TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/53524

et

N° RG 24/56889

et

N° RG 25/50121

N° : 3

Assignation du :

25 Avril 2024,

07 Octobre 2024,

26 Décembre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

N° RG 24/53524

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société JEAN CHARPENTIER – AGENCE MAINE

C/O société Jean Charpentier – Agence Maine

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS – #B1159

DEFENDERESSE

Madame [G] [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0255

N° RG 24/56889

DEMANDERESSE

Madame [G] [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0255

DEFENDERESSE

La société CIEC

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Isabelle PRUD’HOMME, avocat au barreau de PARIS – #D0510

N° RG 25/50121

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société JEAN CHARPENTIER – AGENCE MAINE

C/O société Jean Charpentier – Agence Maine

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS – #B1159

DEFENDEUR

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Caroline FAUVAGE, avocat au barreau de PARIS – #P0255

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Mme [G] [E] et M. [W] [Z] sont propriétaires de lots dépendants d’un immeuble sis [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] s’est plaint de travaux réalisés par Mme [E] et M. [Z] qui auraient affecté le sous-sol de l’immeuble ainsi que le toit-terrasse.

C’est dans ces conditions que par acte du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait assigner Mme [G] [E] devant le juge des référés afin de demander principalement la remise en état du sous-sol et du toit-terrasse, et par acte du 26 décembre 2024 a attrait M. [W] [Z] en intervention forcée.

Se plaignant des conditions de réalisation des travaux qui auraient affecté le sous-sol de l’immeuble, réalisés par la société CIEC, Mme [G] [E] a assigné la société CIEC par acte du 7 octobre 2024 en intervention forcée et en garantie.

Les trois procédures ont été jointes à l’occasion des renvois.

Par conclusions déposées à l’audience du 20 mars 2025 et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au juge des référés de condamner in solidum Mme [G] [E] et M. [W] [Z] à :

Procéder à la dépose des vélux et à la remise en état du toit-terrasse, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’assignationProcéder à la remise en état de la dalle béton entre le rez-de-chaussée et le premier sous-sol (parking) dans les règles de l’art, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’assignationPrendre en charge le coût de l’intervention de l’architecte de la copropriété, rémunéré selon les conditions classiques de ses diligences, après la réalisation des travaux de remise en étatlui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Mme [G] [E] et M. [W] [Z] ont demandé

s’agissant du toit-terrasse : à titre principal le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], subsidiairement le rejet de l’astreinte et l’octroi d’un délai de 6 mois pour s’exécuters’agissant du sous-sol : à titre principal le rejet des prétentions du syndicat, subsidiairement le rejet de l’astreinte et la condamnation de la société CIEC à procéder, sous astreinte, à la remise en état de la dalle béton et à faire constater la bonne exécution des réparations au contradictoire du syndicat, au besoin avec l’assistance d’un commissaire de justice aux frais de la société CIECet la condamnation de la société CIEC à garantir Mme [E] et M. [Z] de toute condamnation mise à leurs charge au titre des dommages causés par les travaux réalisés par la société CIECs’agissant de la remande reconventionnelle formée par la société CIEC :à titre principal le rejet de la demandesubsidiairement la limitation de la condamnation à la somme de 6.802,96 euros, le rejet de la demande de capitalisation des intérêts et un délai de grâce de 6 moisen tout état de cause :le rejet des demandes formulées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépensla condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, avec bénéfice de distraction.

La société CIEC a sollicité :

le rejet de toutes les prétentions formée à son encontre la condamnation in solidum de Mme [G] [E] et M. [W] [Z] à lui payer la somme de 6.802,96 euros au titre d’une facture impayée, avec intérêts à taux légal à compter du 31 décembre 2021 et capitalisation des intérêtsla condamnation in solidum de Mme [E] et M. [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes principales relatives aux remises en état :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Par ailleurs aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Concernant le toit-terrasse

Il n’est pas contesté par Mme [G] [E] et M. [W] [Z] que ces derniers ont remplacé en 2022 des skydomes par des vélux, sur le toit-terrasse de l’immeuble au-dessus de leur lot, et ce sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Les défendeurs expliquent qu’ils ont cru agir sur des parties privatives ne nécessitant pas d’autorisation préalable, et ajoutent que les skydomes remplacés étaient fuyards et dangereux.

Cependant en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, tous les travaux privatifs affectant l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés, quand bien même ils tendent à rendre l’immeuble conforme et/ou à améliorer ses performances énergétiques.

Ainsi, sans qu’il soit besoin de débattre de la nature privative ou commune des skydomes, il ressort clairement des pièces produites que les anciens skydomes et les nouveaux velux ont un aspect différent, sans même parler de la question de l’opacité ou non du verre et des possibilités d’ouverture, de telle sorte que les travaux litigieux ont indiscutablement modifié l’aspect extérieur de l’immeuble.

Ces travaux n’ayant pas été préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, la remise en état sera nécessairement ordonnée, dans les conditions précisées au dispositif.

Concernant le sous-sol :

Il est établi que Mme [G] [E] et M. [W] [Z] ont missionné en 2021 la société CIEC pour des travaux de plomberie dans leur lot.

La société CIEC ne conteste pas qu’à cette occasion elle a réalisé le percement de la dalle béton du sous-sol pour une « dizaine de trous binômes ». Cependant la société CIEC précise que la majorité de ces trous avaient été réparés en 2023. Suite à l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires la société CIEC soutient avoir réalisé une visite des locaux avec le syndic en janvier 2025 et avoir constaté qu’il restait uniquement un trou à reboucher, qu’elle a rebouché le 14 janvier 2025 outre l’enlèvement d’un éclat béton à titre commercial. Elle conteste toute responsabilité dans les autres dégradations alléguées par le syndicat.

Il convient de relever que le demandeur principal impute à la réalisation des travaux de 2021 différentes dégradations sur la dalle du sous-sol et sur les tuyauteries, mais sans produire aucun constat (seulement des photographies dont le lieu et la date ne peuvent être certifiés).

À l’inverse les défendeurs produisent deux constats réalisés par commissaire de justice le 4 octobre 2024 et le 14 janvier 2025, desquels il ressort que les trous pour lesquels la société CIEC a reconnu sa responsabilité ont été rebouchés. Des échanges de mails entre la société CIEC et le syndic de l’immeuble confirment qu’il restait avant l’intervention du 14 janvier 2025 un seul trou à reboucher. Il n’apparaît pas avec l’évidence requise en matière de référé que ce rebouchage ne soit pas fait dans les règles de l’art s’agissant du plafond d’un sous-sol affecté au stationnement des véhicules. S’agissant des autres dégradations alléguées par le syndicat, rien de permet de prouver qu’elles ressortent de la responsabilité des défendeurs.

La demande de remise en état du sous-sol sera donc rejetée, comme les demandes en garantie y afférentes.

II – Sur la demande reconventionnelle en paiement de la société CIEC :

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce la société CIEC sollicite le paiement du solde de la facture émise le 15 novembre 2021 pour les travaux de plomberie, d’un montant initial de 8.438,96 euros de laquelle elle déduit un avoir de 880 euros et le remboursement de frais d’architecte de 756 euros.

Mme [G] [E] et M. [W] [Z] s’opposent à cette demande en soutenant qu’elle est atteinte par la prescription biennale édictée par l’article L218-2 du code de la consommation.

La société CIEC soutient cependant que cette prescription a été interrompue, conformément à l’article 2240 du code civil, par un courriel de Mme [E] du 9 juin 2023 valant reconnaissance du principe de la dette.

Mme [G] [E] soutient que le contenu de son message est insuffisant pour caractériser une reconnaissance, a fortiori avec l’évidence requise en matière de référé.

En droit, l’article L 218-2 du code de la consommation dispose que « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. »

Rien ne permet d’écarter la qualité de consommateurs concernant Mme [G] [E] et M. [W] [Z]. La prescription biennale est donc applicable.

Par ailleurs l’article 2240 du code civil prévoit que « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »

En l’espèce Mme [G] [E] reconnaît avoir rédigé le courrier du 9 juin 2023, qu’elle a elle-même produit aux débats.

Les termes de ce message permettent de considérer, avec l’évidence requise en matière de référé, que la défenderesse reconnaît le principe du droit de la société CIEC au paiement de la facture litigieuse, même si Mme [E] conditionne le paiement du solde de cette facture à la finalisation des travaux et demande certaines déductions de frais qu’elle considère avoir avancés.

Il y a donc eu reconnaissance du principe de la dette, ce qui a interrompu le délai biennal, qui n’était donc pas expiré au jour où la demande en paiement a été formulée dans le cadre de la présente instance.

Au vu de l’ensemble des pièces produites Mme [G] [E] et M. [W] [Z] sont effectivement redevables de la somme de 6.802,96 euros. Ils seront condamnés au paiement provisionnel de cette somme, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision (la société CIEC ne produisant aucune mise en demeure préalable).

L’article 1343-2 nouveau du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce le demandeur ne se prévaut d’aucune clause contractuelle à l’appui de sa demande de capitalisation et il n’apparaît pas opportun, pour privilégier le règlement de la dette, d’ordonner cette capitalisation.

III – Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments, et que par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’accorder aux débiteurs des délais pour régler leur dette, ces derniers ne justifiant pas de difficultés économiques et financières sérieuses, et ayant déjà bénéficié de délais de fait suffisants.

La demande sera rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [E] et M. [W] [Z], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce il est équitable de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à hauteur de 3.000 euros et de rejeter les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à Mme [G] [E] et M. [W] [Z] de déposer les velux posés sur le toit-terrasse de l’immeuble [Adresse 4], et de remettre les lieux dans leur état antérieur ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à la charge in solidum des défendeurs, faute d’exécution dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai maximum de 4 mois ;

Disons que ces travaux de remise en état devront être contrôlés par un architecte, ou autre professionnel, désigné par le syndicat des copropriétaires, aux frais de Mme [G] [E] et M. [W] [Z] ;

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] relatives à la remise en état du sous-sol ;

Condamnons in solidum Mme [G] [E] et M. [W] [Z] à verser à la société CIEC une provision de 6.802,96 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum Mme [G] [E] et M. [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Mme [G] [E] et M. [W] [Z] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 29 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ