1 exp M^e Fiona STARZAK

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRASSE

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JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT

DU 18 DECEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00102 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QOYZ

Minute N° 25/305

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le dix huit Décembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

Syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » sis [Adresse 8] à [Localité 14], représenté par son Syndic, la société GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, Société par Actions Simplifiée au capital de 38.200 €, ayant son siège social sis [Adresse 9] à [Localité 10], inscrite au RCS de Grasse sous le numéro 438 200 032, exerçant sous l’enseigne “Cabinet ROULLAND”, pris en la personne de son Président, domicilié audit siège en cette qualité

Représenté par M^e Fiona STARZAK, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Madame [Y], [S], [R], [D] [Z], née le [Date naissance 6] 1956 à [Localité 11] (01), de nationalité française, demeurant [Adresse 8] à [Localité 14] ;

Et Chez Mme [P] [I] sis [Adresse 5] (dernière adresse connue)

Non comparante ni représentée

Débiteur saisi

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 06 Novembre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 18 Décembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu le 18 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer et d’un jugement réputé contradictoire un premier ressort rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 avril 2022, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait délivrer à [Y] [S] [R] [D] [Z], par acte de la SELARL ATLANTIC HUISSIERS DUFAURE CASTEX, commissaires de justice à [Localité 13], en date du 10 juillet 2025, un commandement de payer de la somme de 15.084,52 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers, lui appartenant, affectés à sa garantie, dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 8], cadastré section AR [Cadastre 4] (anciennement C [Cadastre 7]) pour une contenance de 1 ha 13 a 77 ca, à savoir le lot numéro 45 consistant dans un appartement au rez-de-chaussée avec les 94/10.000èmes des parties communes générales.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d’Antibes le 11 août 2025, Volume 2025 S numéro 110.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 19 août 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [Y] [S] [R] [D] [Z] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 6 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 3 octobre 2025 et enregistré sous le numéro 25/102.

Le Syndicat des copropriétaires LE RIVIERA, aux termes de l’assignation, demande au juge de l’exécution, demande au juge d’exécution au visa des dispositions des articles L 311-2 et suivants, R 322-15 à R 322-29 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, conformément aux dispositions de l’article L311 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— constater que la saisie pratiquée porte sur les droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du même code ;

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

— mentionné le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, aujourd’hui jugement à intervenir ;

En cas de vente forcée :

— désigner Maître [X] [J], commissaire justice ou tout autre commissaire de justice qu’il déciderait de se substituer, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; dire qu’il pourra se faire assister lors de l’une de visite d’un expert chargé d’établir ou d’actualiser les rapports techniques et l’attestation de superficie loi carrez en cas de nécessité ; dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites devra être signifiée, 3 jours au moins avant les visites aux occupants de biens saisis ;

— ordonner l’emploi des dépens frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Fiona Starzak, avocat membre de la SELARL GHM.

A l’audience d’orientation, le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les termes de son assignation à l’audience d’orientation.

[Y] [S] [R] [D] [Z], assignée dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse du [Adresse 5] à [Localité 12], n’a pas personnellement comparu ni constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

[Y] [S] [R] [D] [Z] a été assignée dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse du [Adresse 5] à [Localité 12], qui serait sa dernière adresse connue alors même que les décisions fondant les poursuites de saisie immobilière mentionnent l’adresse des biens et droits immobiliers saisis.

Le commissaire de justice instrumentaire a pris soin de mentionner les diligences accomplies en vue de la délivrance tant du commandement de payer valant saisie immobilière que de l’assignation à l’audience d’orientation.

Dans le cadre de la délivrance du commandement de payer, il précise qu’il s’est rendu à l’adresse communiquée par son mandant comme étant la dernière adresse connue de la défenderesse, avoir constaté qu’à ce jour aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y a son établissement, que sur place, il constate que le nom de la requise n’apparaît pas sur la boîte aux lettres de la maison ni même celui de Madame [P] [I], chez qui elle est censée être domiciliée, qu’il rencontre le locataire actuel qui lui a déclaré qu’il ne connaît pas [Y] [Z] ni [P] [I], qu’il s’agit peut-être des locataires précédentes et que la propriétaire de la maison pourrait peut-être le renseigner, qu’il lui a communiqué son numéro de téléphone. Il ajoute qu’il a tenté de joindre la propriétaire de la maison sur le numéro donné par l’occupant actuel de la maison, le [XXXXXXXX02], en vain, ce dernier n’a jamais décroché et n’a jamais répondu aux messages laissés, qu’il a contacté les services de la mairie de [Localité 12] qui lui ont déclaré que la requise n’est pas inscrite sur les listes de la commune et qu’ils n’ont aucune information, qu’il a tenté de contacter [Y] [Z] sur le numéro en sa possession, [XXXXXXXX03], en vain, la ligne téléphonique étant directement sur messagerie non personnalisée, que ses recherches sur les réseaux sociaux sur les moteurs de recherche Internet n’ont pas permis d’obtenir de résultat exploitable devant un très grand nombre de réponses. Le FICOBA interrogé n’a pas permis d’obtenir une autre adresse que celle en sa possession.

S’agissant de l’assignation, le commissaire de justice instrumentaire a constaté que le nom de la requise ne figure pas sur la boîte aux lettres, que les services postaux ne sont pas en mesure de lui apporter des précisions la concernant, qu’il rencontre un voisin lequel lui a indiqué ne pas connaître la requise et que de nouveaux occupants venaient d’aménager à l’adresse indiquée, qu’il a frappé à la porte et que personne n’a répondu. Il ajoute que lors d’un précédent passage à la même adresse en juin 2025, la mairie lui apprenait que la requise était inconnue de ses services. Il a recontacté la mairie aux [XXXXXXXX01] qui lui a confirmé que ces services n’ont aucune information sur la requise et qu’elle ne réside pas à l’adresse indiquée, qu’il a tenté de joindre la propriétaire du logement au [XXXXXXXX02] mais que celui-ci ne répond pas, qu’il a également procédé aux vérifications habituelles sur les Pages Jaunes, sur société.com, sur Infogreffe et qu’il n’a trouvé aucune information sur l’adresse actuelle de la requise ni sur un quelconque moyen de communiquer avec elle.

Les démarches accomplies par le commissaire de justice sont complètes. Cela étant, le créancier poursuivant ne justifie pas que l’adresse mentionnée sur ces actes constitue la dernière adresse connue de la défenderesse.

Au demeurant l’assignation mentionne tant l’adresse des biens et droits immobiliers saisis que l’adresse à [Localité 12].

Le procès-verbal descriptif dressé par le commissaire de justice ne permet pas de s’assurer de l’absence d’occupation des biens et droits immobiliers saisis, aucune mention n’ayant été apposé. Celui-ci atteste s’être transporté à l’adresse en présence de 2 témoins, requis conformément aux dispositions de l’article 142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier.

Le créancier poursuivant ne verse pas aux débats le retour de la lettre recommandée que le commissaire de justice est censé avoir adressée par ses soins conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Les indications figurant sur la lettre éventuellement retournée par les services postaux permettraient de s’assurer, le cas échéant, de l’adresse effective de son destinataire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, et néanmoins statuer sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il estime régulière, recevable et bien fondée.

Indépendamment de ce problème procédural, il convient de constater que le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation à l’audience d’orientation visent comme titres exécutoires le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer le 18 juillet 2023 et le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 avril 2022, figurant dans le bordereau de communication de pièces annexées à l’assignation.

Le bordereau de communication de pièces vise également deux ordonnances de référé rendues par le tribunal judiciaire de Grasse le 11 septembre 2020 et le 22 octobre 2020, qui ne figurent pas parmi les titres exécutoires mentionnés.

Le syndicat des copropriétaires verse ces 2 ordonnances de référé, l’acte de signification ainsi que les divers actes d’exécution mobilière pratiquée. Il sollicite dans son décompte en vertu de ces 2 ordonnances les sommes allouées au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1500 € et 900 €. Il n’est aucunement édifié du certificat de non contestation de cette décision par la production d’un certificat de non appel.

Le décompte des sommes perçues n’est pas détaillé dans le commandement de payer et dans l’assignation à l’audience d’orientation.

Le syndicat des copropriétaires fonde également ses poursuites sur le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer le 18 juillet 2023, régulièrement notifié et définitif ainsi qu’il résulte du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d’appel le 7 mars 2024. Ce jugement condamne la copropriétaire défaillante au paiement d’une somme de cent 1778,02 € avec intérêts au taux légal au titre des charges de propriété, appel de fonds et frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de celle de 600 € à titre de dommages-intérêts et d’une indemnité de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance. Cette décision, qui a fait l’objet de mesures d’exécution, n’a pas été exécutée.

Les poursuites sont également fondées sur un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse, réputé contradictoire et premier ressort, le 29 avril 2022 qui a condamné la défenderesse au paiement d’une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle. Or, il n’est pas justifié de la signification de cette décision. Le créancier poursuivant produit la signification d’un jugement contradictoire et en premier ressort tribunal de grande instance de Grasse pôle civile 2e chambre construction du 13 novembre 2019 (décision numéro 2019/596, RG numéro 17/00939), précédemment notifié à avocat le 27 novembre 2019.

Le certificat de non appel de cette décision n’est pas davantage produit.

Force est également de constater que la créance dont la mention dans le jugement d’orientation est sollicitée comporte une somme de 2189,74 € au titre des dépens, sans aucun justificatif et sans aucun détail, étant de surplus observé qu’ils n’ont pas fait l’objet d’une vérification.

Au regard de ces interrogations et de ces éléments, alors qu’il appartient au juge, en toutes circonstances, conformément aux dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile, d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre au créancier poursuivant de s’expliquer.

Il lui appartiendra de :

— justifier que la dernière adresse connue de la défenderesse est bien celle mentionnée dans le commandement de payer valant saisie immobilière et dans l’assignation à l’audience d’orientation ;

— produire le retour par les services postaux des lettres recommandées que le commissaire de justice a adressées au destinataire de ses actes ;

— expliciter la raison pour laquelle les ordonnances de référé ne sont pas visées expressément dans les titres fondant les poursuites de saisie immobilière ; justifier de leur caractère définitif par la production de certificat de non appel ;

— justifier de la signification et du caractère définitif du jugement du tribunal judiciaire de céans du 29 avril 2022 par la production de l’acte de signification et du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d’appel ;

— justifier des dépens dont le montant figure à hauteur de 2189,54 € dans le commandement de payer et dans l’assignation à l’audience d’orientation.

Il appartiendra également au syndicat des copropriétaires de signifier ses conclusions et les pièces au soutien de ses demandes à la défenderesse.

Les dépens et demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du jeudi 05 février 2026 à 9 heures pour les motifs précédemment énoncés ;

Invite le créancier poursuivant à répondre aux moyens soulevés et à :

— justifier que la dernière adresse connue de la défenderesse est bien celle mentionnée dans le commandement de payer valant saisie immobilière et dans l’assignation à l’audience d’orientation ;

— produire le retour par les services postaux des lettres recommandées que le commissaire de justice a adressées au destinataire de ses actes ;

— expliciter la raison pour laquelle les ordonnances de référé ne sont pas visées expressément dans les titres fondant les poursuites de saisie immobilière ; justifier de leur caractère définitif dans la production de certificat de non appel ;

— justifier de la signification et du caractère définitif du jugement du tribunal judiciaire de céans du 29 avril 2022 par la production de l’acte de signification et du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d’appel ;

— justifier des dépens dont le montant figure à hauteur de 2189,54 € dans le commandement de payer et dans l’assignation à l’audience d’orientation ;

Lui enjoint également de signifier ses conclusions et ses pièces à la défenderesse ;

Réserve les demandes et les dépens.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION