Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU 02 Juin 2026

DÉCISION N° 26/199

N° RG 25/05917 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QPCX

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2, sis à CANNES LA BOCCA (06150), 6 rue de la Verrerie, pris en la personne de son Syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON, immatriculé au RCS de CANNES sous le n° 482 873 817, dont le siège social est à MANDELIEU LA NAPOULE (06210) 628 allée de la Marine Royale, Le Suffren H, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par M^e MONTIGNY

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [T]

Corso Cosenza 144

10137 TURIN (ITALIE)

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 09 mars 2026 ;

A l’audience publique du 24 Mars 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 02 Juin 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [O] [T] est propriétaire du lot n°1290 au sein de l’ensemble immobilier Résidence CANNES VERRERIE C1/C2 sise 6 rue de la Verrerie à CANNES LA BOCCE (06150).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 a fait assigner Monsieur [O] [T] devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, suivant acte d’accomplissement des formalités auprès des autorités italiennes, en date du 30 octobre 2025, de transmission aux autorités italiennes en application de règlement n°2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020, l’acte ayant pu être signifié le 21 novembre 2025, suivi courrier avec accusé de réception signé par le défendeur.

Aux termes de son assignation le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 demande au tribunal de :

Vu les articles 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Condamner Monsieur [O] [T] au paiement des sommes suivantes envers le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CANNES VERRERIE C1 C2 :

— La somme de 8.528,36 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— La somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1236-1 du code civil.

— La somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [O] [T] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de Commerce frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, distraits au profit de Maître Renaud ESSNER, sur son affirmation de droit.

******

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que le défendeur, valablement assigné selon les modalités susvisées, n’a pas constitué avocat.

.

Par ordonnance en date du 9 mars 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 24 mars 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété et frais

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— des situations du compte copropriétaire entre le 01/10/2020 et le 01/04/2025,

— un décompte des sommes dues entre le 01/10/2024 au 01/10/2025,

— un relevé de propriété démontant que Monsieur [T] est propriétaire du lot n°1290,

— divers courriers de mises en demeure et relances,

— des extraits du Grand Livre des années 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 du 01/10/2020 au 30/09/2021,

— les appels de fonds et de travaux du 01/10/2024 au 31/12/2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025,

— le contrat de syndic.

— des annexes comptables pour l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— le relevé général des dépenses du 01/10/2022 au 30/09/2023 et du 01/10/2023 au 30/09/2024.

Il ressort des éléments susvisés et notamment du dernier décompte arrêté au 1er octobre 2025, que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 8.393,36 euros au titre des charges impayées, soit hors frais (45 euros + 90 euros).

Toutefois, il ne justifie valablement que de la somme de 2.600,55 euros.

En effet, seuls les appels de fonds émis entre le 1er octobre 2024 et le 31 décembre 2025 sont produits.

Or, si toute demande en paiement de charges de copropriété doit être accompagnée pour les exercices clos de la justification du vote d’approbation des charges par l’assemblée générale des copropriétaires et de leur répartition entre copropriétaires, vote et répartition dont il résulte l’obligation à la dette, les appels individuels de charges doivent être aussi produits par le syndicat des copropriétaires pour rapporter la preuve de sa créance.

En effet, seuls les appels individuels de charges permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, outre la date de leur exigibilité.

La preuve de la créance de charges du syndicat des copropriétaires exige donc que soient produits, non seulement les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les budgets concernés, mais également les éléments attestant que les appels de fonds correspondants ont été effectués.

Les décomptes, extraits du compte du copropriétaire, ne peuvent suffire à cet égard.

Dès lors, même si les décomptes antérieurs au 1er octobre 2024 permettent de retracer l’origine du solde antérieur de 5.792,81 euros figurant sur le décompte arrêté au 1er octobre 2025, faute de production des appels de fonds correspondants à l’arriéré de charges réclamé au titre de la période antérieure au 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du quantum de sa créance et de son exigibilité à ce titre.

Compte tenu de ces éléments, il ne sera retenu au titre des charges impayées et valablement justifiées que la somme de 2.600,55 euros (8.393,36 euros- 5.792 euros).

Sur les frais

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges arrêté au 1er octobre 2025 et s’agissant de la période valablement justifiée par la production des appels de fonds évoquée supra, les sommes suivantes :

— frais de relance par mise en demeure du 14 août 2025 : 45 euros

— frais de mise en demeure avant action en justice du 8 septembre 2025 : 90 euros.

Les mises en demeure en elles-mêmes sont produites au débat, mais pas le justificatif de leur envoi à Monsieur [T], ni fortiori celui de leur réception.

Par conséquent les sommes susvisées au titre des frais nécessaires, qui ne sont pas justifiées, ne seront pas retenues.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 la somme totale de 2.600,55 euros au titre des charges impayées et frais nécessaires et ce, pour la période allant du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée.

Les intérêts au taux légal sur les sommes dues courront à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 sera débouté du surplus de sa demande, chiffrée à 8.528,36 euros au titre des charges impayées et frais inclus et englobant à un solde antérieur au 1er octobre 2024 insuffisamment justifié.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Monsieur [T].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il est rapporté la preuve d’une faute, ou à tout le moins d’une résistance infondée ou encore d’une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, lesquels n’incluront pas le droit A 444-32 du Code de Commerce et frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, ces frais n’entrant pas dans la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile.

Les dépens seront distraits au profit de Maître Renaud ESSNER, qui en a fait la demande et qui peut y prétendre en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaire l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner Monsieur [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 la somme totale de 2.600,55 euros au titre des charges impayées et frais nécessaires et ce, pour la période allant du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal sur les sommes dues courront à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 du surplus de sa demande, chiffrée à 8.528,36 euros au titre des charges impayées et frais, englobant à un solde antérieur au 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels n’incluent pas le droit A 444-32 du Code de Commerce et frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, et dont distraction au profit de Maître Renaud ESSNER ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE