Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e HURLUS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/244

N° RG 24/02144 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PVWN

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 7] Représenté par son Syndic, la société DAMONTE IMMOBILIER, société à responsabilité limitée au capital de 240.000,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le numéro 443 941 661, prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité,

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substituée par M^e MASSA

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [H] [G]

né le 05 Mars 1954 à [Localité 11] / TUNISIE

[Adresse 9]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [G]

née le 14 Janvier 1960 à [Localité 10] / ALGERIE

[Adresse 9]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 ;

A l’audience publique du 29 Avril 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [B] épouse [G] et Monsieur [Z] [H] [G] sont propriétaires des lots numéros 10, 35, 36, 223, 264, 482, 484 et 486 au sein de la résidence [8] sise [Adresse 4] à [Adresse 5] [Localité 1].

Invoquant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière LES ANÉMONES a fait assigner, par acte signifié le 19 avril 2024, les époux [G] devant le Tribunal judiciaire de Grasse.

Par ses dernières conclusions signifiées le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière LES ANÉMONES demande au Tribunal de :

— DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires « LES ANÉMONES » sis [Adresse 4] à [Localité 6] en ses demandes,

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [H] [G] et Madame [L] [B] épouse [G] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « LES ANÉMONES » sis [Adresse 4] à [Localité 6], la somme de 14.901,82 euros arrêtée au 11/03/2025 au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour les lots 35, 36, 264, 482 et 486, lesdites sommes étant assorties des intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [H] [G] et Madame [L] [B] épouse [G] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 7] " sis [Adresse 4] à [Adresse 5] [Localité 1], la somme de 8.398,22 euros arrêtée au 11/03/2025 au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour les lots 10, 223 et 484;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [H] [G] et Madame [L] [B] épouse [G] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 7] " sis [Adresse 4] à [Localité 6], la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire qui est de droit ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [H] [G] et Madame [L] [B] épouse [G] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « LES ANÉMONES » sis [Adresse 4] à [Localité 6], la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER les défendeurs en tous les dépens.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile aux conclusions du demandeurs pour connaître intégralement des faits, moyens et prétentions.

La clôture a été prononcée le 19 décembre 2024 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 3 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 29 avril 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Madame [L] [B] épouse [G] et Monsieur [Z] [H] [G] n’ayant pas constitué avocat, ont cependant été cités à étude de commissaire de justice.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; ".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires LES ANEMONES, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que les copropriétaires assignés sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

«  le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

«  la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));

«  le décompte de régularisation de charges ;

«  la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir;

«  la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ;

«  la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière LES ANÉMONES au soutien de sa demande de condamnation, à savoir notamment :

— un relevé de compte des lots 35, 36, 264, 482 et 486 arrêté au 1er avril 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021, et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

— un contrat de syndic,

— un avis de mutation du 1er juin 2022,

— un relevé de propriété,

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié le 25 octobre 2022,

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié le 3 novembre 2022,

— une mise en demeure adressé le 30 janvier 2024 par le conseil du syndic en recommandé avec accusé de réception portant la mention « Pli avisé et non réclamé »,

— des appels de fonds, du 01/10/2023 au 30/09/2025,

— des décomptes de charges du 01/10/2021 au 30/09/2024,

— des états des dépenses du 01/10/2020 au 30/09/2023,

— le règlement de copropriété,

— un jugement du 19 juin 2018 du Tribunal d’Instance de Cannes (RG n°11-18-000249),

— un jugement du 17 mai 2021 du Tribunal de Proximité de Cannes (RG n°11-21-000081),

— un arrêt du 28 février 2024 de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (RG n°21/09428),

— une mise en demeure du 15/09/2022, du 26/05/2023 en RAR,

— un relevé de compte des lots 10, 223 et 484 arrêté au 1er juillet 2023,

— concernant les lots 10, 223 et 484, des décomptes de charges du 01/10/2021 au 30/09/2024,

— concernant les lots 10, 223 et 484, des appels de fonds, du 01/10/2023 au 31/03/2025,

¢ Sur la demande de paiement des charges des lots 35,36, 264, 482 et 486

Le Tribunal relève que sur le décompte produit aux débats en date du 11/03/2025, arrêté au 20/02/2025, des frais ont été imputés sur le compte des copropriétaires débiteurs, à savoir :

-25/10/2022 – REMISE A L’HUISSIER : 231,00 euros

-26/05/2023 – FRAIS DE RAPPEL AVANT CONTENTIEUX : 45,00 euros

-18/07/2023 – RSE DOSSIER AVOCAT : 231,00 euros

-19/04/2024 – ASSIGNATION : 61,82 euros

-28/06/2024 – SIGNIFICATION JUGEMENT : 318,78 euros

Et ce pour un montant total de 887,60 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

«  La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par commissaire de justice, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.

«  La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.

« Les frais dits » complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En outre, les frais de significations d’assignation du 19/04/2024 et de jugement du 28/06/2024 sont également à retirer, ceux-ci étant des dépens prévus par l’article 696 du code de procédure civile.

Il est ainsi établi que la créance de la copropriété sera expurgée d’une somme de 887,60 euros correspondants à des frais jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité.

Au vu des éléments versés au débat, Madame [L] [B] épouse [G] et Monsieur [Z] [H] [G] seront condamnés à verser la somme de 14.014,22 euros au syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière « LES ANÉMONES », au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 11 mars 2025, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation en date du 19 avril 2024, portant sur les lots numéros 35,36, 264, 482 et 486.

¢ Sur la demande de paiement des charges des lots 10, 223 et 484

Sur le décompte en date du 11/03/2025 arrêté au 30/01/2025, il y a lieu de retrancher les sommes visées au titre des condamnations de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 28 février 2024, soit la somme totale de 5.580,41 euros (2.780,41 + 800 + 2.000 euros).

C’est donc une somme de 8.398,22 euros que Madame [L] [B] épouse [G] et Monsieur [Z] [H] [G] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière « LES ANÉMONES », au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 11 mars 2025, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation en date du 19 avril 2024, portant sur les lots numéros 10, 223 et 484.

Sur la solidarité

En vertu de l’article 1310 du Code civil : " La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ".

En application de ce texte, l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété ou du régime matrimonial applicable.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière « LES ANEMONES », produit le règlement de copropriété dans lequel ne figure pas de clause de solidarité.

Par ailleurs, il ne justifie pas du régime matrimonial applicable aux époux [G], de sorte qu’il ne démontre pas que la solidarité leur est applicable par convention ou par l’effet de la loi.

Le demandeur sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation solidaire.

Sur la demande indemnitaire

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière « LES ANEMONES » rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante.

Cette attitude récurrente, qui compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété et, est constitutive d’une faute et à tout le moins d’une mauvaise foi.

Il en résulte que Madame [L] [B] épouse [G] et Monsieur [Z] [H] [G] seront à payer au syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière « LES ANEMONES » la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [L] [B] épouse [G] et Monsieur [Z] [H] [G], succombant à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière « LES ANEMONES » l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, Madame [L] [B] épouse [G] et Monsieur [Z] [H] [G] seront condamnés à payer au syndicat de la Communauté immobilière « LES ANEMONES » la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] [G] et Madame [L] [B] épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière « LES ANÉMONES » la somme de 14.014,22 euros, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation en date du 19 avril 2024, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtée au 11 mars 2025 pour les lots 35,36, 264, 482 et 486 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] [G] et Madame [L] [B] épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière « LES ANÉMONES » la somme de 8.398,22 euros, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation en date du 19 avril 2024, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtée au 11 mars 2025 pour les lots 10, 223 et 484 ;

DEBOUTE le syndicat de la Communauté immobilière « LES ANEMONES » de sa demande de condamnation solidaire ;

CONDAMNE Madame [L] [B] épouse [G] et Monsieur [Z] [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière « LES ANEMONES » de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [L] [B] épouse [G] et Monsieur [Z] [H] [G] à payer au syndicat de la Communauté immobilière « LES ANEMONES » la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [B] épouse [G] et Monsieur [Z] [H] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE