Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e LE GLAUNEC

1 EXP M^e BENHAMOU

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 20 Août 2025

DÉCISION N° 2025/266

N° RG 23/03995 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PKZ6

DEMANDERESSE :

Madame [M] [F]

827 route Métropolitaine 1, Les Rosemarines, Bâtiment Le Bali

06510 CARROS

représentée par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires LE BALI lotissement Rosemarines, 827 Route Départementale 1, 06510 CARROS représenté par son syndic en exercice la SARL MAVIMMO inscrite au registre du Commerce et des Société D’ANTIBES sous le numéro 439 644 212 dont le siège social se situe 37 avenue des Puget 06700 SAINT LAURENT DU VAR prise en la personne de son représentant légal demeurant es qualité audit siège.

lotissement Rosemarines, 827 Route Départementale 1

06510 CARROS

représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise disposition au greffe.

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 24 avril 2025 ;

A l’audience publique du 16 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 08 juillet 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 20 août 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [F] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété LE BALI sise 827 route départementale 1 à CARROS (06510).

Un litige s’est élevé entre Madame [M] [F] et le syndicat des copropriétaires LE BALI au sujet de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2023.

Arguant que l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2023 a été adoptée en violation des règles de droit, par acte signifié le 24 août 2023, Madame [M] [F] a fait citer à comparaître le syndicat des copropriétaires LE BALI devant le Tribunal judiciaire de Grasse.

Par conclusions responsives notifiées le 22 janvier 2025 par RPVA, Madame [M] [F] sollicite du tribunal judiciaire de Grasse de voir :

«  A titre principal,

ANNULER l’assemblée générale du 28 juin 2023 en toutes ses dispositions au vu des irrégularités affectant son organisation et son déroulement.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE BALI de toutes ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE BALI à verser à Madame [M] [F] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE BALI à verser à Madame [M] [F] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire,

PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale pour l’irrégularité de la convocation et l’absence des pièces.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE BALI de toutes ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE BALI à verser à Madame [M] [F] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE BALI à verser à Madame [M] [F] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire,

PRONONCER l’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7 et 10 adoptées lors de l’assemblée générale du 28 juin 2023 pour l’absence de pièces communiquées les concernant.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE BALI de toutes ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE BALI à verser à Madame [M] [F] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE BALI à verser à Madame [M] [F] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. "

*****

En défense et par conclusions notifiées le 13 septembre 2024 par RPVA, le Syndicat des copropriétaires LE BALI demande au Tribunal de :

«  Débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires LE BALI la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens. "

*****

La clôture a été prononcée le 23 janvier 2025 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 24 avril 2025.

A l’issue de l’audience du 16 mai 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 8 juillet 2025 puis prorogé au 20 août 2025.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

*****

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe dispositif édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2023

Une assemblée générale de la copropriété LE BALI s’est tenue le 28 juin 2023.

Madame [M] [F] sollicite sa nullité aux motifs que :

¢ Le lieu de convocation de l’assemblée générale est irrégulier.

Celle-ci a eu lieu dans le bureau du syndic à Cagnes-sur-Mer alors que la copropriété LE BALI est située à Carros. Or, d’une part, le règlement de copropriété ne prévoit pas de dérogation à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et, d’autre part, il n’a pas été adopté de résolution portant dérogation à l’application de ce texte.

La demanderesse précise que le moyen avancé par le syndicat, selon lequel une résolution numéro 10 aurait été adoptée lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2014 l’autorisant à organiser les assemblées en ses bureaux de Saint Laurent du Var est inopérant, car cette disposition n’a pas fait l’objet d’une modification du règlement de copropriété, nécessaire pour la rendre opposable.

Elle ajoute en outre que l’assemblée querellée n’a pas été organisée sur la commune de Saint Laurent du Var mais sur celle de Cagnes sur Mer.

¢ La convocation à l’assemblée générale est irrégulière.

Madame [F] argue que les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été respectées car de nombreux documents n’ont pas été communiqués aux copropriétaires tels que les annexes prévisionnelles, l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ou encore le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical.

Elle précise qu’un projet d’état individuel de répartition des comptes de charges de chaque copropriétaire n’a pas été remis et le contrat de syndic a fait l’objet d’un renouvellement sans qu’il n’y ait de mise en concurrence.

En défense, le syndicat de copropriété LE BALI rétorque que :

¢ Le principe des tenues des assemblées générales hors la commune de Carros a été voté lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2014 en sa résolution numéro 10.

Les assemblées se tiendront donc soit dans les locaux du syndic MAVIMO à Saint Laurent du Var et à Cagnes sur Mer, soit sur la commune de Saint Laurent du Var.

Le défendeur précise que Cagnes sur Mer est limitrophe de la commune de Saint Laurent du Var, elles-mêmes limitrophes de Carros et le règlement de copropriété n’édicte aucune interdiction de la tenue d’une zone limitrophe.

¢ La convocation contient l’indication des lieux, date, heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour, elle a été effectuée dans les délais et le respect de l’article 9 du décret.

Le syndicat des copropriétaires relève que Madame [M] [F] ne verse aux débats que la première page de la convocation, alors que tous les documents obligatoires et afférents aux questions portées à l’ordre du jour ont bien été transmis aux copropriétaires.

Il est en outre précisé que « Les comptes de l’exercice peuvent être vérifiés par tout copropriétaire, le 6ème jour ouvré qui précède l’assemblée générale ou sur rendez-vous au bureau du syndic. »

Il argue que la preuve de la réalité de la notification et de son contenu est suffisamment rapportée par l’énumération précise des pièces jointes dans la convocation et notamment celles jointes à la suite de l’ordre du jour et des projets de résolution.

Au vu de ces éléments :

Les décisions des copropriétaires sont prises en assemblée générale. Ces assemblées sont soumises à de strictes règles de forme et de fond, pour la plupart d’ordre public, dont le non-respect peut être sanctionné par la nullité de l’assemblée.

Il est constant que l’annulation d’une assemblée générale en entier constitue un évènement lourd et grave pour la copropriété, si bien que les causes d’annulabilité ne sauraient être celles de tout motif invoqué, mais celles qui tiennent à l’inobservation grave d’une règle relative à l’organisation de l’assemblée générale ou à la violation des formalités légales impératives dûment prévues par la loi du 10 juillet 1965 en tant qu’elles protègent chacun des copropriétaires dans ses droits fondamentaux.

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, " La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble. "

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce :

En l’espèce, Madame [M] [F] verse aux débats la convocation à l’assemblée générale du 28 juin 2023, ainsi que son procès-verbal.

Sur la convocation à ladite assemblée, il est indiqué sur la première page que « l’Assemblée Générale Ordinaire des Copropriétaires qui se tiendra : dans nos bureaux à : 52 Avenue de Grasse 06 800 Cagnes sur Mer ».

Sur la première page du procès-verbal, il est précisé que l’assemblée a eu lieu à l’adresse suivante :

« LIEU : Bureau du Syndic : 52 avenue de Grasse – 06800 Cagnes sur Mer »

Ainsi, le Tribunal relève que l’assemblée générale du 28 juin 2023 de la copropriété LE BALI, située sur la commune de CARROS, s’est déroulée sur la commune de CAGNES SUR MER.

La demanderesse produit également l’état descriptif de division – règlement de copropriété en date du 22 octobre 2001 lequel dispose :

«  Lieu et date de réunion.

La personne qui convoque l’Assemblée fixe le lieu, la date et l’heure de réunion. "

Pour sa défense, le syndicat des copropriétaires LE BALI verse, quant à lui, le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 16 octobre 2014.

Sa résolution numéro 10, adoptée, porte sur l’ « autorisation à donner au syndic de tenir les assemblées générales en ses bureaux de Saint Laurent du Var ».

S’il est de jurisprudence que l’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, décider du lieu de sa prochaine réunion, ce choix devant être exprimé de façon expresse dans une délibération, laquelle ne peut valoir que pour les assemblées générales ultérieures ; le Tribunal relève toutefois qu’en l’espèce, la commune de SAINT LAURENT DU VAR, choisie dans la résolution numéro 10 susvisée, n’est pas la commune de CAGNES SUR MER dans laquelle a eu lieu l’assemblée litigieuse.

Il appert que les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, d’ordre public, n’ont pas été respectées, ce qui entraîne par conséquent la nullité de l’assemblée générale en son entier, sans qu’il y ait à rechercher si l’irrégularité commise a ou non causé un préjudice personnel au demandeur et sans que celui-ci ait à justifier d’un grief.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [M] [F] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires LE BALI à lui verser la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Au visa de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Ainsi, la partie qui invoque un fait doit le prouver dûment par des éléments ou des pièces suffisamment précis et circonstanciés et ne peut se borner à procéder par simples allégations. Aucune des parties ne saurait en effet attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou lourdement carencés.

En l’espèce, aucun élément ni pièce porté à la connaissance du Tribunal ne permet de considérer que Madame [M] [F] a subi un quelconque préjudice moral.

Un tel préjudice ne saurait se déduire de la seule et simple nature du litige.

Par conséquent, la demanderesse sera déboutée de sa demande dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LE BALI, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [M] [F], qui a vu sa demande prospérer, doit être indemnisée des frais exposés et non compris dans les dépens. Une somme de 1.500 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, versée par le syndicat des copropriétaires.

Le défendeur, partie succombante, sera débouté de sa demande à ce titre.

Au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Madame [M] [F] sera en conséquence exonérée de toute participation à la dépense commune.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires la copropriété LE BALI en date du 28 juin 2023 ;

DEBOUTE [M] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE BALI au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE BALI à verser à [M] [F] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE [M] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE