Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CHAHOUAR BORGNA

1 EXP M^e BROGINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/415

N° RG 23/03552 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PKBM

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LMBH

320 Rue Saint Honoré

75001 PARIS 1ER ARRONDISSEMENT

représentée par M^e Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.D.C. HORIZON BLEU GAUGUIN

Lieu Dit Saint Hubert

06590 THEOULE-SUR-MER

S.D.C. HORIZON BLEU RENOIR

Lieu dit Saint Hubert

06590 THEOULE-SUR-MER

Société SOGEA

10 Rue Clémenceau

06000 NICE

représentés par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 août 2025 ;

A l’audience publique du 09 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.R.L LMBH (ci-après dénommée « la société LMBH ») est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’ensemble immobilier « HORIZON BLEU », situé lieudit Saint-Hubert à THEOULE-SUR-MER (06590) et dont le syndic en exercice est la S.A.R.L. SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES (ci-après dénommée « la société SOGEA »).

Certains de ces lots sont situés au sein de la copropriété « HORIZON BLEU RENOIR » et d’autres au sein de la copropriété « HORIZON BLEU GAUGUIN ».

Le 31 mai 2023 se sont tenues deux assemblées générales réunissant, d’une part, les copropriétaires de l’immeuble « HORIZON BLEU RENOIR » et, d’autres part, les copropriétaires de l’immeuble « HORIZON BLEU GAUGUIN ».

Par acte du 31 juillet 2023, la société LMBH a fait assigner le syndicat des copropriétaires « HORIZON BLEU RENOIR » et la société SOGEA devant le Tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 23/03552.

Par acte du 31 juillet 2023, la société LMBH a fait assigner le syndicat des copropriétaires « HORIZON BLEU GAUGUIN » et la société SOGEA devant le Tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 23/03553.

Par ordonnance du 13 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures, l’affaire étant désormais appelée sous le RG 23/03552.

La clôture de l’instruction a été fixée au 6 août 2025 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la société LMBH demande au tribunal de :

— Prononcer l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété « HORIZON BLEU RENOIR » en date du 31 mai 2023, représenté par son syndic en exercice la société SOGEA ;

— Prononcer l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété « HORIZON BLEU GAUGUIN » en date du 31 mai 2023, représenté par son syndic en exercice la société SOGEA ;

— Condamner le syndicat de copropriétaires « HORIZON BLEU RENOIR », représenté par son syndic en exercice la société SOGEA, aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil, Maître Benoît BROGINI ;

— Condamner le syndicat de copropriétaires « HORIZON BLEU GAUGUIN », représenté par son syndic en exercice la société SOGEA, aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil, Maître Benoît BROGINI ;

— Condamner le syndicat de copropriétaires « HORIZON BLEU RENOIR » à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat de copropriétaires « HORIZON BLEU GAUGUIN » à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes de voir prononcer l’annulation des deux assemblées générales du 31 mai 2023, sur le fondement de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 7, 9 et 65 du décret du 17 mars 1967, la société LMBH fait valoir que la notification des convocations à ces assemblées générales est irrégulière.

Elle explique avoir reçu un courriel de la part du syndic le 27 mai 2023 lui indiquant que lors d’une réunion en date du 22 avril 2023, dont elle n’avait pas connaissance, personne ne s’était présenté et qu’en conséquence une nouvelle assemblée générale avait été prévue le 31 mai 2023. Elle ajoute que ce courriel mentionnait qu’une convocation avait été adressée une quinzaine de jours auparavant mais soutient ne pas l’avoir reçue et qu’elle était en outre hors délai.

Elle relève par ailleurs que si ce courrier électronique était considéré par le tribunal comme valant notification électronique de la convocation, celle-ci demeure incomplète puisque l’ordre du jour et les annexes ne sont pas joints et que cette convocation intervient quatre jours avant l’assemblée générale soit hors du délai légal de 21 jours.

La société LMBH expose que ce n’est pas la première fois qu’elle ne reçoit pas les convocations aux assemblées générales. Elle ajoute avoir informé à plusieurs reprises de cette difficulté le syndic, ainsi que de l’adresse de son siège social notamment par un courriel du 14 avril 2022. Elle précise qu’elle a sollicité du syndic que les convocations lui soient adressées par courrier électronique.

Elle relève enfin que le syndic est en mesure de connaître son adresse puisqu’il l’a assignée en justice.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires « BLEU HORIZON RENOIR », le syndicat des copropriétaires « BLEU HORIZON GAUGUIN » et la société SOGEA demandent au tribunal de :

— Débouter la société LMBH de l’ensemble de ses prétentions ;

— Condamner la société LMBH aux dépens ;

— Condamner la société LMBH à verser la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires « HORIZON BLEU RENOIR » au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société LMBH à verser la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires « HORIZON BLEU GAUGUIN » au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société LMBH à verser la somme de 1 500 euros à la société SOGEA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— 

Pour s’opposer à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2023 formée par la société LMBH, les défendeurs font valoir, en application de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, que celle-ci n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse ou sa volonté de recevoir les notifications des convocations par courriel. Ils ajoutent que la demanderesse n’a en outre produit aucune pièce en ce sens et qu’elle se prévaut d’une notification de son changement d’adresse par le biais de procédures d’incidents et d’un courriel d’avril 2022 qui ne mentionne aucun changement d’adresse.

Les défendeurs soutiennent que le syndic a adressé à la société LMBH un courriel en date du 27 mai 2023 par souci de bonne information, en complément de sa convocation officielle du 3 mai 2023 à l’assemblée générale du 31 mai 2023 mais que cette transmission ne fait pas partir de nouveau délai. Ils ajoutent que la société LMBH a eu connaissance de cette assemblée générale et ne démontre pas que l’irrégularité qu’elle allègue lui aurait causé un grief.

Ils relèvent que la société LMBH n’a pas contesté la régularité de l’assemblée générale d’avril 2022 alors que sa convocation a été adressée selon les mêmes modalités et à la même adresse que l’assemblée générale litigieuse.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation des deux assemblées générales du 31 mai 2023

Aux termes de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Selon l’article 9 du même texte, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges (…).

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long (…).

L’article 64 de ce même décret précise que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

En vertu de l’article 65 dudit décret, en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic (…).

En application de ces textes, la notification au syndic d’un nouveau domicile doit avoir pour objet précis le changement d’adresse. Le copropriétaire qui n’a pas régulièrement notifié sa nouvelle adresse au syndic est ainsi valablement convoqué au dernier domicile régulièrement notifié au syndic.

De fait, il n’appartient pas au syndic de faire des diligences aux fins de rechercher l’adresse exacte du copropriétaire. Si un copropriétaire n’a pas fait connaître au syndic son domicile élu, il ne peut lui faire grief de lui avoir adressé la convocation au lieu même de la copropriété, seule adresse connue du syndic.

En l’espèce, il ressort des échanges de courriers électroniques produits au débat par la société LMBH que, contrairement à ce qu’elle affirme, elle n’a jamais valablement notifié au syndic SOGEA son changement d’adresse et n’a pas sollicité l’envoi des convocations et notifications des procès-verbaux d’assemblées générales à l’adresse de son siège social.

En outre, elle ne justifie pas avoir sollicité du syndic que les convocations lui soient adressées par courrier électronique. Sa demande du 14 avril 2022 tendant à se voir communiquer les convocations pour l’assemblée générale du mois d’avril 2022, en l’absence de réception des convocations, ne saurait s’analyser comme une demande générale de communication des convocations par voie électronique, valant pour l’avenir, et s’analyse en réalité comme une demande ponctuelle.

De même, si le courrier adressé par la société LMBH au syndic SOGEA le 21 décembre 2022 indique en haut de page l’adresse du siège social, force est de constater qu’il ne comporte aucune notification au sens de l’article 65 du décret du 17 mars 2017 du domicile réel ou élu de la société auquel les convocations des assemblées générales doivent lui être adressées par le syndic.

Enfin, le fait que le syndicat des copropriétaires ait assigné la société LMBH à l’adresse de son siège social est sans incidence sur l’absence de notification régulière d’un changement d’adresse de la part de cette dernière.

Par conséquent, la société LMBH sera déboutée de sa demande d’annulation tant de l’assemblée générale du 31 mai 2023 de la copropriété « HORIZON BLEU RENOIR », que de celle du même jour de la copropriété « HORIZON BLEU GAUGUIN », les moyens avancés à leur soutien étant identiques.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A.R.L LMBH, succombant dans cette procédure sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sa demande de distraction des dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile est dès lors dans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires « HORIZON BLEU – RENOIR », du syndicat des copropriétaires « HORIZON BLEU – GAUGUIN » et de la société SOGEA, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, la S.A.R.L LMBH sera condamnée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à verser :

— au syndicat des copropriétaires « HORIZON BLEU – RENOIR », la somme de 1.500 euros,

— au syndicat des copropriétaires « HORIZON BLEU – GAUGUIN », la somme de 1.500 euros,

— à la société SOGEA, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. LMBH sera en outre déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la S.A.R.L. LMBH de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2023 de la copropriété « HORIZON BLEU RENOIR » ;

Déboute la S.A.R.L. LMBH de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2023 de la copropriété « HORIZON BLEU GAUGUIN » ;

Condamne la S.A.R.L. LMBH aux dépens de l’instance ;

Condamne la S.A.R.L LMBH à payer au syndicat de copropriétaires « HORIZON BLEU – RENOIR » la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L LMBH à payer au syndicat de copropriétaires « HORIZON BLEU – GAUGUIN » la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L LMBH à payer à la S.A.R.L. SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.R.L LMBH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT