Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

1 EXP M^e BERTHAULT

1 EXP M^e VOISIN-MONCHO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 09 Février 2026

DÉCISION N° 26/035

N° RG 23/05536 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-POTF

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI, sis à MANDELIEU LA NAPOULE (06210) 176 rue des Hortensias, représenté par son syndic en exercice la société MAZ’IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 878 518 224, dont le siège social est sis à MANDELIEU LA NAPOULE (06210) 203 avenue du 23 août, elle-même prise en la personne son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par M^e MONTIGNY

DEFENDERESSES :

Madame [V] [P] [X]

née le 02 Juillet 1937 à DANTZIG

176 rue des Hortansias L’Illini

06210 MANDELIEU LA NAPOULE

représentée par M^e Pierre BERTHAULT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [S] [G]

Domaine des Palmiers B1, 124 avenue Maurice Chevalier

06150 CANNES LA BOCCA

représentée par Maître Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 28 août 2026 ;

A l’audience publique du 21 Novembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 09 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [V] [X] est titulaire d’un droit d’usage et d’habitation sur les lots N°47 et N°12 au sein de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI sise 176 rue des Hortensias à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06210). Madame [S] [G] est propriétaire desdits lots en suite de la succession de feu Monsieur [D] [G], son père.

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI a, par acte de Commissaire de Justice en date du 21 novembre 2023, fait citer à comparaître Madame [V] [X] et Madame [S] [G] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« CONDAMNER solidairement Madame [V] [X] et Madame [S] [G] au paiement des sommes suivantes envers le syndicat des copropriétaires LE NAUTIQUE – L’ILLINI :

— La somme de 19.591,29 € au titre des charges de copropriété dues au 13 novembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— La somme de 2.000,00 € au titre des dommages-et-intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;

— La somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Madame [V] [X] et Madame [S] [G] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

****

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA en date du 25 juin 2024, Madame [S] [G] sollicite de la présente juridiction de voir :

« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE NAUTIQUE – L’ILLINI de toutes ses prétentions à l’encontre de Madame [G] ;

CONDAMNER Madame [X] à relever et garantir Madame [G] de toutes condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre ;

A titre subsidiaire :

ACCORDER à Madame [G] les plus larges délais de paiement pour régler les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

DEDUIRE la somme de 1.610,60 € comme n’étant pas des frais « nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE NAUTIQUE – L’ILLINI de sa demande de dommages-et-intérêts à l’encontre de Madame [G] ;

DIRE n’y avoir lieu à condamner Madame [G] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens. »

*****

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA en date du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI sollicite de voir :

« DEBOUTER Madame [V] [X] et Madame [S] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Madame [V] [X] et Madame [S] [G] au paiement des sommes suivantes envers le syndicat des copropriétaires LE NAUTIQUE – L’ILLINI :

— La somme de 22.826,38 € au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— La somme de 2.000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Madame [S] [G] de sa demande de délais de paiement ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Madame [V] [X] et Madame [S] [G] au paiement des sommes suivantes envers le syndicat des copropriétaires LE NAUTIQUE – L’ILLINI :

— La somme de 22.826,38 € au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— La somme de 2.000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Madame [V] [X] et Madame [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires LE NAUTIQUE – L’ILLINI la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Madame [V] [X] et Madame [S] [G] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux-là concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 467 et suivants du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement contradictoire, dès lors que Madame [V] [X] et Madame [S] [G] ont constitué avocat.

Par première ordonnance en date du 07 juillet 2023, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure de manière différée au 28 août 2025 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 19 septembre 2025.

A l’audience de plaidoiries du 19 septembre 2025, Maître BERTHAULT a indiqué être nouvellement constitué aux intérêts de Madame [V] [X] et sollicitait le renvoi avec rabat de l’ordonnance de clôture afin de permettre l’établissement d’écritures en réplique.

En ce sens, la juridiction de céans a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 21 novembre 2025 avec le rabat de l’ordonnance de clôture et établissement d’une nouvelle ordonnance de clôture au 14 novembre 2025.

[V] [X] n’a toutefois pas conclu entre temps.

Les débats clos à l’issue de l’audience du 21 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 février 2026.

MOTIFS :

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI fait valoir que :

— Le montant des charges impayées s’élevait à la somme de 19.591,29 € au 13 novembre 2023 ;

— Au 1er janvier 2025, la dette de charges s’élève à 22.826,38 € ;

— Que les comptes des exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 ont été approuvés, les budgets provisionnels et définitifs des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 ont été adoptés aux termes des procès-verbaux d’assemblées générales des 11 décembre 2017, 20 décembre 2018, 18 mars 2019, 18 décembre 2020, 22 novembre 2021, 28 novembre 2022, 27 novembre 2023 et 17 décembre 2024 ;

— L’ensemble des appels de fonds figurant dans le décompte annexé sont justifiés par les pièces versées aux débats ;

— Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE NAUTIQUE – L’ILLINI est bien fondé à s’adresser à la Justice afin d’obtenir condamnation solidaire de Madame [X] et de Madame [G] au paiement de l’arriéré des charges impayées, appel de fonds et charges dues ainsi que les frais et accessoires afférents au recouvrement de la créance, frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 nécessaire à la garantie et à la conservation des intérêts du syndicat.

— Les charges et appels de fonds sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre conformément aux dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [S] [G] rétorque que :

— La demande en paiement de charges de copropriété à son encontre est infondée dans la mesure où un droit d’usage et d’habitation sur les lots en copropriété a été constitué au profit de Madame [X], qui est donc seule redevable des charges ;

— A titre subsidiaire, si la présente juridiction entre en voie de condamnation à l’encontre de Madame [G], ordonner qu’elle soit relevée et garantie par Madame [X] ;

— Au regard de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il est réclamé en l’espèce des frais qui ne sont pas nécessaires ou qui ne sont justifiés par aucune pièce, et ce, pour un montant total de 1.610,60 € ;

Sur ces éléments :

Sur l’existence et la caractérisation des impayés de charges :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— le décompte de régularisation de charges ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Le décompte de charges dues pour les lots [X]-[G] en date du 1er janvier 2025 ;

— l’approbation des comptes des exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 et l’adoption des budgets provisionnels et définitifs des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 ont été adoptés par les procès-verbaux d’assemblées générales des 11 décembre 2017, 20 décembre 2018, 18 mars 2019, 18 décembre 2020, 22 novembre 2021, 28 novembre 2022, 27 novembre 2023 et 17 décembre 2024 ;

— Annexes comptables des exercices 2017 à 2022 ;

— Les appels de fonds et décomptes de charges des exercices comptables 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025

— Le contrat de syndic conclu avec la société MAZ IMMO SUD suite à l’assemblée générale du 17 décembre 2024 ;

— Le relevé de propriété de Madame [S] [G] concernant les lots N°47 et N°12 au sein de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI sise 176 rue des Hortensias à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06210).

— Acte authentique de constitution de droit d’usage et d’habitation par Feu Monsieur [G] au profit de Madame [X] en date du 05 octobre 1999 ;

— Le règlement de copropriété de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI en date du 16 janvier 1970 ;

— Le jugement du Tribunal d’Instance de CANNES du 16 octobre 2018 condamnant Madame [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI la somme de 8.673,43 € au titre des arriérés de charges et frais compte arrêté au 1er juillet 2017.

Ledit jugement a également condamné Madame [V] [X] à relever et garantir Madame [S] [G] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la procédure l’opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence NAUTIQUE – L’ILLINI.

— Extraits du grand livre comptable des exercices comptables 2019 et 2020 ;

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI sollicite la somme de 22.826,38 € au titre des charges impayées.

Sur les frais nécessaires :

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, Madame [S] [G] fait valoir que certains frais n’entrent pas dans la catégorie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite qu’ils soient imputés des charges demandées par le syndicat demandeur. Ces sommes sont les suivantes :

—  02/08/2017 : SUIVI DOS CTX : 100,80 € ;

—  14/08/2017 : SUIVI DOS CTX : 196,80 € ;

—  01/09/2018 : FRAIS MED : 50,00 € ;

—  05/06/2019 : SUIVI PROCEDURE : 99,00 € ;

—  14/10/2019 : SUIVI PROCEDURE : 291,00 € ;

—  26/02/2020 : SUIVI PROCEDURE : 388,00 € ;

—  27/07/2020 : SUIVI PROCEDURE : 97,00 € ;

—  08/10/2020 : SUIVI PROCEDURE : 388,00 €.

Soit un montant total de 1.610,60 €.

Il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges [G]-[X] les sommes suivantes :

—  02/08/2017 : SUIVI DOS CTX pour un montant de 100,80 € ; Cette dépense n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  14/08/2017 : SUIVI DOS CTX : 196,80 € (idem) ;

—  01/09/2018 : FRAIS MED : 50,00 €. Cette dépense n’étant pas justifiée, elle ne saurait entrer dans les charges ou les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  05/06/2019 : SUIVI PROCEDURE : 99,00 € ; (même constat)

—  14/10/2019 : SUIVI PROCEDURE : 291,00 € ; (idem)

—  26/02/2020 : SUIVI PROCEDURE : 388,00 € ; (même constat)

—  27/07/2020 : SUIVI PROCEDURE : 97,00 € ; (idem)

—  08/10/2020 : SUIVI PROCEDURE : 388,00 €. (même constat)

Il apparaît donc qu’aucune des dépenses avancées par le demandeur n’entre dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il en résulte que le montant effectif des charges pour le syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI s’étend sur la période allant du 02/08/2017 au 01/01/2025 et se calcul de la manière suivante : 22.826,38 € – 100,80 – 196,80 – 50 – 99 – 291 – 388 – 97 – 388 = 21.215,78 € (sommes réellement dues au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Sur la solidarité entre Madame [G] et Madame [X] :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI fait valoir une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété justifiant la demande de condamnation solidaire des défenderesses au paiement de l’arriéré de charges allégué.

A contrario, Madame [S] [G] rétorque qu’aux termes de l’acte notarié du 05 octobre 1999, a été contractuellement institué un droit d’usage et d’habitation au bénéfice de Madame [V] [X] au sein des lots de la copropriété LE NAUTIQUE – L’ILLINI.

A ce titre, Madame [G] considère n’être débitrice d’aucune charge de copropriété et ainsi ne pas devoir être condamnée au paiement de l’arriéré sollicité par le syndicat des copropriétaires demandeur. Elle ajoute également qu’en découle l’impossibilité de voir appliquer une quelconque solidarité au paiement desdits arriérés de charges constatés.

Sur ces éléments :

En vertu de l’article 1310 du Code civil : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Il est constant qu’en l’absence de clause de solidarité, l’usufruitier ou le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation est tenu de supporter toutes les charges qui se rattachent à la jouissance et le nu-propriétaire doit supporter les dépenses nécessaires pour maintenir en état ou restaurer les structures essentielles de l’immeuble.

Le règlement de copropriété versé aux débats fait état, page 36, de ce que : « […] Dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires ou à des nu-propriétaires et usufruitiers ou propriétaires et titulaires de droits d’usage et d’habitation, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat. »

Dès lors, Madame [S] [G] ne saurait arguer de l’inexigibilité des charges de copropriété à son encontre du fait du droit d’usage et d’habitation au profit de Madame [V] [X], ce d’autant que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la participation des copropriétaires aux charges est d’ordre public et qu’il ne peut donc y être dérogé.

Il en découle que les deux défenderesses sont tenues solidairement aux charges de copropriété conformément au règlement de copropriété précité.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [S] [G] et Madame [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI la somme totale de 21.215,78 € au titre des charges de copropriété par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 02/08/2017 au 01/01/2025, date de la dernière créance arrêtée.

Les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation en date du 21 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil sur la somme de 19.591,29€.

En revanche, au regard des termes de l’acte notarié du 05 octobre 1999 qui a contractuellement institué un droit d’usage et d’habitation au bénéfice de Madame [V] [X] au sein des lots de la copropriété LE NAUTIQUE – L’ILLINI, cette dernière a l’obligation de supporter seule notamment le paiement des charges de copropriété.

Par conséquent, il y a lieu de condamner [V] [X] à relever et garantir [S] [G] des condamnations prononcées à son encontre.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement :

Madame [S] [G] sollicite l’octroi de délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

Sur ce :

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il est constant que le défaut de paiement des charges remonte en 2017, soit une ancienneté de plus de 8 ans. Il ressort également que les impayées s’élevant à plus de 20.000 €. Accorder des délais de paiement supplémentaires reviendrait à précariser plus encore la situation financière du syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI.

De plus, aucun document n’est versé aux débats par les défenderesses permettant de vérifier leur situation financière individuelle précaire justifiant l’octroi de délais de paiement par la présente juridiction.

Par conséquent, il conviendra de débouter Madame [S] [G] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE- L’ILLINI énonce qu’en ne faisant pas face à une des principales obligations de copropriétaires à savoir le règlement régulier des charges, Mesdames [X] et [G] créent des déséquilibres dans la trésorerie du syndicat justifiant l’octroi de dommages-et-intérêt à hauteur de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Mesdames [X]-[G]

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Or, en vertu de l’article 1310 du Code civil : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires rapporte uniquement la preuve fondant une solidarité entre Madame [V] [X] et Madame [S] [G] relative aux charges de copropriété. Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, le demandeur ne démontre pas cette solidarité des défenderesses au paiement de dommages-et-intérêts.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner in solidum Madame [V] [X] et Madame [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, et de condamner [V] [X] à relever et garantir [S] [G] de cette condamnation, puisqu’elle est en réalité à l’origine du préjudice subi par la copropriété du fait de son défaut de paiement.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le demandeur ne démontre pas la solidarité entre les défenderesses conformément aux dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile.

Il conviendra donc de condamner in solidum Madame [V] [X] et Madame [S] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et de condamner [V] [X] à relever et garantir [S] [G] de cette condamnation, au regard de l’équité.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de Commissaire de Justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du Code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce, ne constituent pas des dépens.

Le Tribunal ne peut donc y faire droit.

Il convient de rappeler que la solidarité ne saurait s’appliquer, dès lors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas celle-ci au visa des articles 9 du Code de procédure civile et 1310 du Code civil.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Dès lors, Madame [V] [X] et Madame [S] [G], succombant à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER, exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce.

[V] [X], qui est la partie succombante finale, sera en outre condamnée à relever et garantir [S] [G] de cette condamnation.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [V] [X] et Madame [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI la somme totale 21.215,78 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 02/08/2017 au 01/01/2025 date de la dernière créance arrêtée ; avec intérêts au taux légal sur la somme de 19.591,29€ à compter du 21 novembre 2023 et à compter du jour de la décision pour le surplus de la somme ;

CONDAMNE Madame [V] [X] à relever et garantir Madame [S] [G] de cette condamnation ;

DEBOUTE Madame [S] [G] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [X] et Madame [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [X] à relever et garantir Madame [S] [G] du paiement de cette somme ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [X] et Madame [S] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTIQUE – L’ILLINI la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [X] à relever et garantir Madame [S] [G] du paiement de cette somme,

CONDAMNE in solidum Madame [V] [X] et Madame [S] [G] aux entiers dépens de la présente instance distraction faite au profit de Maître Renaud ESSNER et exclusion faite des émoluments de l’articles A 444-32 du Code de commerce ;

CONDAMNE Madame [V] [X] à relever et garantir Madame [S] [G] du paiement des dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE