Monsieur [Z] et la société HML est inopposable à la société SEKADI, la cour ayant considéré que le bail litigieux, conclu trois semaines après le jugement du juge de l’exécution ordonnant la vente forcée du bien, était un bail conclu pour permettre à Monsieur [Z] de se maintenir dans les lieux nonobstant la procédure de saisie.

Les parties ne communiquent pas le cahier des conditions de vente qui mentionnerait que le bien est occupé par Monsieur [Z].

Ainsi, la qualité de locataire de Monsieur [Z] ne peut être retenue et l’exclusion de garantie fondée sur cet argument.

Cependant, si le contrat d’assurance ne prévoit pas expressément l’exclusion de garantie du fait d’une occupation à titre gratuit du bien, il n’en demeure pas moins que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre du bien depuis le jugement d’adjudication.

Sans procéder à une interprétation extensive de la clause d’exclusion au contrat, il est légitime de considérer que la formulation “occupation par des personnes non autorisées par vous” désigne notamment les occupants sans droit ni titre. En effet, si la société SEKADI n’a fait délivrer de commandement de quitter les lieux que le 6 août 2020 alors que le jugement d’adjudication date du 16 janvier 2020, ce jugement constituait un titre exécutoire et la délivrance d’un commandement de quitter les lieux une modalité de l’exécution forcée. Il ne saurait être déduit de ces éléments, en l’absence de toute autre pièce au dossier, que la société SEKADI a volontairement consenti au maintien de Monsieur [Z] dans les lieux.

Par ailleurs, les conditions d’exclusion de garanti pour les dommages causés à la piscine et les éléments attenants cont les mêmes que pour le bâtiment principal.

En conséquence, la garantie vol et vandalisme n’est pas applicable au sinistre et la société SEKADI est déboutée de ses demandes indemnitaires envers la société ALLIANZ.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SEKADI, succombant à l’instance en supportera les dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

la société SEKADI, condamnée aux dépens, devra verser à la société ALLIANZ une somme qu’il paraît équitable de fixer à 1500 euros.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement à juge unique par jugement mis à disposition des parties au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort :

DEBOUTE la SARL SEKADI de sa demande d’indemnisation de son préjudice,

CONDAMNE la SARL SEKADI à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SARL SEKADI aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la juge et par le greffier.

Le greffier La juge

Copies et grosses délivrées aux avocats le