COUR D’APPEL DE GRENOBLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

N°

N° RG 23/00275 – N° Portalis DBWP-W-B7H-CVJJ

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [N]

né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7]

ayant pour avocat postulant Maître Priscillia BOTREL, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Guillaume BORDET, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice, M. [W] [J], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Frédéric VOLPATO de la SCP LEGALP, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

SA ALLIANZ IARD

Prise en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric VOLPATO de la SCP LEGALP, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors du délibéré :

PRÉSIDENT : , Mireille CAURIER-LEHOT, Vice-Président du Tribunal

JUGES : Denis WEISBUCH, Président

Julien WEBER, Juge

GREFFIER, présent lors des débats et du prononcé : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS :

A l’audience publique du trois novembre deux mil vingt-cinq, Mireille CAURIER-LEHOT, Juge rapporteur, a entendu seule les plaidoiries conformément à l’article 805 du code de Procédure Civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et a fait rapport au Tribunal dans son délibéré, les parties ayant été préalablement avisées que le jugement serait prononcé le douze janvier deux mil vingt-six, par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE :

M. [D] [N] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 4]), ce bien étant situé en contrebas de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 3], qui est administrée par un syndic bénévole et assurée auprès de la compagnie ALLIANZ IARD.

M. [D] [N] a déclaré le sinistre survenu le 16 décembre 2020 sur sa toiture suite à la chute d’un bloc de glace qui s’est détaché de la toiture de la copropriété voisine.

La compagnie ALLIANZ IARD a alors fait diligenter une expertise amiable contradictoire dont le rapport a été rendu le 8 juin 2021.

Par actes des 26 et 27 octobre 2021, M. [D] [N] a fait citer devant le tribunal de céans le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Saint Chaffrey, représenté par son syndic bénévol en exercice, et la SA ALLIANZ IARD aux fins de voir principalement reconnaître la responsabilité de la copropriété pour le sinistre subi et voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer différentes sommes à titre d’indemnités.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, M. [D] [N] demande de voir :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la Société ALLIANZ IARD de l’ensemble de leurs demandes,

— A TITRE PRINCIPAL,

— JUGER que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] est engagée de plein droit du fait de la survenance du sinistre,

— JUGER que la Société ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], doit sa garantie suite à la survenance du sinistre,

— A TITRE SUBSIDIAIRE,

— JUGER que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, est engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

— JUGER que la Société ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], doit sa garantie suite à la survenance du sinistre,

— EN CONSEQUENCE, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER solidairement du Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, et son assureur, la Société ALLIANZ IARD, à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 62.554,80 € TTC au titre de la réparation des désordres subis, outre intérêts et indexation sur le coût de la construction à compter de la décision, ainsi que l’allocation d’une somme globale et forfaitaire à hauteur de 10.000 € au titre du trouble de jouissance résultant de la réalisation des travaux à intervenir,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, et son assureur, la Société ALLIANZ IARD, à payer à Monsieur [D] [N] la somme globale et forfaitaire de 20.000 € au titre du trouble de jouissance résultant de l’impossibilité d’utiliser ce bien avec sa famille,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, et son assureur, la Société ALLIANZ IARD, à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 45.000€ au titre de la perte de revenus locatifs pour la période 2021-2022-2023, à réévaluer au jour du jugement,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, et son assureur, la Société ALLIANZ IARD, à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, et son assureur, la Société ALLIANZ IARD, à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 5.000 € pour résistance abusive,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, et son assureur, la Société ALLIANZ IARD, à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, et son assureur, la Société ALLIANZ IARD, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais des Procès-verbaux de constat réalisés,

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole en exercice, et la SA ALLIANZ IARD demandent de voir:

— A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que la toiture couvrant l’immeuble du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et l’immeuble de Monsieur [N] est une toiture mitoyenne à ces deux propriétaires,

— JUGER non fondée l’action en indemnisation de Monsieur [N],

— En PRONONCER l’entier débouté

— CONDAMNER Monsieur [N] à payer au Syndicat des copropriétaires et à la Compagnie ALLIANZ, une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— SUBSIDIAIREMENT

— LIMITER l’indemnisation de Monsieur [D] [N] à la somme de 30 951,80 € au titre des travaux de réfection de la partie basse de la toiture,

— REJETER les demandes en indemnisation de Monsieur [N] au titre de prétendus

préjudices de jouissance, de préjudice moral et de préjudices pour pertes de loyers,

— En PRONONCER l’entier débouté,

— CONDAMNER Monsieur [N] à payer au Syndicat des copropriétaires et à la Compagnie ALLIANZ, une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.

La procédure a été clôturée le 19 mars 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 3 novembre 2025.

Lors de l’audience, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 12 janvier 2026.

MOTIVATION :

A titre liminaire, il convient de rappeler aux parties que les « dire et juger », « constater » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, sauf dans les cas prévus par la loi, et, par suite, ne donneront pas lieu à mention au présent dispositif, ne constituant, en réalité, qu’une reprise des moyens des parties.

Sur la mitoyenneté de la toiture de M. [N] :

En vertu de l’article 653 du code civil, “ Dans les villes et campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins , et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire”.

Il résulte de ces dispositions que la présomption de mitoyenneté ne concerne que les murs séparatifs, les clôtures et les fossés.

En vertu de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, “celui qui invoque l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] soutient que la toiture de l’immeuble de M. [N] est mitoyenne à celle de leur immeuble en invoquant notamment le constat établi le 24 juillet 2023 par Me [V] [H], commissaire de justice, qui s’est déplacée sur les lieux à la demande de M. [N].

Or, si cette dernière expose que la propriété du requérant se trouve en mitoyenneté avec la propriété portant le n°[Cadastre 6], elle n’évoque pas expressément les toitures des propriétés voisines.

En outre, à défaut de preuve contraire tel un titre, les constatations d’un commissaire de justice, non homme de l’art ou technicien, ne sauraient avoir la moindre valeur probante sur l’existence et la qualité d’un droit immobilier d’une partie.

De plus, il ne ressort pas de l’acte authentique de cession du 5 juillet 2016, par lequel M. [D] [N] est devenu entièrement propriétaire du bien immobilier litigieux qu’il existe une quelconque mitoyenneté des toitures ou une indivision forcée entre la toiture du bien, propriété du requérant, et celle de l’immeuble appartenant au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].

En effet, si en page 4 de la acte notarié, il est indiquéque “le bien existe, s’étend, se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques y attachées (…)”, il n’est aucunement expressément évoqué la toiture de cette maison comme élément mitoyen avec la propriété voisine, étant rappelé que la présomption de mitoyenneté prévue par l’article 653 du code civil ne concerne que les murs et clôtures.

En conséquence, à défaut d’établir que les toitures sont mitoyennes ou qu’elles sont communes aux deux propriétés contiguës, il y a lieu de considérer que M. [N] est seul et entièrement propriétaire de la toiture de son bien immobilier et donc de rejeter la prétention adverse aux fins de faire application de l’article 655 du code civil.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]:

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, issu de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable au présent litige, prévoit, dans son dernier alinéa, que “le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, ayant leur origine, dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit pour laquelle il n’y a plus lieu, depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019, de prouver l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise amiable qu’ont pu être constatés, suite à la chute d’un bloc de glace s’étant détaché de la toiture de la copropriété, des dommages sur la propriété de M. [N] au niveau d’une souche de cheminée ainsi qu’au revêtement de la toiture à proximité. De même, il a été également constaté que la charpente de la toiture de ce dernier est déplacée par rapport à sa position initiale.

S’il est évoqué, dans ce rapport, le fait que la copropriété n’est pas tenue d’avoir un arrêt neige sur sa toiture puisqu’elle ne donne pas sur la voie publique alors qu’est pourtant bien présent un dispositif de protection, il importe peu, pour engager sa responsabilité, d’établir l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires.

En outre, il n’est pas prouvé que M. [N] a commis une faute qui soit la cause de son dommage. De même, il n’est établi aucune cause étrangère revêtant les caractères cumulatifs d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité.

Enfin, il n’est pas contesté que la toiture constitue une partie commune de la copropriété et que la chute du bloc de glace provenant de cette partie est la cause directe et certaine du dommage subi par la toiture de M. [N].

Ainsi les conditions prévues à l’article 14 précité sont réunies pour engager la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3].

Sur l’indemnisation des dommages invoqués par M. [N] :

Il convient de rappeler que l’indemnisation d’un préjudice doit être intégrale sans permettre d’enrichissement à la victime.

En l’espèce, avec le rapport d’expertise amiable, est produit un devis émanant de l’entreprise YANNBRICOSERVICE en date 4 janvier 2021.

Sinon, il est bien précisé dans ledit rapport que les travaux envisagés par M. [N] constituent, pour partie, une amélioration de l’existant, pour un montant de 31 603 euros TTC.

En effet, une partie des travaux faisant l’objet de devis sont en lien direct avec l’état initial de la charpente, à l’absence de solidarisation de la charpente au changement de pente de la toiture et à l’amélioration du revêtement de la couverture.

Or, ces travaux ne sont pas rendus nécessaires par le fait dommageable imputable au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3] mais au souhait de M. [N] de procéder à une rénovation et à une amélioration de son bien immobilier. Ils ne sauraient donc être mis à la charge des défendeurs.

Par conséquent, il convient d’allouer à M. [N] la somme totale de 30 951,80 euros TTC en réparation des dommages matériels subis par sa toiture.

Quant aux demandes portant sur l’application d’intérêts et l’indexation sur le coût de la construction à compter de la décision, il convient de relever que ces prétentions ne sont pas suffisamment précises et que si elles figurent dans le dispositif des conclusions de M. [N], elles ne sont pas développée dans la partie “ discussion” desdites écritures tel que l’exige l’article 768 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, étant rappelé qu’en vertu de l’article 1231-7 du code civil : “En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement”.

Par conséquent, en l’absence de contestation de la part de la SA ALLIANZ IARD, qui ne produit par ailleurs aucun élément portant sur le contrat d’assurance souscrit par le Syndicat des copropriétaires, il convient de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3] et la SA ALLIANZ IARD à payer à M. [D] [N] la somme de 30 951,80 euros TTC au titre des travaux de réparation de sa toiture.

M. [N] sollicite en outre une indemnité de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance résultant des travaux à intervenir.

Cependant, il apparaît que ce préjudice est en l’état hypothétique tant dans son principe que dans son quantum, les travaux de réparation n’étant pas encore intervenus, et ceci d’autant plus qu’il résulte des débats que M. [N] ne réside pas dans sa propriété de [Localité 9], qui est une résidence secondaire.

Il sera donc débouté de ce chef de demande.

M. [N] demande également d’être indemnisé à hauteur de la somme de 20 000 euros au titre du trouble de jouissance résultant de l’impossibilité d’utiliser ce bien avec sa famille, ainsi qu’une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

Cependant, il ne prouve ni le fait qu’il se rendait régulièrement avec sa famille dans cette maison pour y passer les fêtes de fin d’année et la moitié des vacances scolaires, ni le fait que les dommages causés rendent ce bien inhabitable. En effet, les photographies prises par le commissaire de justice pendant l’été 2023 dans le cadre des deux constats des 24 juillet et 23 août, font apparaitre avant tout des désordres extérieurs.

Ces préjudices étant injustifiés, il convient de débouter M. [N] de ces chefs de demande.

M. [N] invoque également subir un préjudice lié à une perte de revenus locatifs qu’il évalue à un montant de 45 000 euros sur la période de 2021 à 2023, et à réévaluer au jour du jugement.

Si celui-ci verse aux débats un avis d’imposition sur les revenus 2020 où figure une somme déclarée de 5460 euros à titre de revenus locatifs, y figure également une somme de 2308 euros de revenus fonciers net qui n’est pas explicitée par le requérant. En outre, il convient de souligner que l’avis d’imposition est au nom de son épouse et du sien alors que le bien litigieux appartient en propre à M. [N].

De plus la lecture des documents produits aux débats ne permettent pas de savoir si ces revenus correspondent bien à la location du bien situé [Adresse 3] à [Localité 9] entre le 1er janvier et le 10 février 2020, en l’absence notamment de tout contrat de bail, de quittance de loyer ou d’annonce de location.

Dans ces conditions, M. [N] n’établit ni l’existence ni le quantum de son prétendu préjudice locatif. Sa demande sera donc rejetée.

Sur la résistance abusive :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui invoque l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, M. [N] sollicite une indemnité de 5000 euros au titre de la prétendue résistance abusive dont ont ait preuve les défendeurs.

Cependant, outre que sa demande qui figure dans le dispositif de ses conclusions n’est pas développée dans la partie “ discussion” de ses écritures, comme l’exige l’article 768 du code de procédure civile, M. [N] ne justifie pas du préjudice invoqué, ni le fait que le syndicat des copropriétaires et la SA ALLIANZ IARD ont fait preuve de résistance abusive.

Il convient donc de rejeter ce chef de demande.

Sur les autres demandes :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de rappeler que les constats de commissaire de justice ne font pas partie des dépens mais sont à prendre en compte dans les frais irrépétibles.

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3] et la SA ALLIANZ IARD, parties succombantes, seront condamnés in solidum à supporter les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Il paraît équitable de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3] et la SA ALLIANZ IARD à payer in solidum à M. [D] [N] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement et sauf la faculté pour le juge d’écarter l’exécution provisoire s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire.

La présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire et il n’existe aucun motif de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic bénévole en exercice, et de la SA ALLIANZ IARD aux fins de voir dire et juger que la toiture de l’ensemble immobilier de M. [D] [N] est mitoyenne avec celle de la copropriété ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic bénévole en exercice, entièrement responsable des dommages causés à la toiture de l’ensemble immobilier de M. [D] [N] ;

En conséquence, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic bénévole en exercice, et la SA ALLIANZ IARD à payer in solidum à M. [D] [N] la somme de 30 951,80 euros TTC au titre des travaux de réparation de sa toiture ;

DEBOUTE M. [D] [N] de toutes ses autres demandes indemnitaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic bénévole en exercice, et la SA ALLIANZ IARD à payer in solidum à M. [D] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic bénévole en exercice, et la SA ALLIANZ IARD, aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier La Présidente