1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 Fe à M^e BIGUENET-MAUREL + 1 CCC M^e GONZALEZ

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 26 MAI 2026

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] ETATS UNIS

c/

[V] [K]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 26/00647 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QYET

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 18 Mai 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 2] UNIS

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

ET :

Monsieur [V] [K]

[Adresse 4],

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

PARTIE INTERVENANTE :

S.C.I. JLT INVEST

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean françois GONZALEZ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 18 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mai 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [V] [K] est propriétaire des lots n° 111 et 103 au sien de la résidence [Adresse 6] DES ETATS UNIS et [Adresse 7] à [Localité 4].

Faisant valoir que depuis plus d’un an, un copropriétaire exploitant le restaurant Roi Burger au sein de la résidence se plaint de refoulements récurrents d’eaux usées, particulièrement nauséabondes, affectant la jouissance de son lot ainsi que l’exploitation de son activité professionnelle ; que la société ASSAINISSEMENT SERVICES est intervenue le 23 octobre 2024 et a établi un rapport en date du 23 novembre 2024 ; qu’aux termes de ce rapport, il est constaté la formation répétée de bouchons dans les canalisations, imputable à deux causes cumulées, à savoir la présence d’un corps étranger ancien sur lequel s’accumulent des papiers épais, décrits comme un « gros caillou ou du béton plus du papier épais qui s’accrochent dessus » ; que l’entreprise précise, en outre, que l’extraction de cet obstacle nécessite impérativement l’accès à deux regards, nécessitant l’accès au lot du copropriétaire victime des refoulements et au lot de Monsieur [K] ; que par courrier en date du 26 novembre 2024, le syndic de copropriété a transmis le rapport d’intervention à Monsieur [K] et lui a demandé de permettre l’accès à son local, et plus précisément au regard situé dans la courette, afin de procéder aux opérations de débouchage ; que toutefois, Monsieur [K] a toujours refusé l’accès à son local sans aucune raison valable ; qu’une mise en demeure du 16 janvier 2026 est demeurée vaine ; et que

la situation n’a, depuis lors, cessé de se dégrader, les refoulements étant de plus en plus fréquents et les nuisances olfactives de plus en plus importantes, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] UNIS a, par acte en date du 28 avril 2026, fait assigner Monsieur [V] [K] devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu l’article 835 du code civil ;

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 196 ;

Vu la jurisprudence visée ;

Vu les pièces versées ;

Il est demandé au juge des référés de :

JUGER que le refus opposé par Monsieur [V] [K] de laisser accès à son lot constitue un trouble manifestement illicite ;

ORDONNER à Monsieur [V] [K] de laisser libre accès à son local situé au sein de la résidence [Adresse 6] DES ETATS UNIS, et notamment au regard situé dans la courette, au syndic de copropriété (le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER) ainsi qu’à toute entreprise mandatée par ce dernier, aux fins de procéder aux travaux de débouchage et de remise en état des canalisations ;

DIRE que cet accès devra être accordé dans un délai de 1 semaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

AUTORISER un Commissaire de justice, à savoir la SELARL [X] [L] & [F] [U], [Adresse 8] [Localité 4] (Tél : [XXXXXXXX01] – fax : [XXXXXXXX02]) à pénétrer dans les lieux, après signification de l’ordonnance et expiration du délai de 1 semaine ;

AUTORISER le Commissaire de justice à être assisté :

o si nécessaire, d’un serrurier et des témoins ou de la force publique ;

o du syndic, le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER ;

o d’une entreprise spécialisée désignée par le syndic (le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER) ayant mission de procéder au débouchage et à la réparation des canalisations ;

AUTORISER le Commissaire de justice, le serrurier, le syndic et l’entreprise spécialisée à retourner sur place autant de fois que nécessaire pour permettre à l’entreprise d’effectuer tous les travaux, opérations et réparations nécessaires au débouchage et à la réparation des canalisations.

CONDAMNER Monsieur [V] [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 9] la somme provisionnelle de 3.000 euros en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER Monsieur [V] [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] UNIS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [V] [K] aux entiers dépens ;

DIRE que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 13 mai 2026, il maintient ses demandes et demande en outre à la juridiction de :

DEBOUTER la société JLT INVEST de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] UNIS ;

Il déclare que :

* le refus persistant de Monsieur [K] de laisser l’accès à son lot fait obstacle à la réalisation de travaux indispensables sur les parties communes,

* la situation présente un caractère d’urgence manifeste,

* d’une part, les nuisances olfactives s’intensifient et deviennent de plus en plus fréquentes, causant un trouble sérieux au copropriétaire concerné,

* d’autre part, la persistance de l’obstruction, manifestement ancienne, fait peser un risque d’aggravation des désordres, notamment par dégradation des canalisations,

* cette situation expose en outre le syndicat des copropriétaires à un risque contentieux immédiat, le copropriétaire exploitant le restaurant, directement affecté par les nuisances, ayant d’ores et déjà manifesté son intention d’engager la responsabilité du syndicat en raison de l’inaction face aux désordres,

* dès lors, la seule mesure de nature à faire cesser ce trouble consiste à contraindre Monsieur [K] à autoriser l’accès à son local, et plus précisément au regard situé dans la courette partie commune, afin de permettre à l’entreprise d’assainissement d’intervenir,

* seule une astreinte comminatoire est de nature à assurer l’effectivité de la mesure sollicitée,

* contrairement à ce qu’affirme la société JLT INVEST, le syndic a immédiatement réagi pour procéder à des curages, trouver l’origine des désordres, saisir le service d’assainissement de la mairie, confier à une société spécialisée la recherche de la ou des causes des désordres et mettre en demeure le copropriétaire du lot où se situe le regard qui semble poser problème,

* à chaque fois que le copropriétaire s’est plaint d’odeurs désagréables, le syndic a toujours immédiatement fait procéder à un curage,

* comme le reconnaît la société JLT INVEST, il y a d’ailleurs eu 5 interventions de curage,

* dès lors, il est parfaitement faux d’affirmer que le syndic est resté inerte,

* en réalité, si le désordre persiste à ce jour, c’est parce que le siège des désordres se situe en parties privatives et que le copropriétaire du lot concerné en refuse l’accès à la copropriété,

* de surcroit qu’à ce jour la cause des désordres n’est pas encore déterminée avec certitude, faute pour les professionnels d’avoir eu accès au regard litigieux,

* il est donc prématuré d’évoquer une prétendue responsabilité du syndicat des copropriétaires,

* la société JLT INVEST sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] ETATS UNIS.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 mai 2026, sous l’indication trompeuse de « courrier au greffe », la SCI JLT INVEST demande à la juridiction de :

Vu les articles 325, 330, 835 et 491 du Code de procédure civile,

Vu la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, notamment son article 18,

Vu les pièces produites,

Il est demandé au Tribunal de céans de :

À TITRE PRINCIPAL

DÉCLARER recevable l’intervention volontaire de la SCI JLT INVEST à la présente instance engagée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 9] à l’encontre de Monsieur [V] [K] ;

DIRE ET JUGER que le refus persistant de Monsieur [V] [K] de permettre l’accès à son lot et au regard sis dans ses parties privatives, nécessaire à l’exécution de travaux urgents sur une canalisation commune, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile ;

ORDONNER en conséquence à Monsieur [V] [K] de laisser, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, libre accès à son lot et au regard concerné :

o aux représentants du Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12] et notamment au syndic FONCIA AD IMMOBILIER,

o à la SCI JLT INVEST,

o et à toute entreprise d’assainissement ou de travaux mandatée par eux,

aux fins de réaliser tous travaux de débouchage, curage, réparation ou remplacement nécessaires sur la canalisation commune, et ce jusqu’au complet rétablissement d’un fonctionnement normal du réseau ;

DIRE ET JUGER que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 200 € par jour de retard, qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 7 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, l’astreinte étant, le cas échéant, réservée à la liquidation du Juge de l’exécution ;

SUR LA CARENCE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12] représenté par son syndic FONCIA AD IMMOBILIER :

DIRE ET JUGER que SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12] représenté par son syndic FONCIA AD IMMOBILIER, a manqué à ses obligations telles que prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en s’abstenant, malgré la gravité, l’ancienneté et l’urgence des désordres dénoncés depuis au moins mars 2020, de prendre, dans un délai raisonnable, toutes mesures utiles (investigations, travaux, procédures judiciaires pour faire cesser les remontées d’eaux usées affectant le lot loué par la SCI JLT INVEST ;

EN CONSÉQUENCE,

ORDONNER (ET LE CONDAMNER en tant que de besoin) au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] UNIS, pris en la personne de son syndic FONCIA AD IMMOBILIER, de prendre, dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, toutes mesures utiles pour assurer l’exécution effective des travaux à intervenir sur la canalisation commune et la cessation définitive des désordres, et notamment

o d’assurer la coordination et le suivi des interventions des entreprises,

o de veiller à l’organisation matérielle de l’accès aux lots concernés, o et de convoquer, si nécessaire, l’assemblée générale aux fins de faire adopter toute décision complémentaire utile,

DIRE ET JUGER qu’il devra justifier par écrit auprès de la SCI JLT INVEST, dans le même délai, des diligences accomplies ;

DONNER ACTE à la SCI JLT INVEST de ce qu’elle se réserve expressément le droit de saisir la juridiction compétente au fond en vue de rechercher la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et/ou de son syndic FONCIA AD IMMOBILIER es qualité et d’obtenir l’indemnisation de l’ensemble des préjudices subis du fait de la persistance des désordres et de l’inertie reprochée ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [K] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic FONCIA AD IMMOBILIER, à verser à la SCI JLT INVEST la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Elle déclare que :

* la SCI JLT INVEST est propriétaire notamment d’un local commercial en rez-de-chaussée, correspondant au lot no 110, et de caves en sous-sol, correspondant aux lots n° 106 et 107,

* par acte en date du 27 juin 2024, la SCI JLT INVEST a donné à bail à la société [M] [G] le local commercial et les caves, conformément au statut des baux commerciaux,

* ce bail :

— met à la charge du Preneur la quote-part des charges de copropriété, incluant notamment les dépenses relatives aux réseaux d’évacuation des eaux usées, eaux vannes et pluviales, la taxe d’écoulement des égouts et la taxe d’assainissement, ainsi que les dépenses V.R.D. « canalisations »,

— comporte des clauses de renonciation partielle aux recours du Preneur en cas de dégâts résultant de fuites, infiltrations ou impossibilité d’évacuer les eaux usées, sauf en cas de faute caractérisée et persistante du Bailleur empêchant l’exploitation du fonds,

* les locaux subissent des remontées d’eau usées depuis 2020,

* malgré les démarches effectuées et plusieurs interventions ponctuelles de curage, les problèmes ne sont pas durablement résolus,

* après cession de fonds et conclusion du bail commercial avec la société [M] [G] en juin 2024, les mêmes désordres se reproduisent : remontées d’eaux usées et de matières fécales, odeurs insupportables, perturbation grave de l’exploitation du restaurant,

* les nuisances persistant, la SCI JLT INVEST adresse, par l’intermédiaire de conseil, au syndic FONCIA AD IMMOBILIER une mise en demeure en date du 20 avril 2026,

* ce n’est que postérieurement que le syndic a engagé la présente procédure, * la SCI JLT INVEST, à la fois copropriétaire et bailleur du local directement sinistré, justifie d’un intérêt légitime à intervenir volontairement à la présente instance,

A – Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI T INVEST

* la SCI JLT INVEST justifie de sa qualité de copropriétaire et de bailleur, et des désordres affectant les canalisations communes (remontées d’eaux usées et de matières fécales, nuisances olfactives, fermetures ponctuelles de l’établissement), compromettant gravement l’exploitation du fonds de commerce de son locataire, et exposant directement la SCI JLT INVEST à un risque contentieux significatif notamment de la part de son locataire [M] [N] ;

* la SCI JLT INVEST a, depuis plusieurs années, multiplié les démarches auprès des syndics successifs représentant le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12] ([Adresse 13] REYNAUD puis FONCIA AD IMMOBILIER) pour faire cesser les désordres,

* son intervention volontaire devra, en conséquence, être déclarée recevable,

B – Sur le trouble manifestement illicite

* il ressort des pièces versées aux débats

que les désordres (remontées d’eaux usées, matières fécales, nuisances graves) sont anciens, récurrents et documentés depuis au moins 2020, sous les exploitations successives de [Localité 5], BADR MORSLI puis [M] [G] ;

que leur origine a été identifiée par le rapport ASSAINISSEMENT SERVICES du 23 novembre 2024 comme étant une obstruction d’une canalisation commune par un corps étranger ancien, nécessitant l’accès à deux regards, dont l’un est situé dans le lot de M. [K] ;

que, malgré notamment un courrier du 26 novembre 2024 et une mise en demeure du 16 janvier 2026 lui demandant de laisser l’accès à son local, M. [K] persiste à refuser l’accès à son lot, faisant ainsi obstacle à l’exécution de travaux urgents indispensables à la remise en état de la canalisation

commune ;

que ce refus entraîne le maintien et l’aggravation des nuisances subies par le locataire [M] [G] et, par ricochet, par la SCI JLT INVEST (fermetures forcées, pertes d’exploitation, risque de fermeture administrative),

* le refus opposé par M. [K] de laisser l’accès à son lot, alors que cet accès est techniquement indispensable à la réalisation de travaux urgents sur une partie commune et que l’origine des désordres est avérée, constitue un trouble manifestement illicite, en ce qu’il fait obstacle à l’exécution des obligations légales de conservation et d’entretien de l’immeuble et porte atteinte aux droits des autres copropriétaires et occupants,

C – Sur la faute du syndic FONCIA AD IMMOBILIER et les mesures à son encontre

* en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic, mandataire du syndicat, est tenu, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, sa responsabilité contractuelle pouvant être retenue lorsqu’il se contente de démarches restées sans effet, sans faire intervenir des techniciens compétents ni souscrire les garanties d’assurance appropriées ,

* en référé, si le juge est compétent pour prescrire des mesures de remise en état et de sauvegarde sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, il peut également:

o constater la carence du syndic au regard des obligations de l’article 18 de la loi de 1965, en relevant son abstention à faire procéder aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à saisir l’assemblée générale de mesures indispensables à la cessation des désordres (Civ. 3ème 10 janvier 2012, 11010-26.207),

o ordonner au syndic, ès qualités, de prendre dans un délai déterminé toutes mesures utiles pour assurer l’exécution de la décision et la cessation des troubles, au besoin sous astreinte, l’appréciation de la responsabilité indemnitaire du syndic étant, le cas échéant, réservée au juge du fond,

* en l’espèce, l’inertie du syndic représentant le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12], alors même que la gravité, l’ancienneté et l’urgence des désordres étaient parfaitement connues, caractérise, à tout le moins, un manquement à son obligation de diligence au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

* sans qu’il appartienne au juge des référés de trancher définitivement la responsabilité indemnitaire du syndic – qui relève du juge du fond -, il est demandé

. de constater cette carence,

. de dire qu’il incombe au syndic FONCIA AD IMMOBILIER, ès qualités, de prendre toutes mesures utiles pour assurer l’exécution effective des travaux ordonnés et la cessation des troubles,

. et de lui donner acte de ce que la SCI JLT INVEST se réserve expressément le droit de rechercher, devant le juge du fond, la responsabilité du syndic et du Syndicat pour les préjudices subis du fait de cette inertie.

C – sur l’atteinte aux droits de la SCI JLT INVEST

* les sinistres répétés affectant le local loué à [Localité 6] [N] (remontées d’eaux usées et de matières fécales, odeurs, fermetures) caractérisent un trouble anormal de jouissance ;

* la SCI JLT INVEST est directement exposée à des demandes indemnitaires de la part de son locataire (pertes d’exploitation, frais engagés, atteinte à l’image du restaurant), déjà annoncées par son conseil ;

* la carence persistante de M. [K], refusant l’accès à son lot en dépit des demandes du syndic et des multiples alertes de la SCI JLT INVEST, place cette dernière dans une situation de fausse défaillance, alors même qu’elle ne dispose pas des pouvoirs pour intervenir elle-même sur les parties communes et dépend de l’action du syndic et de la coopération de l’ensemble des copropriétaires,

* il est donc de l’intérêt légitime de la SCI JLT INVEST que soit constaté le trouble manifestement illicite et que soient ordonnées, en référé, les mesures propres à le faire cesser,

D – Sur la mesure de remise en état et l’astreinte

* la seule mesure susceptible de faire cesser le trouble et de prévenir la poursuite des dommages consiste à :

o ordonner à M. [K] de laisser l’accès à son lot et au regard y situé, permettre aux représentants du Syndicat et de la SCI JLT INVEST, ainsi qu’aux entreprises mandatées, de procéder à tous travaux de débouchage, curage, réparation ou remplacement nécessaires sur la canalisation commune.

* compte tenu de l’ancienneté des refus de M. [K], l’aggravation des désordres, l’échec des démarches amiables et des mises en demeure, il est justifié d’assortir l’injonction de laisser l’accès au lot d’une astreinte journalière suffisamment dissuasive, courant après un bref délai laissé à M. [K] pour s’exécuter.

Bien que régulièrement assigné (acte déposé en l’étude du commissaire de justice), Monsieur [V] [K] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la SCI JLT INVEST

La SCI JLT INVEST ne produit aucun justificatif de sa qualité de copropriétaire.

Elle ne produit en effet que le bail commercial en date du 27 juin 2024.

Toutefois, cette qualité n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] UNIS.

Il convient en conséquence de recevoir la SCI JLT INVEST en son intervention volontaire.

Sur les demandes formées par la SCI JLT INVEST à l’encontre de Monsieur [V] [K]

Aux termes de l’article 15 du Code de procédure civile, Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du même code, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Aux termes de l’article 68 du même code, Les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation.

En l’espèce, Monsieur [V] [K] n’a pas comparu et la SCI JLT INVEST ne justifie pas avoir fait signifier ses conclusions à celui-ci.

Elle produit un courrier recommandé du 13 mai 2026, aux termes duquel elle adresse à ce dernier ses écritures et ses pièces, ainsi qu’un justificatif de dépôt du courrier.

Cette notification n’est pas conforme aux dispositions de l’article 68 du Code de procédure civile.

Toutes les demandes formées par la SCI JLT INVEST à l’encontre de Monsieur [V] [K] seront en conséquence déclarées irrecevables.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] UNIS

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Sur la demande d’accès

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Aux termes du règlement de copropriété du 28 février 1989, il est stipulé, au paragraphe 2) Usage des parties privatives :

« Les co-propriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes et livrer accès si besoin est aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, construire ou faire ces travaux. »

Il résulte du relevé de propriété produit que Monsieur [V] [K] est propriétaire des lots n° 111 (local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment A, comprenant magasin, arrière-magasin, cabinet de toilette sur cour arrière, mezzanine) et 103 (cave en sous-sol du bâtiment A).

Il résulte du compte rendu d’intervention de la société ASSAINISSEMENT SERVICES du 14 novembre 2024 que le réseau d’eaux usées est obstrué par un gros caillou ou du béton, et qu’il faut avoir accès aux deux établissements et donc aux 2 regards pour tenter d’extraire celui-ci.

Par courrier du 26 novembre 2024, le syndic de l’immeuble a adressé ce compte rendu à Monsieur [K], et lui a demandé de bien vouloir lui permettre d’accéder au regard de la courette.

Par courrier recommandé du 16 janvier 2026 (dont l’AR n’est pas produit), le syndic a mis en demeure Monsieur [K] de lui permettre d’accéder au regard de la courette.

L’absence de diligence de Monsieur [K], pour permettre au syndic d’accéder au regard et de faire procéder au débouchage du réseau d’eau usées constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient en conséquence de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, l’appréciation du préjudice moral allégué par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] UNIS relève de la compétence du juge du fond.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de provision formée à ce titre.

Sur les demandes de la SCI JLT INVEST à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] UNIS

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La SCI JLT INVEST ne fonde pas ses demandes sur ces dispositions, mais sur l’article 18 de ladite loi, qui concernent les pouvoirs du syndic.

Par ailleurs, l’origine des remontées d’eaux usées dans le local de la SCI JLT INVEST n’est pas déterminée, pas plus que les travaux nécessaires pour y mettre un terme.

Rien ne permet d’établir en effet que l’obstruction constatée dans le réseau est l’unique cause de ces remontées.

Enfin, il n’appartient pas au juge des référés de s’immiscer dans les modalités d’exécution des obligations du syndic.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes de la SCI JLT INVEST, à l’exception de la demande visant à voir " ORDONNER (ET LE CONDAMNER en tant que de besoin) au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] UNIS, pris en la personne de son syndic FONCIA AD IMMOBILIER, de prendre, dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, toutes mesures utiles pour assurer l’exécution effective des travaux à intervenir sur la canalisation commune " et, ce, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, et sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte à ce stade de la procédure.

Il n’y a pas lieu de " DONNER ACTE à la SCI JLT INVEST de ce qu’elle se réserve expressément le droit de saisir la juridiction compétente au fond en vue de rechercher la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et/ou de son syndic FONCIA AD IMMOBILIER es qualité et d’obtenir l’indemnisation de l’ensemble des préjudices subis du fait de la persistance des désordres et de l’inertie reprochée » ; cette demande ne constituant pas une prétention au sens du Code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [V] [K], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action.

Il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamner Monsieur [V] [K] au paiement de la somme de 1.500 euros à ce titre.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI JLT INVEST, intervenant volontaire.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du même code, Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

La demande visant à voir « DIRE que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire » est en conséquence sans objet.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties étant réservés,

RECEVONS la SCI JLT INVEST en son intervention volontaire,

DECLARONS irrecevables les demandes formées par la SCI JLT INVEST à l’encontre de Monsieur [V] [K],

ORDONNONS à Monsieur [V] [K] de laisser libre accès à son local situé au sein de la résidence [Adresse 6] DES ETATS UNIS, et notamment au regard situé dans la courette, au syndic de copropriété (le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER) ainsi qu’à toute entreprise mandatée par ce dernier, aux fins de procéder aux travaux de débouchage et de remise en état des canalisations ;

DISONS que cet accès devra être accordé dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

AUTORISONS un Commissaire de justice, à savoir la SELARL [X] [L] & [F] [U], [Adresse 14] (Tél : [XXXXXXXX01] – fax : [XXXXXXXX02]) à pénétrer dans les lieux, après signification de l’ordonnance et expiration du délai de HUIT JOURS ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] UNIS devra informer Monsieur [V] [K] par tous moyens, au moins HUIT JOURS à l’avance, de la date à laquelle le Commissaire de justice se présentera pour pénétrer dans les lieux,

DISONS que le Commissaire de justice sera assisté :

— si nécessaire, d’un serrurier et des témoins ou de la force publique ;

— du syndic, le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER ;

— d’une entreprise spécialisée désignée par le syndic (le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER) ayant mission de procéder au débouchage et à la réparation des canalisations d’évacuation des eaux usées ;

DISONS que le Commissaire de justice, le serrurier, le syndic et l’entreprise spécialisée à retourner sur place autant de fois que nécessaire pour permettre à l’entreprise d’effectuer tous les travaux, opérations et réparations nécessaires au débouchage et à la réparation des canalisations, dans la limite d’un mois à compter de la première visite,

ORDONNONS au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] UNIS, pris en la personne de son syndic FONCIA AD IMMOBILIER, de prendre, dans un délai de DEUX MOIS à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, toutes mesures utiles pour assurer l’exécution effective des travaux nécessaires pour déboucher la canalisation d’eaux usées commune,

DEBOUTONS chacune des parties du surplus de ses demandes,

Condamnons Monsieur [V] [K] aux dépens,

Condamnons Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] UNIS la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboutons la SCI JLT INVEST de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] UNIS.

Le greffier le juge des référés