Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 EXP M^e CHAHOUAR-BORGNA

1 GROSSE M^e JOURNO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/375

N° RG 22/05957 – N° Portalis DBWQ-W-B7G-O7B6

DEMANDERESSE :

S.C.I. ESTEREL

42, Chemin de Caldana, « Le Myrina »

06400 CANNES

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e VAN DER BEKEN

DEFENDERESSE :

Syndicat LE MYRINA représenté par son administrateur Me [J] [R] es qualité d’administrateur judicaire demeurant 700 Av. de Tournamy, 06250 Mougins.

42 B, Chemin de Caldana, « Le Myrina »

06400 CANNES

représentée par M^e Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substituée par M^e MONTIGNY

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 août 2025 ;

A l’audience publique du 01 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Novembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La S.C.I. ESTEREL est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble « LE MYRINA », situé 42 bis Chemin de la Caldana à CANNES (06400), dont le syndic en exercice est actuellement le cabinet PAOLETTI.

Le 30 septembre 2022, s’est tenue une assemblée générale de copropriétaires à l’initiative de Maître [R], nommé temporairement administrateur judiciaire de ladite copropriété.

Par acte du 1er décembre 2022, la S.C.I. ESTEREL a fait assigner le syndicat des copropriétaires « LE MYRINA » devant le Tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale du 30 septembre 2022.

La clôture de l’instruction a été fixée au 6 août 2025 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 juillet 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2025, la S.C.I. ESTEREL demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 30 septembre 2022 ; Débouter le syndicat des copropriétaires « LE MYRINA » de ses prétentions ; Faire application de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ; Condamner le syndicat de copropriétaires « LE MYRINA » aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil, Maître Cyril CHAHOUAR-BORGNA ; Condamner le syndicat de copropriétaires « LE MYRINA » à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de voir prononcer l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 30 septembre 2022, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, la S.C.I. ESTEREL fait valoir que ladite résolution est constitutive d’un abus de majorité dans la mesure où elle a pour objet non pas l’intérêt collectif mais la régularisation a posteriori d’une faute individuelle de Madame [E] dans la réalisation de travaux sur les parties communes. Elle explique que les travaux effectués par cette dernière, réalisés sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et du syndic, ont conduit à la coupure du robinet de puisage à son détriment depuis 2018.

La demanderesse souligne que, par conséquent, elle ne saurait prendre en charge la réparation d’une erreur qui n’est pas de son fait et que les travaux seraient effectués à moindre coût sans correspondre à la remise en état d’origine contrairement aux préconisations du rapport d’expertise. Elle ajoute que le vote est abusif dans la mesure où Madame [E], qui est le copropriétaire quasi-majoritaire, et Madame [V] ont la majorité des tantièmes de telle sorte que la S.C.I. ESTEREL est systématiquement mise en minorité et ne peut s’opposer aux résolutions. Elle conteste tout abus de minorité et explique qu’elle agit uniquement dans l’intérêt commun et la bonne conservation de l’immeuble sans but de nuire ou d’entraver.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires « LE MYRINA » demande au tribunal de :

Débouter la S.C.I. ESTEREL de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la S.C.I. ESTEREL aux dépens ; Condamner la S.C.I. ESTEREL à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à l’ensemble des demandes de la S.C.I. ESTEREL, le syndicat des copropriétaires « LE MYRINA » soutient, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, qu’aucun abus de majorité n’est à déplorer puisque la résolution adoptée a pour but la réalisation de travaux ayant pour objet le raccordement d’un robinet de puisage au profit la S.C.I. ESTEREL. Il met en avant l’incohérence de la demanderesse qui se plaint de ne pas pouvoir utiliser ce robinet depuis 2018 puis de pouvoir l’utiliser de nouveau grâce aux travaux.

Le défendeur relève que ces travaux doivent intervenir sur une partie commune, que la demanderesse ne le conteste pas, et que cette dépense doit par conséquent incomber au syndicat de copropriété et non à Madame [E]. Il souligne que l’action de la S.C.I. ESTEREL est révélatrice d’un abus de minorité endémique à la copropriété, cette dernière ne souhaitant pas payer la somme de 89,65 euros prévue pour les travaux.

Il explique que la copropriété ne comprend que quatre propriétaires, que la résolution a été adoptée à raison de deux votes « POUR » (ceux de la S.C.I. ESTEREL et de Monsieur [M]) et trois votes « CONTRE » (ceux de Madame [E], de Madame [V] et de la S.C.I TRIDENT, étant observé que cette dernière ne possède pas de tantième) et que, de fait, chaque rejet ou adoption de résolution ne peut être analysé systématiquement comme un abus de majorité, pas plus que la répartition des tantièmes ne peut être remise en cause par le biais détourné d’actions en annulation d’assemblée générale.

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MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 30 septembre 2022

Aux termes de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Il est constant que l’abus de majorité consiste en une situation où l’assemblée générale a voté une décision qui présente une apparence de régularité en la forme et au fond, mais qui est en réalité le résultat d’un ensemble de manœuvres tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables. L’abus de majorité consiste ainsi à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec intention de nuire. D’une manière générale, l’abus de majorité relève de la théorie générale de l’abus de droit selon laquelle l’exercice d’un droit se transforme en abus s’il est motivé uniquement par l’intention exclusive de nuire.

Au demeurant, nul abus de droit ne peut être constaté s’il n’est pas établi sans doute possible que la décision ainsi contestée a été prise au service d’un intérêt privatif qui se révélait bien supérieur à celui de la copropriété dans son ensemble.

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

La partie qui invoque un fait – tel que l’est un abus de majorité – doit ainsi le prouver dûment par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples allégations. Aucune des parties ne saurait ainsi attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou carencés.

Dès lors, il appartient aux copropriétaires qui le soulèvent de rapporter dûment la preuve de la fraude ou du dol, par tous moyens, ou de l’abus du droit, avec suffisamment de vraisemblance, sans se contenter de simples allégations. La conscience d’agir résolument dans un but strictement personnel, éloigné de l’intérêt collectif et avec dessein de nuire à une minorité de copropriétaires doit être ainsi prouvée, et ce conformément au principe selon lequel la mauvaise foi ne se présume pas.

Au demeurant, le tribunal ne peut que rappeler que n’est pas ipso facto constitutive d’un abus de majorité la circonstance qu’une décision a été adoptée alors que certains copropriétaires s’y étaient opposés.

En l’espèce, la S.C.I ESTEREL ne rapporte nullement la preuve que la résolution en cause a été adoptée en raison de manœuvres de la part de Madame [C], copropriétaire majoritaire, pour obtenir un vote contraire à l’intérêt collectif. Il n’est pas non plus rapporté la preuve que celle-ci aurait agi dans un but uniquement personnel.

A l’inverse, force est de constaté qu’il ressort des pièces produites par les parties que la résolution adoptée a pour objet la réalisation de travaux sur des parties communes donc dans l’intérêt de la copropriété et en particulier dans l’intérêt de la S.C.I ESTEREL puisqu’il est question du raccordement d’un robinet de puisage de l’eau à son profit. La S.C.I. ESTEREL ne rapporte par ailleurs pas la preuve que ces travaux résulteraient d’une faute individuelle de Madame [C] qu’elle tenterait de faire payer à l’ensemble des copropriétaires.

Par conséquent, en l’absence d’abus de majorité, la S.C.I. ESTEREL sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 30 septembre 2022.

Sur l’application de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965n, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la S.C.I. ESTEREL ayant été déboutée de sa demande, il n’y aura lieu à faire application des dispositions de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la S.C.I. ESTEREL sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.C.I. ESTEREL, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires « LE MYRINA » l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, la S.C.I. ESTEREL, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires « LE MYRINA » la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la S.C.I. ESTEREL de sa demande en annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 30 septembre 2022 ;

Déboute la S.C.I. ESTEREL de sa demande tendant à faire appliquer l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne la S.C.I. ESTEREL aux dépens ;

Condamne la S.C.I. ESTEREL à payer au syndicat de copropriétaires « LE MYRINA » la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.C.I ESTEREL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT