Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e VOISIN MONCHO

1 EXP M^e BANERE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

DÉCISION N° 2026/105

N° RG 24/01891 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PVKG

DEMANDEURS :

Monsieur [N], [C] [Q]

né le 31 Mai 1967 à PARIS 15ÈME

71 rue des Ecoles

31140 AUCAMVILLE

et

Madame [J], [X] [U] épouse [Q]

née le 17 Octobre 1968 à PARIS 17ÈME

71 rue des Ecoles

31140 AUCAMVILLE

représentés par M^e Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE VILLA FRANCIA SYNDICAT PRINCIPAL

33 rue Amiral Wester Wemyss

06150 CANNES LA BOCCA

C/o son syndic, TRIO

3 rue Bône

06400 CANNES

représentée par Maître Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, substitué par M^e MONCHO.

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 13 novembre 2025 ;

A l’audience publique du 09 Décembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 février 2026

Le prononcé du jugement a été reporté au 10 mars 2026 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Q] et Madame [J] [U] épouse [Q] (les époux [Q]) sont copropriétaires au sein de l’immeuble dénommé VILLA FRANCIA constitué en copropriété, sis 33 avenue Amiral Wester Wemyss 06150 CANNES LA BOCCA.

Se prévalant de l’irrégularité de certaines résolutions votées lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’étant tenue le 26 janvier 2024, les époux [Q] ont, par acte délivré le 5 avril 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA FRANCIA devant le tribunal judicaire de Grasse.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mars 2025, Monsieur [N] [Q] et Madame [J] [U] épouse [Q] demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 n°65-557,

ANNULER la résolution 51 du Procès-verbal d’assemblée générale du 26 janvier 2024,

ANNULER la résolution 22 du Procès-verbal d’assemblée générale du 26 janvier 2024,

ORDONNER l’exécution provisoire,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires VILLA FRANCIA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au règlement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA FRANCIA SYNDICAT PRINCIPAL demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement les articles 25, 25-1 et 42,

Vu l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967,

DEBOUTER Monsieur et Madame [Q] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

LES CONDAMNER in solidum à 5.000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONFIRMER pour tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

LES CONDAMNER in solidum à 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 juillet 2025 avec effet différé au 13 novembre 2025.

MOTIFS

La demande d’annulation d’une résolution d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes.

Sauf disposition particulière de la loi, le juge a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires.

Sous cette même réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Les causes d’annulabilité sont en conséquence classiquement de trois ordres :

— l’inobservation des formalités légales,

— la fraude ou l’abus de majorité,

— le dépassement de pouvoir par l’assemblée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°51 « sécurité – ratification du devis de la mise en place de 10 caméras supplémentaires »

Les époux [Q] ont reproduit à l’appui de leur demande d’annulation, les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 et font valoir l’absence de mise en concurrence de différentes entreprises avant l’adoption de la résolution n°51 de l’assemblée générale, en ce qu’un seul devis a été proposé.

Ils concluent que la résolution devra être annulée pour violation des articles susvisés, puis que à défaut, la juridiction retiendra l’abus de majorité.

Leur prétention est donc fondée à titre principal sur les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 et à titre subsidiaire sur l’abus de majorité.

Sur le fondement des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967

Les époux [Q] soutiennent que la mise en concurrence des entreprises est obligatoire pour le marché s’élevant à 26.742,31 euros.

Le syndicat des copropriétaires VILLA FRANCIA rappelle que l’assemblée générale n’a pas voté de modalité spécifique de mise en concurrence, ce que les demandeurs ne contestent pas. Ils soutiennent toutefois que l’absence de modalité spécifique ne veut pas dire que la copropriété peut se soustraire à l’obligation de soumettre plusieurs devis pour un marché de travaux.

Les époux [Q] avancent en outre que la résolution n’est pas claire.

Aux termes de l’article 21 alinéa 1 et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

Selon l’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »

En l’espèce, la résolution n°51 a été adoptée en ces termes :

Il n’est pas contesté qu’un seul devis a été présenté aux copropriétaires dans le cadre de l’attribution du marché relatif à la mise en place de 10 caméras supplémentaires.

Le silence de l’assemblée générale quant à la fixation d’un seuil à partir duquel la mise en concurrence des prestataires devient obligatoire n’est pas contesté.

En application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, d’arrêter un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

A contrario, si l’assemblée générale n’a fixé aucun montant à partir duquel la mise en concurrence doit être mise en œuvre, celle-ci n’est pas obligatoire contrairement à ce que soutiennent les époux [Q].

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 encadre les conditions de la mise en concurrence prévue, dans le silence de l’assemblée générale quant aux modalités de sa mise en œuvre, mais sans avoir effet pour autant de la rendre obligatoire dans son principe.

En effet, si l’assemblée générale n’a pas fixé de montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, celle-ci n’a pas lieu d’être et la décision de voter des travaux sans mise en concurrence préalable n’encourt pas la nullité (Cass. 3e civ., 26 mars 2014, n° 13-10.693 : JurisData n° 2014-005952 ; Bull. civ. III, n° 43).

Par ailleurs le moyen tiré du défaut de clarté est inopérant sur le fondement des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967.

La demande d’annulation de la résolution n°51 ne peut donc prospérer sur le fondement principal des époux [Q].

Sur le fondement subsidiaire de l’abus de majorité

Il est constant que l’abus de majorité se définit comme une situation où l’assemblée générale a voté une décision qui présente une apparence de régularité en la forme et au fond, mais qui est en réalité le résultat d’un ensemble de manœuvres tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables.

L’abus de majorité consiste ainsi à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit avec intention de nuire.

D’une manière générale, l’abus de majorité relève de la théorie générale de l’abus de droit selon laquelle l’exercice d’un droit se transforme en abus s’il est motivé uniquement par l’intention exclusive de nuire.

Au demeurant, nul abus de droit ne peut être constaté s’il n’est pas établi sans doute possible que la décision ainsi contestée a été prise au service d’un intérêt privatif qui se révélait bien supérieur à celui de la copropriété dans son ensemble.

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

La partie qui invoque un fait – tel que l’est un abus de majorité – doit le prouver dûment par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples allégations. Aucune partie ne saurait ainsi attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou carencés.

Dès lors, il appartient au copropriétaire qui le soulève de rapporter dûment la preuve, par tous moyens, de l’abus du droit, avec suffisamment de vraisemblance, sans se contenter de simples allégations. La conscience d’agir résolument dans un but strictement personnel, éloigné de l’intérêt collectif et avec dessein de nuire à une minorité de copropriétaires doit être ainsi prouvée, et ce conformément au principe selon lequel la mauvaise foi ne se présume pas.

Au demeurant, le tribunal ne peut que rappeler que n’est pas ipso facto constitutive d’un abus de majorité la circonstance qu’une décision a été adoptée alors que certains copropriétaires s’y étaient opposés.

Par ailleurs, il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, les demandeurs ne font pas la démonstration et ne rapportent nullement la preuve de ce que la résolution en cause a été emportée par des motivations purement personnelles des copropriétaires majoritaires dans un but parfaitement étranger à l’intérêt de la copropriété, mais aux fins essentielles de satisfaire leur intérêt au détriment des copropriétaires minoritaires.

La demande d’annulation de la résolution n°51 ne peut pas non plus prospérer sur le fondement de l’abus de majorité.

Par conséquent, les époux [Q] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°51 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA FRANCIA en date du 26 janvier 2024.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°22 « Sécurité incendie : proposition de remplacement de la centrale Gaz »

Les époux [Q] concluent que la résolution n°22 devra être annulée pour violation des articles susvisés, puis que à défaut, la juridiction retiendra l’abus de majorité.

Leur prétention est donc fondée à titre principal sur les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967, qui sont les seuls articles « susvisés » reproduits dans leurs conclusions et à titre subsidiaire sur l’abus de majorité.

Sur le fondement des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967

La résolution n°22 a été adoptée en ces termes :

Par suite et in fine de façon logique au regard de l’adoption de la résolution n°22, les résolutions suivantes ont été rejetées en ces termes :

Les époux [Q] avancent que l’assemblée générale a décidé de voter un changement complet de la centrale pour basculer en numérique selon la résolution 22, mais qu’elle a été trompée lors du débat dans la mesure où la présentation des résolutions n’a pas permis à l’assemblée de comprendre les alternatives disponibles. Ils estiment que pour un débat loyal et un choix éclairé, il aurait fallu que l’assemblée opte d’abord sur le principe alternatif soit d’une réparation de l’existant, soit d’un changement complet de système et puis ensuite l’assemblée aurait pu choisir l’entreprise chargée des travaux.

Ils ajoutent que de surcroît, aucun bureau d’étude n’a été consulté pour des travaux de grande ampleur, aucun cahier des charges n’a été établi et qu’aucune explication n’a été donnée par le syndic à ce propos.

Les demandeurs soutiennent donc que les devis ont été votés à la suite sans aucune explication et que cela est tellement vrai que certains copropriétaires ont à la fois voté pour une solution analogique et pour une solution numérique, donc à la fois pour une solution de réparation et de remplacement, ce qui démontre qu’ils n’ont donc pas compris le sens des devis proposés. Ils en concluent que le vote des copropriétaires n’était clairement pas éclairé.

Ils ajoutent encore que les votes ont été mal comptabilisés en ce que sur la résolution 24 : Ont voté « contre » 72 votants soit 8200 tantièmes Ont voté « Pour » 90 votants soit 10100 tantièmes : Les votes en double représentent 1700 tantièmes

Si on retire sur les « Contre » les 1700 tantièmes, nous sommes à 8400 tantièmes « contre » et

9900 tantièmes « pour » dans ce cas la résolution passe.

Force est toutefois de constater que les arguments soulevés par les époux [K] sont manifestement inopérants au regard du fondement principal de leur demande, à savoir les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967, lesquels n’envisagent pas la question de l’information éclairée des copropriétaires dans le cadre du vote d’une résolution relative à la passation de marchés de travaux ou de contrats, ni les effets d’un défaut d’information quant à sa validité.

Il en va de même de l’argument tiré de la comptabilisation des votes de la résolution n°24, en ce que d’une part la validité de cette résolution n’est pas contestée et que d’autre part, les fondements juridiques choisis ne permettent pas de prononcer une nullité en raison des règles de majorité.

Le moyen tiré de la nécessité de recourir à un bureau d’études et à l’établissement d’un cahier des charges est également inopérant sur le terrain de l’application des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967.

La demande d’annulation de la résolution n°22 ne peut donc prospérer sur le fondement principal.

Sur le fondement subsidiaire de l’abus de majorité

Sans qu’il ne soit nécessaire de reprendre l’intégralité des motifs précédemment développés au sujet de la résolution précédente, à nouveau, les époux [K] ne démontrent pas que la résolution n°22 a été emportée par des motivations purement personnelles des copropriétaires majoritaires dans un but parfaitement étranger à l’intérêt de la copropriété, mais aux fins essentielles de satisfaire leur intérêt au détriment des copropriétaires minoritaires.

Les arguments tirés de l’insuffisance d’informations et d’explications précédant le vote ne permettent pas de caractériser un abus de majorité, étant en outre à nouveau rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent, les époux [Q] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA FRANCIA en date du 26 janvier 2024.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

Si le droit d’ester en justice est susceptible d’être fautif, encore faut-il qu’il ait dégénéré en abus. Cet abus doit être prouvé.

L’action en justice consistant en un droit constitutionnellement consacré, elle ne saurait être considérée comme une faute que lorsqu’il est établi que son titulaire en a fait un usage préjudiciable à autrui, à dessein de lui nuire.

Dès lors, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il appartient au défendeur de caractériser cet abus de droit en démontrant l’intention de nuire des demandeurs et le préjudice en découlant pour lui.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les demandeurs aient fait preuve de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière. En effet, même si les époux [Q] ont été débouté de l’ensemble de ses demandes, faire valoir des prétentions par l’action en justice n’est pas constitutif en soit d’un abus de droit.

En outre, il n’est démontré l’existence d’aucun préjudice découlant de l’abus de droit allégué et distinct de celui d’avoir dû engager des frais pour se défendre, lequel est par nature pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les époux [Q], succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner les époux [Q] in solidum à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l’affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [N] [Q] et Madame [J] [U] épouse [Q] de leur demande d’annulation de la résolution n°51 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA FRANCIA en date du 26 janvier 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Q] et Madame [J] [U] épouse [Q] de leur demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA FRANCIA en date du 26 janvier 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires VILLA FRANCIA SYNDICAT PRINCIPAL de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Q] et Madame [J] [U] épouse [Q] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Q] et Madame [J] [U] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires VILLA FRANCIA SYNDICAT PRINCIPAL la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Q] et Madame [J] [U] épouse [Q] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT