Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e TOESCA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

DÉCISION N° 25/409

N° RG 25/02515 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QHDB

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE L’ALBATROS, sis 1000 Chemin des Plaines – 06370 Mouans Sartoux représenté par son syndic en exercice la SARL SYNDIC AZUR, dont le siège social est sis 17 Rue Saint-Honorat – 06160 Antibes, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

représenté par M^e Romain TOESCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. ALBATROS, enregistrée sous le n° 818 407 165, dont le siège social est sis 5 rue Jean EIFFEL – 31700 Blagnac, prise en la personne de représentant domicilié en cette qualité audit siège social

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 16 juin 2025 ;

A l’audience publique du 19 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ALBATROS est propriétaire des lots numéros 124, 156, 272, 279 au sein de l’ensemble immobilier dénommé DOMAINE DE L’ALBATROS sis 1000 chemin des Plaines à MOUANS SARTOUX (06370).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS a fait assigner, par acte signifié le 29 avril 2025, la SCI ALBATROS devant le Tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« CONDAMNER la SCI ALBATROS au paiement de la somme de 14.892,85 € représentant l’arriéré de charges dû et la provision exigible à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 juillet 2024,

Dans l’hypothèse où votre juridiction devrait considérer que les charges de 2022 ne sont pas justifiées, CONDAMNER la SCI ALBATROS au règlement de la somme de 12.991,29 euros après avoir imputé les règlements du copropriétaire à la dette la plus ancienne.

CONDAMNER la SCI ALBATROS au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

CONDAMNER la SCI ALBATROS au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

*****

La clôture a été prononcée le 16 juin 2025 par la Juge de la mise en état. A l’issue de l’audience du 19 septembre 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 21 novembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la SCI ALBATROS, non comparante, a cependant été citée à étude de Commissaire de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, au soutien de sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS produit aux débats les pièces suivantes, à savoir notamment :

— un extrait cadastral,

— un contrat de syndic,

— un décompte débiteur du 24 avril 2025, arrêté au 1er avril 2025 inclus,

— une mise en demeure du 15 mai 2023, dont l’avis de réception porte la mention « Pli avisé et non réclamé »,

— une mise en demeure du 13 août 2024, dont la réception n’est pas justifiée,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2024, et le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— des appels de fonds des exercices 2023, 2024, 1er et 2ème trimestres 2025,

— le grand livre des exercices 2022, 2023 et 2024,

— des états des charges des exercices 2022 et 2023.

Le syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS sollicite la condamnation de la SCI ALBATROS au paiement de la somme de 14.892,85 euros au titre des charges impayées.

Le syndicat précise que, dans l’hypothèse où les charges de 2022 sont considérées ne pas être justifiées, il sollicite la condamnation de la SCI ALBATROS au règlement de la somme de 12.991,29 euros après avoir imputé les règlements de la copropriétaire à la dette la plus ancienne.

Suivant décompte du 24 avril 2025 (pièce numéro 4), la somme réclamée de 14.892,85 euros correspond aux charges dues entre le 1er janvier 2022 et le 1er avril 2025.

Or, le créancier ne produit aux débats ni appel de fonds, ni relance relatifs à l’exercice 2022.

En conséquence, les pièces versées ne permettent pas au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées pour l’exercice 2022.

Il convient de retirer du montant total de la créance la somme correspondant au « solde début d’exercice » de 2.176,98€ au 1er janvier 2023 (pièce 12), correspondant au montant encore dû pour les charges de l’exercice 2022, déduction faite des paiements effectués par la copropriétaire.

Il appert ainsi que la SCI ALBATROS reste devoir la somme de 11.772,85 euros au titre des charges de copropriété dues du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 inclus (14.892,85 € – 2.176,98€ pour 2022 – 943,02 € de frais).

*****

En outre, des frais ont été imputés sur le compte de la copropriétaire débitrice, à savoir :

—  11/02/2022 – Mise en demeure : 50,00 € ;

—  07/03/2022 – Relance : 35,00 ;

—  07/03/2022 – Intérêts de retard : 1,08 € ;

—  11/08/2022 – Mise en demeure : 50,00 € ;

—  02/09/2022 – Relance : 35,00 ;

—  02/09/2022 – Intérêts de retard : 1,94 € ;

—  15/05/2023 – Mise en demeure : 50,00 € ;

—  05/10/2023 – Remise dossier avocat : 240,00 € ;

—  17/07/2024 – Constitution dossier avocat : 240,00 € ;

—  25/02/2025 – Remise dossier avocat : 240,00 €.

Pour un total de 943,02 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

Il est constant que le Tribunal retient une mise en demeure par année civile.

Pour autant, en l’espèce, ni la mise en demeure du 11 février 2022, ni celle du 11 août 2022 ne sont produites aux débats.

Le Tribunal retiendra ainsi seule la mise en demeure du 15 mai 2023, soit la somme totale de 50,00 euros.

En outre, s’agissant des intérêts de retard imputés sur le compte de la débitrice, ceux-ci ne sont justifiés par aucune pièce, ni explication.

Il est ainsi établi que la dette de la copropriété sera expurgée d’une somme de 893,02 euros correspondants à des frais non justifiés par la production de pièces ou jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité, ci-dessous énumérés :

—  11/02/2022 – Mise en demeure : 50,00 € ;

—  07/03/2022 – Relance : 35,00 ;

—  07/03/2022 – Intérêts de retard : 1,08 € ;

—  11/08/2022 – Mise en demeure : 50,00 € ;

—  02/09/2022 – Relance : 35,00 ;

—  02/09/2022 – Intérêts de retard : 1,94 € ;

—  05/10/2023 – Remise dossier avocat : 240,00 € ;

—  17/07/2024 – Constitution dossier avocat : 240,00 € ;

—  25/02/2025 – Remise dossier avocat : 240,00 €.

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Le syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS sollicite la condamnation de la SCI ALBATROS au paiement de l’arriéré de charges dû et la provision exigible à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 juillet 2024.

En l’espèce, le Tribunal relève qu’aucune mise en demeure adressée le 13 juillet 2024 n’est versée aux débats.

En conséquence, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de la signification de l’acte introductif d’instance en date du 29 avril 2025.

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En conséquence, la SCI DESTINY sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS :

— la somme de 11.772,85 euros au titre des charges de copropriété dues du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 29 avril 2025 ;

— la somme de 50,00 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation signifiée le 29 avril 2025.

Sur les dommages-intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante.

Cette attitude récurrente, qui compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété, est constitutive d’une faute et à tout le moins d’une mauvaise foi.

Il en résulte que la SCI ALBATROS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SCI ALBATROS sera condamnée à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 1.500 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ALBATROS à payer au syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS la somme de 11.772,85 euros au titre des charges de copropriété dues du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 29 avril 2025 ;

CONDAMNE la SCI ALBATROS à payer au syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS la somme de 50,00 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation signifiée le 29 avril 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS de sa demande au titre des charges dues pour l’année 2022,

CONDAMNE la SCI ALBATROS à payer au syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS la somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI ALBATROS aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI ALBATROS à payer au syndicat des copropriétaires DOMAINE DE L’ALBATROS la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE