TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Décision du : 31 Mars 2026

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “LES DUCS D’AUVERGNE” REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC, LA SARL CEGADIM

C/

[T]

N° RG 25/01892 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCJ2

n°:

ORDONNANCE

Rendue le trente et un Mars deux mil vingt six

par Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente, du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

DEMANDEUR :

— Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “LES DUCS D’AUVERGNE” REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC, LA SARL CEGADIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Anne-sophie ROCHE de la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-

PRADES-ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEUR :

— Monsieur [Q] [T], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après l’audience de mise en état physique du 13 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026 puis prorogée à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 9 mai 2019, M. [T] a acquis de M. [L] les biens et droits immobiliers suivants, au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, cadastré section BH n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 3], et BI n°[Cadastre 2], lieudit [Adresse 4], commune de [Localité 2] (Puy-de-Dôme) :

— Lot n°15 : dans le bâtiment A, un appartement sis au 3 ème étage, outre 65/10000 èmes des

parties communes générales.

L’acte stipulait en page 4 que l’état descriptif de division avait été établi par acte de maître [X], notaire, en date du 19 mars 1970 publié au service de publicité foncière le 16 avril 1970, Volume 5194 n°1, et que le règlement de copropriété avait été dressé par un autre acte du même notaire en date du 30 avril 1975, publié le 16 mai 1975, Volume 7627 n°6.

En juin 2019, M. [T], compte tenu du classement de l’immeuble en classe C, selon le diagnostic de performance énergétique visé en page 17 de l’acte de vente, et de l’absence d’étanchéité des menuiseries extérieures, a entrepris de faire procéder à leur remplacement.

Ces travaux ont donné lieu, après achèvement, à l’émission de deux factures des 20 avril et 11 juin 2019 de 3.255,59 euros et 7.596,39 euros correspondant au montant total du devis accepté en date du 21 février 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 juillet 2019, la SARL Cegadim, syndic de la copropriété, a signalé à M.[T] que les fenêtres changées dans deux chambres « [n’étaient] pas conformes aux fenêtres antérieures ou à celles des autres appartements », l’invitant en outre à prendre contact afin d’envisager les solutions de reprise envisageables.

Par courriel du 5 août 2019, M.[T] a répondu d’une part qu’il avait transmis au menuisier [W] le « cahier des charges » concernant l’immeuble, d’autre part qu’il avait pris soin de s’enquérir de la possibilité, tout en conservant une partie fixe, de remplacer les fenêtres par des coulissants, ce qui lui avait été confirmé, les seules restrictions ayant été mentionnées selon lui concernant l’interdiction d’adjoindre des stores et l’obligation de conserver le sens de fermeture des volets existants.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 octobre 2020, après plusieurs échanges par courriel, la SARL Cegadim a mis en demeure M. [T] de mettre en conformité les menuiseries litigieuses et d’informer le syndic une fois les travaux réalisés.

Par acte du 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “ Les Ducs d’Auvergne “, représenté par son syndic, a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé M.[T] pour obtenir sa condamnation à faire réaliser les travaux de dépose des huisseries et la remise en état des parties communes, ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision.

Par ordonnance rendue le 22 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation sous astreinte, l’a condamné aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte signifié le 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “ [Etablissement 1] “ (ci-après “le Syndicat des copropriétaires”), représenté par son syndic, a assigné devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand M. [T] pour obtenir sa condamnation à faire réaliser les travaux nécessaires pour rétablir les lieux dans leur état antérieur, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident transmises par voie électronique le 6 août 2025, M. [T] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

Vu les dernières conclusions sur incident transmises par voie électronique le 12 janvier 2026 par M. [T] ;

Vu les dernières conclusions sur incident transmises le 28 novembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Les Ducs d’Auvergne », représenté par son syndic, la SARL Cegadim ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action :

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il convient de préciser que l’hypothèse d’un renvoi de l’examen de la fin de non-recevoir devant la formation de jugement appelée à statuer au fond, envisagée par le premier alinéa du 6° de l’article 789, constitue pour le juge de la mise en état une simple faculté, l’article 125 du code de procédure civile, applicable au juge de la mise en état, prévoyant expressément que « Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes ».

Le juge de la mise en état est ainsi compétent pour trancher une question de fond, lorsque cela est nécessaire à l’examen de la fin de non-recevoir soulevée devant lui.

La seule possibilité pour les parties de soustraire au juge de la mise en état la connaissance des questions de fond, selon la circulaire de présentation du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 dit « Magicobus 1 », à laquelle fait référence le Syndicat des copropriétaires, est d’invoquer la nécessité de soumettre cette question de fond à la formation collégiale du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article L. 212-1 du code de l’organisation judiciaire, ce qui n’est pas soutenu en l’occurrence, le seul argument présenté à l’appui de la demande de renvoi étant « que la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] relève de questions de fond excédant les pouvoirs du juge de la mise en état ».

Dans ces circonstances, la demande de renvoi ne s’impose pas à la présente juridiction. Or, dans le cas présent, il apparaît que le renvoi de l’examen de l’incident devant le juge du fond retarderait inutilement l’issue du litige.

L’article 42 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

En l’espèce, il ressort de la lecture de l’assignation signifiée le 28 avril 2025 que le syndicat des copropriétaires a agi à l’encontre M. [Q] [T] en considérant que celui-ci avait entrepris sur ses fenêtres, parties privatives, des travaux « [portant] atteinte à l’apparence extérieure de l’immeuble [ouvrant] droit au syndicat de solliciter la remise en état des lieux en leur état initial» (sic) , et encore qu’il était établi que ce copropriétaire « [avait] fait procéder sans autorisation de la copropriété aux travaux relatifs au changement des fenêtres des chambres » (page 9 de l’acte introductif d’instance). Il est demandé, dans le dispositif de cette assignation, la condamnation de M.[Q] [T] à « faire réaliser les travaux nécessaires pour rétablir les lieux dans leur état antérieur, à savoir la dépose des fenêtres affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et la remise en état des parties affectées par ces travaux, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard (…) »

Cette action est fondée, selon les termes de l’assignation, sur l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, relatif à « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; » et sur l’article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, prévoyant que « Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent. »

Contrairement à ce que soutient le Syndicat des copropriétaires, cette action, étrangère à toute question d’empiétement sur les parties communes ou d’appropriation de celles-ci, n’est pas une action réelle, mais une action personnelle, visée par l’article 42 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et relevant ainsi de la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil. [Cass. 3e civ., 12 janvier 1988, pourvoi n° 86 – 159]

L’article 2224 du code civil dispose :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Par ailleurs, l’article 2241 du même code dispose :

« La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure. »

Toutefois, selon l’article 2243 du même code, l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

En l’espèce, il résulte suffisamment des éléments du dossier, et en particulier des échanges entre les parties, que le Syndicat des copropriétaires a eu connaissance au plus tard le 16 juillet 2019 de la réalisation des travaux par M.[T], de leur nature et de la non-conformité alléguée. En effet, aux termes de cette correspondance, celui-ci a été avisé par la SARL Cegadim, syndic de la copropriété, que les travaux qu’il avait entrepris n’étaient pas conformes « aux fenêtres antérieures ou à celles des autres appartements », ce qui faisait référence au cahier des charges établi par l’architecte de l’ensemble immobilier en 2009, imposant le remplacement des fenêtres « à l’identique » et invoqué au soutien de la demande de remise en état.

En application de l’article 2224 du code civil, le point de départ du délai de prescription quinquennale se situe en conséquence au plus tard à la date du 16 juillet 2019.

Par ailleurs, en application l’article 2243 du même code, l’interruption intervenue par l’effet de l’assignation en référé délivrée le 22 février 2024 doit être considérée comme étant non avenue, dès lors que le juge des référés a rejeté la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires.

Il ressort de l’ensemble de ces explications que, l’assignation ayant été délivrée le 28 avril 2025, l’action exercée par le Syndicat des copropriétaires est prescrite, de sorte que la fin de non-recevoir doit être accueillie.

— Sur les frais du procès :

En application des articles 696 et 790 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, SARL Cegadim, sera condamné aux dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à M. [T], la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable, comme prescrite, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Les Ducs d’Auvergne », représenté par son syndic, la SARL Cegadim à l’encontre de M. [Q] [T] par assignation signifiée le 28 avril 2025 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] Ducs d’Auvergne », représenté par son syndic, la SARL Cegadim, aux dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Les Ducs d’Auvergne », représenté par son syndic, la SARL Cegadim, à payer à M. [Q] [T] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT