1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et CCC M^e CORNE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 08 AOUT 2025

Syndic. de copro. LE [Adresse 6]

c/

[C] [W]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/02993 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJIV

Après débats à l’audience publique tenue le 16 Juillet 2025

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA AD IMMOBILIER (dont la dénomination commerciale est FONCIA AZUR), société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Cannes sous le n° 322 212 168, représentée par son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [C] [W]

né le 13 Mai 1976 à [Localité 4] (16)

LE [Adresse 6] – [Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 16 Juillet 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Août 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [C] [W] est propriétaire du lot n° 85 dans la résidence LE [Adresse 6] à [Localité 5], [Adresse 2].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 6] a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Monsieur [C] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir :

Vu les dispositions de l’Article 481-1 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions des Articles 54 et 56 du CPC, les diligences accomplies par le Syndicat requérant et l’impossibilité de résoudre amiablement le litige exposé aux termes des présentes,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,

Vu notamment l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018,

Vu les pièces versées aux débats,

CONSTATER le vote, par l’Assemblée Générale du 3 septembre 2024, du budget prévisionnel de l’année 2025 pour un montant de 100 000 euros,

Vu la mise en demeure 19-2 adressée par Maître Emmanuelle CORNE à Monsieur [C] [W],, en date du 2 avril 2025,

CONSTATER l’expiration du délai légal de 30 jours, CONSTATER la déchéance du terme,

CONDAMNER Monsieur [C] [W], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les sommes de:

—  2 015,95 €, au titre des charges échues, du 1er janvier 2021 jusqu’au 1er avril 2025,

—  548,26 €, au titre des charges et cotisations fonds travaux à échoir pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

—  1 526,28 € au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

LE CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de la présente assignation, et celui de la sommation de payer délivrée par la SELARL [N], Commissaires de Justice, en date du 12 mai 2022 à hauteur de 148,04 €.

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, qui est de droit.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [C] [W] n’a pas comparu.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] fournit en l’espèce :

— le relevé de propriété confirmant que Monsieur [C] [W] est bien propriétaire du lot n° 85,

— le contrat de syndic en cours.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats les pièces suivantes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2021, dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2020, adopté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2022 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2021, et approuvé le budget prévisionnel 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022, et approuvé le budget prévisionnel 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023, voté divers travaux et approuvé le budget prévisionnel 2025.

Il résulte de ces pièces que les comptes des exercices 2020 à 2023/2024 ont été approuvés, de même que les budgets prévisionnels des 2022 à 2025, étant précisé que la mise en demeure de l’article 19-2 a été envoyé durant l’exercice 2025.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

En l’espèce, selon le décompte arrêté au 1er avril 2025, au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025 n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Monsieur [C] [W] le 2 avril 2025 (courrier posté le 7 avril 2025 et revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”), d’avoir à régler la somme de 548,26 € au titre des appels de charges et cotisations fonds travaux des 1er et 2ème trimestres de l’exercice en cours, lui rappelant qu’à défaut de versement de la somme de 548,26 € passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues de l’exercice 2025 à hauteur de 3.122,23 € deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure est incontestablement restée infructueuse passé un délai de 30 jours, ce qui n’est pas contesté par le défendeur qui ne comparaît pas.

Le syndicat des copropriétaires LES LE [Adresse 6] justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les provisions et sommes restant dues devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

— le décompte des charges dues du 1er janvier 2021 au 1er avril 2025 inclus faisant apparaître un solde débiteur total de 2.015,95€,

— le décompte des charges votées non encore exigibles du 1er juillet 2025 au 1er octobre 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 548,26 €,

— les annexes comptables et l’état annuel de répartition des charges des exercices 2021 à 2023,

— les appels de charges et provisions travaux adressés à Monsieur [C] [W],

Monsieur [C] [W] , qui ne comparait pas, ne conteste pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [C] [W] au paiement des charges et provisions échues dues au titre de l’exercice 2025 en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure, devenus exigibles en application de l’article 19-2.

Au regard des décomptes arrêtés au 1er avril 2025, qui doivent être expurgés des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après, Monsieur [C] [W] sera condamné au paiement des sommes suivantes :

—  2 015,95 €, au titre des charges échues, du 1er janvier 2021 jusqu’au 1er avril 2025 (appel provisions sur travaux ravalement de façades 01/04/2025 inclus),

—  548,26 €, au titre des charges et cotisations fonds travaux à échoir pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la copropriétaire défaillante au paiement d’une somme de 1.526,28 € au titre des frais nécessaires correspondant au décompte suivant :

24/08/2022 Constitution dr Avoc 398,52 -

04/05/2021 FRAIS DE RELANCE RAR 25,00 -

13/12/2021 Frais de mise en demeure 25,00 -

07/03/2022 Relance 35,00 -

07/03/2022 Intérêts de retard au 07/03/2022 4,72 -

09/05/2022 Constitution dr Huis 210,00 -

18/05/2022 SOMMATION DE PAYER 148,04 – 846,28 -

16/03/2023 SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT 130,00 -

07/09/2023 RL5S – Suivi du dossier transmis à l’avocat 130,00 -

27/03/20251CORNE EMMANUELLE – CORNE MED

19-2 AFF [W] – 27/03/25 120,00 -

16/05/20251 FRAIS CONSTITUTION HYPOTHEQUE 300,00 -

Toutefois, seuls les frais suivants entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— le coût d’une lettre de relance (25,00 €),

— celui de la première mise en demeure (35 €),

— celui de la mise en demeure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (120,00 €),

— et les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat (398,52 €).

Soit la somme totale de 578,52 €.

Par ailleurs, les frais de constitution d’hypothèque ne sont justifiés par aucun élément.

Il y a lieu dès lors de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires à hauteur de 578,52 €.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance de Monsieur [C] [W], qui ne fournit aucune explication en l’absence de comparution, à ne régler aucune somme au titre des charges de copropriété depuis décembre 2023 est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie.

Le préjudice ainsi caractérisé justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [C] [W], qui succombe à la présente instance, supportera les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] la totalité des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. Monsieur [C] [W] sera en conséquence condamné à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] les sommes suivantes :

—  2 015,95 €, au titre des charges échues, du 1er janvier 2021 jusqu’au 1er avril 2025 (appel provisions sur travaux ravalement de façades 01/04/2025 inclus),

—  548,26 €, au titre des charges et cotisations fonds travaux à échoir pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Condamne Monsieur [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] :

— la somme de 578,52 € au titre des frais nécessaires;

— la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] du surplus de ses demandes au titre des dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [C] [W] aux dépens ;

Condamne Monsieur [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond