1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e PEREZ + 1 CCC M^e BLANCHE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 27 NOVEMBRE 2025

S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND

c/

[Y] [J]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00658 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFY3

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 17 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 438 200 032, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

Madame [Y] [D] veuve [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Thierry BLANCHE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Septembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 30 Octobre, prorogée au 27 Novembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND a fait assigner Madame [Y] [D] veuve [J] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1103 et suivants, 1984 et suivants du code civil :

— condamner Madame [Y] [J] à transmettre à la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND le protocole d’accord conclu avec la SCI LORENZACCIO sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Madame [Y] [J] à la somme de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La demanderesse expose qu’elle a reçu de feu Monsieur [R] [J] le mandat de gérer divers biens dont il était propriétaire à Cagnes-sur-Mer, loués à la SCI LORENZACCIO, moyennant un honoraire de 7 % HT sur les encaissements, qu’un litige a opposé pendant plusieurs années le bailleur à sa locataire qui ne réglait plus les loyers, de sorte que la mandataire ne percevait plus d’honoraires, et que ce contentieux a finalement abouti à la signature d’un protocole transactionnel à la fin de l’année 2024, ce dont elle a été informée par le conseil de Madame [Y] [D] veuve [J]. Elle indique qu’elle a sollicité, par courrier en date du 14 février 2025, son honoraire sur encaissement correspondant à la somme de 20.403,18 € HT, calculée sur la base de l’extrait de compte-rendu de réunion de la SCI LORENZACCIO ayant validé la transaction qui lui a été communiqué, mais que sa mandante n’a pas donné suite à sa demande et a résilié son mandat. Elle expose qu’un litige est donc à venir concernant le règlement de ses honoraires, dont la solution dépend de la communication du protocole d’accord, que la requise refuse de lui communiquer en dépit d’une mise en demeure adressée le 28 février 2025.

Elle rappelle que le juge des référés a le pouvoir d’ordonner, avant tout procès, la communication de documents sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, dès lors que l’existence de ces documents et leur détention sont établies, que tel est bien le cas en l’espèce et qu’elle dispose, en sa qualité de mandataire de Madame [Y] [D] veuve [J], d’un motif légitime à obtenir la communication de ce document dès lors que ses honoraires ont été fixés sur la base des loyers encaissés.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 7 mai 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 17 septembre 2025.

Lors de l’audience, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 1er juillet 2025, reprises oralement à l’audience, Madame [Y] [D] veuve [J] demande au juge des référés de :

— débouter la société SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND à payer à la concluante la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La défenderesse expose que son conseil a adressé à sa mandataire, le 6 décembre 2024, un courrier lui annonçant qu’une transaction, qu’il ne pouvait pas lui transmettre en raison de son caractère confidentiel, était intervenue avec sa locataire et que la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND est en possession d’un compte-rendu de la réunion de la SCI LORENZACCIO qui détaille les montants et échéances des versements convenus entre les parties. Elle soutient que l’accord de confidentialité conclu dans le cadre de cette transaction est parfaitement opposable à la requérante et que celle-ci a été en tout état de cause informée de la teneur de cet accord par la communication du compte-rendu de réunion, de sorte que la présente action s’avère inutile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande principale

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instructions proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces. La production forcée doit toutefois porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, les dispositions de l’article 146 ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145. En ordonnant la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige ultérieur, le juge des référés n’a d’autre objet que d’éviter la carence du demandeur.

La demande d’une mesure d’instruction doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux demandeurs de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations et de démontrer que le résultat de ma mesure d’instruction à ordonner présente un intérêt probatoire.

Le motif légitime existe dès lors que l’action éventuelle au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes du défendeur.

Le secret des affaires et le secret professionnel ne constituent pas, en eux-mêmes, un obstacle à l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, ni à la production d’un protocole transactionnel, signé entre une partie à l’instance et un tiers ; il importe toutefois que la demande de communication du dit protocole procède d’un motif légitime et qu’elle soit nécessaire à la protection des droits, notamment probatoires, du requérant.

L’article 11 du code de procédure civile permet au juge, à la requête de l’une des parties, de demander ou ordonner, au besoin à peine d’astreinte, la production de tous documents détenus par des tiers, s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

Si l’une des parties à une transaction ne peut pas communiquer spontanément à un tiers le protocole transactionnel litigieux, en application de la clause de confidentialité qui y est stipulée et qui s’impose à elle, il en est autrement si une décision de justice l’y contraint sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Il est constant que les consorts [J], suivant mandat de gestion locative n°1769, ont confié à la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND la gestion locative de locaux situés [Adresse 5], loués à la SCI LORENZACCIO, que la rémunération de la mandataire a été fixée par ce mandat à 7 % sur les encaissements + TVA en vigueur et que Madame [Y] [D] veuve [J], par courrier en date du 17 février 2025, a résilié ce mandat.

Il est ressort des pièces versées aux débats, et notamment :

— du courrier que le conseil des consorts [J] a adressé le 6 décembre 2024 à la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND faisant état d’une transaction intervenue avec la SCI LORENZACCIO et lui communiquant le montant du loyer trimestriel à appeler à compter du 1er janvier 2025,

— de l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes en date du 30 janvier 2025 constatant le désistement des consorts [J] de l’instance et de l’action qu’ils avaient engagée à l’encontre de la SCI LORENZACCIO, à la suite du protocole transactionnel intervenu entre les parties en décembre 2024,

— du compte-rendu de réunion de la SCI LORENZACCIO en date des 1er et 2 février 2025 faisant état de l’indemnisation due par celle-ci aux consorts [J] en application de la transaction intervenue,

— et de l’extrait de ce protocole transactionnel afférent à la clause de confidentialité communiqué par la défenderesse,

qu’une transaction est intervenue, par acte en date des 4, 5 et 6 décembre 2024, entre les consorts [J] et la SCI LORENZACCIO à propos du litige qui les opposait concernant le défaut de paiement des loyers depuis 2011.

La défenderesse ne conteste d’ailleurs ni l’existence de ce protocole transactionnel, ni le fait qu’elle l’a en sa possession.

Dès lors que la demanderesse est en droit, aux termes du mandat dont elle disposait, de réclamer au titre de ses honoraires un montant équivalent à 7 % des encaissements perçus par la bailleresse, et qu’elle justifie qu’il n’a pas été donné d’autre suite par sa mandante à sa demande d’honoraires que la résiliation de son mandat, elle justifie d’un motif légitime à obtenir communication de la teneur de ce protocole transactionnel fixant le montant des sommes dues par la SCI LORENZACCIO à la bailleresse.

Il est également justifié que la communication de ce protocole est nécessaire à la protection des droits de la requérante, dès lors que la bailleresse a fait preuve d’une réticence certaine à lui faire part de la teneur des éléments susceptibles de servir d’assiette au calcul de ses honoraires et a refusé de donner suite à sa demande d’honoraires : en effet, dans son courrier en date du 6 décembre 2024, le conseil des consorts [J] n’a communiqué à la mandataire que le montant des loyers dus à compter du 1er janvier 2025 et leurs modalités d’indexation et s’est abstenu de lui transmettre tout autre élément concernant les versements convenus au titre des loyers impayés antérieurs à cette date.

Or, il résulte clairement du compte-rendu de réunion de la SCI LORENZACCIO dont la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND a eu connaissance, que le montant des sommes dues au titre des loyers antérieurs a été fixé à la somme totale de 291.474 €, soit 194.835 € au titre de la période 2011-2021 et 96.639 € au titre de la période 2021-2024.

En l’état de cette réticence, et en l’absence de toute certitude sur la teneur complète de la transaction, qui a pu prévoir le versement d’autres sommes que cette indemnisation couvrant la période 2011-2024, la communication de la totalité du protocole transactionnel présente un intérêt probatoire certain pour la demanderesse et elle est nécessaire à la protection de ses droits, puisqu’elle ne peut pas en obtenir communication par d’autres voies en raison de la clause de confidentialité convenue entre les parties.

Enfin, il n’est pas justifié, ni même allégué par la défenderesse, que la communication de ce protocole transactionnel pourrait porter atteinte à ses intérêts légitimes ou à ceux d’un tiers, puisqu’elle se contente de se prévaloir de l’opposabilité aux tiers de la clause de confidentialité et qu’elle indique même que la requérante aurait déjà une connaissance complète de la teneur de cette transaction.

Il sera donc fait droit à la demande de la requérante selon les modalités précisées au dispositif.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision et au vu de la réticence opposée par la défenderesse, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Madame [Y] [D] veuve [J], partie perdante, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera pour les mêmes raisons déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 11 et 145 du code de procédure civile,

Déclare la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND recevable et bien fondée en sa demande de communication de pièces ;

Condamne Madame [Y] [D] veuve [J] à transmettre à la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND la totalité du protocole d’accord conclu les 4, 5 et 6 décembre 2024 avec la SCI LORENZACCIO, sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 7jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Dit que cette astreinte courra pendant trois mois, après quoi il devra être à nouveau statué sur la prévision d’une nouvelle astreinte ;

Condamne Madame [Y] [D] veuve [J] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Y] [D] veuve [J] à payer à la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [Y] [D] veuve [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés