TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 23]

Expropriation

N° RG 24/00072 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2EEF

Jugement du :

23 Juillet 2025

Affaire :

SYTRAL MOBILITES

C/

S.C.I. BERMA

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 23 Juillet 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 Juillet 2025 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Hélène BROUTIN,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

SYTRAL MOBILITES

[Adresse 7]

[Adresse 21]

[Localité 14]

représentée par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

S.C.I. BERMA

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par Maître Walter SALAMAND de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 12 juin 2024, n° 69-2024-06-12-00001, le projet du SYTRAL MOBILITES d’aménagement d’une ligne de bus à haut niveau de service (BHNS) entre les quartiers de la Part-Dieu et Sept-Chemins sur le territoire des communes de [Localité 24], [Localité 18], [Localité 27] et [Localité 26], a été déclaré d’utilité publique.

La réalisation des travaux d’aménagement va notamment nécessiter d’employer :

une emprise de 22 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 9] à [Adresse 28] [Localité 2], cadastrée section CK, n° [Cadastre 6], d’une superficie totale de 5 761 m² ;

appartenant à la SCI BERMA.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 17 juillet 2024, distribué le 24 juillet 2024, le SYTRAL MOBILITES a notifié à la SCI BERMA son offre d’indemnisation.

Par mémoire reçu au greffe le 27 novembre 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à la SCI BERMA.

Ce mémoire a été notifié à la SCI BERMA par courrier recommandé en date du 25 novembre 2024.

Par ordonnance rendue le 26 mai 2025, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 07 juillet 2025 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 07 juillet 2025.

A l’audience du même jour, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réplique, déposé au greffe le 1er juillet 2025 et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues à la SCI BERMA à la somme de 1 980,00 euros, se décomposant comme suit :

◦1 650,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦330,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

◦rejeter les demandes accessoires de la SCI BERMA ;

◦prendre acte de l’accord de la SCI BERMA quant à son engagement de réaliser les travaux de restitution des fonctionnalités proposés ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

La SCI BERMA, représentée par son avocat, s’est désistée de sa demande relative aux indemnités accessoires, a fait part de son accord pour l’exécution en nature des travaux de restitution des fonctionnalités proposés par le SYTRAL MOBILITES, et a développé oralement, pour le surplus, un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le 04 juillet 2025, aux fins de :

fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 2 405,00 euros, se décomposant comme suit :

◦2 405,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦481,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

condamner le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance.

Madame le Commissaire du Gouvernement s’en est remise à ses conclusions transmises au greffe le 04 février 2025 et souhaite voir fixer les indemnités dues à la SCI BERMA de la manière suivante :

2 405,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

481,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 23 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités (dépossession du propriétaire)

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, l’emprise expropriée, d’une surface de 22 m², est à détacher de la parcelle cadastrée section [Cadastre 20], n° [Cadastre 6], d’une superficie totale de 5 761 m², située [Adresse 9] à [Localité 29], à environ 600 mètres de l’accès au périphérique de [Localité 23].

La parcelle abrite des locaux industriels et un parking pour les véhicules de l’exploitant.

L’emprise se présente sous forme d’une fine bande de terrain, de forme triangulaire, d’environ 20 mètres de long, dans le prolongement du trottoir et de la voie publique, au niveau de la voie d’accès au portail du mur d’enceinte de la parcelle.

Elle est couverte d’asphalte, en état d’usage.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, selon le mémoire de la SCI BERMA, la parcelle est louée à la société GRAPINET TP, ce qui a pu être constaté lors du transport sur les lieux.

Pour autant, le commissaire du Gouvernement et le service des Domaines avant lui, ont proposé une estimation du montant des indemnités pour un terrain libre d’occupation, quand le SYTRAL MOBILITES ne précise pas si sa proposition d’indemnisation tient compte de cette situation.

Partant, le bien sera évalué en situation occupée.

Par ailleurs, l’emprise est comprise dans un emplacement réservé pour élargissement de voie.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est : […]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 23], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence […], de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 20], n° [Cadastre 6], était située en zone UEi1 du PLU, qui correspond à une zone regroupant les espaces qui accueillent des activités économiques de production, qu’elles soient artisanales ou industrielles.

L’objectif est de maintenir ce type d’activités dans les différents tissus urbains. L’implantation de bureaux, d’hébergement hôtelier ainsi que de commerce de détail est fortement limitée.

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe au bord de la [Adresse 25] [Localité 22], ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Cependant, eu égard à sa surface, à sa configuration selon une bande étroite de terrain et aux règles d’urbanisme imposant un retrait d’au moins cinq mètres, elle est, de fait, inconstructible.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir non constructible et sera donc évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un terrain nu en nature de voie d’accès asphaltée.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, toutes les parties ont procédé à l’évaluation de la valeur vénale de l’emprise expropriée au moyen de la méthode par comparaison, qui sera adoptée par la juridiction.

Le SYTRAL MOBILITES, se prévaut de l’évaluation du service des Domaines et de la transaction suivante :

vente du 30 septembre 2024, d’un terrain nu sis [Adresse 4]), d’une superficie de 200 m², au prix de 15 000,00 euros, soit 75 € / m² ;

La SCI BERMA critique ce terme de comparaison éloigné d’environ 8 kilomètres du bien exproprié et situé sur le territoire d’une autre commune. Elle ajoute qu’une seule transaction ne peut servir de comparaison. Elle demande de ne pas le retenir.

Pour sa part, la SCI BERMA adopte les termes et l’évaluation du commissaire du Gouvernement.

Madame le commissaire du Gouvernement a cherché des ventes de terrains nu, d’une surface de 1 à 100 m², ayant eu lieu entre le mois de janvier 2023 et celui de décembre 2024 et dans un rayon de 2 kilomètres autour de l’emprise expropriée. Après exclusion des terrains constructibles et des ventes à prix symbolique, ont été retenues :

vente du 23 octobre 2023, d’un terrain nu sis [Adresse 11] à [Localité 19], d’une superficie de 13 m², au prix de 1 200,00 euros, soit 92,31 € / m² ;

vente du 26 juin 2024, d’un terrain nu sis [Adresse 3] à [Localité 19], d’une superficie de 67 m², au prix de 9 400,00 euros, soit 140,30 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne que ces deux petites parcelles sont situées à 311 mètres de l’emprise expropriée.

La SCI BERMA considère que ce terme est particulièrement pertinent en ce qu’il est situé à proximité de son bien et présente un prix élevé.

vente du 06 février 2024, d’un terrain nu sis [Adresse 16], d’une superficie de 5 m², au prix de 375,00 euros, soit 75 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement explique que le terrain accueillait un bâtiment ayant été détruit, mais dont les fondations demeurent dans le sous-sol.

vente du 26 mai 2023, d’un terrain nu sis [Adresse 12] à [Localité 19], d’une superficie de 94 m², au prix de 17 900,00 euros, soit 190,43 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il s’agit d’un terrain d’agrément.

Le SYTRAL MOBILITES critique cette transaction au motif que son prix serait anormalement supérieur à celui des autres mutations et conduit à creuser l’écart entre le prix moyen et le prix médian.

vente du 10 mars 2023, d’un terrain nu sis [Adresse 17] à [Localité 19], d’une superficie de 96 m², au prix de 8 000,00 euros, soit 83,33 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il s’agit d’un terrain d’agrément.

vente du 12 septembre 2023, d’un terrain nu sis [Adresse 5] à [Localité 29], d’une superficie de 21 m², au prix de 1 575,00 euros, soit 75 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement expose qu’il s’agit d’une emprise cédée pour élargissement de voie.

aboutissant à :

un prix moyen de 109,40 € / m² ;

un prix médian de 87,82 € / m².

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir le prix moyen des termes de comparaison, avant d’arrondir son évaluation à 2 405,00 euros (109,40 * 22 = 2 406,80).

*****

En premier lieu, la méthodologie adoptée par le service des Domaines dans son avis, dont la SCI BERMA souligne à juste titre qu’il n’est pas produit aux débats, qui consiste à calculer la valeur d’un terrain à bâtir, puis à la diviser par deux, est trop imprécise pour permettre d’évaluer le préjudice certain qui découlera de la dépossession.

En effet, le taux d’abattement de 50% est alors arbitraire et ne correspond pas nécessairement à la différence de valeur effective entre l’emprise expropriée et les termes de comparaison.

Il ne sera donc tenu aucun compte de cette évaluation.

De même, la transaction citée par le SYTRAL MOBILITES porte sur un bien trop éloigné de l’emprise expropriée pour lui être comparée, ce d’autant plus qu’il n’est pas démontré que le marché immobilier serait le même sur ces deux communes, distantes d’environ 8 kilomètres.

S’agissant des transactions avancées par le commissaire du Gouvernement, force est de constater qu’elles sont récentes et portent sur des biens situés à une distance permettant de retenir qu’ils relèvent du même marché immobilier.

Ce nonobstant, les ventes n° 4 et 5 ne concernent pas des parcelles en nature de voie d’accès ou de circulation asphaltée, mais, selon les conclusions du commissaire, des « terrains d’agrément ».

Bien qu’il s’agisse de terrains nus, leur consistance rend leur comparaison avec l’emprise expropriée moins pertinente que les autres termes proposés, de sorte qu’elles seront écartées au profit des autres transaction, plus appropriées compte tenu des caractéristiques de l’emprise expropriée.

En second lieu, il résulte de ce qui précède que sont retenus les termes de comparaison suivants :

vente du 23 octobre 2023, d’un terrain nu sis [Adresse 11] à [Localité 19], d’une superficie de 13 m², au prix de 1 200,00 euros, soit 92,31 € / m² ;

vente du 26 juin 2024, d’un terrain nu sis [Adresse 3] à [Localité 19], d’une superficie de 67 m², au prix de 9 400,00 euros, soit 140,30 € / m² ;

vente du 06 février 2024, d’un terrain nu sis [Adresse 15] à [Localité 29], d’une superficie de 5 m², au prix de 375,00 euros, soit 75 € / m² ;

vente du 12 septembre 2023, d’un terrain nu sis [Adresse 5] à [Localité 29], d’une superficie de 21 m², au prix de 1 575,00 euros, soit 75 € / m² ;

lesquelles aboutissent à :

un prix moyen de 95,65 € / m² ;

un prix médian de 83,66 € / m².

Après exclusion des transactions portant sur des terrains d’agrément, l’écart entre les prix moyen et médian est réduit à 11,99 euros, alors qu’il était de 21,58 euros dans le panel proposé par le commissaire du Gouvernement.

Il en ressort que les termes de comparaison retenus sont davantage homogènes, bien que le terme n° 2 présente un prix très supérieur à celui des autres transactions. Néanmoins, il n’est pas contesté que cette vente concerne des emprises en nature de voie d’accès et que ce bien est situé à quelques centaines de mètres de l’emprise expropriée.

Partant, le prix moyen de 95,65 € / m² sera retenu pour évaluer celui de l’emprise expropriée, qui sera arrêté à 2 104,30 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI BERMA à la somme de 2 104,30 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par toutes les parties, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI BERMA à la somme de 420,86 euros.

Sur la restitution des fonctionnalités

L’article R. 311-21 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « Si, à l’expiration d’un délai de huit jours à compter du transport sur les lieux, l’expropriant et l’exproprié sont toujours en désaccord sur les conditions de l’indemnisation, le juge statue. »

L’article R. 311-20, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l’expropriant et l’exproprié. »

En l’espèce, alors que les écritures de la SCI BERMA reçues le 04 juillet 2025 laissaient apparaître un désaccord avec le SYTRAL MOBILITES au sujet des mesures de restitution, les parties ont indiqué, à l’audience tenue immédiatement après le transport sur les lieux, qu’un accord était intervenu entre elles au sujet de la mise en œuvre des mesures proposées par l’expropriant.

Par conséquent, il conviendra de donner acte de cet accord.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES à la SCI BERMA pour :

une emprise de 22 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 10] [Localité 27] [Adresse 1]), cadastrée section CK, n° [Cadastre 6], d’une superficie totale de 5 761 m² ;

à la somme de 2 525,16 euros, se décomposant comme suit :

2 104,30 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

420,86 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

DONNE ACTE au SYTRAL MOBILITES et la SCI BERMA de leur accord portant sur la réalisation par l’expropriant des mesures de restitution détaillées en page 9 de son mémoire en réplique ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et la SCI BERMA de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance.

Fait à [Localité 23], le 23 juillet 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT