1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me [Z] + 1 CCC à M^e VOISIN-MONCHO

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 03 MARS 2026

S.C.I. [H]

c/

S.D.C. ANTHEMIS MONTROSE

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00956

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QI32

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 12 Janvier 2026

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. [H]

C/O PACD

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.D.C. ANTHEMIS MONTROSE

C/o son syndic, Cabinet CGCI

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien GAUTHIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Janvier 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 03 Mars 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte authentique reçu le 11 février 2020, la S.C.I. [H] a acquis les lots suivants, au sein de la résidence dénommée « [Adresse 3] », sise à [Localité 3], soumise au statut de la coproprieté des immeubles bâtis :

— lot n°37 : un garage au sous-sol ;

— lot n°38 : un garage au sous-sol ;

— lot n°45 : un appartement de quatre pièces principales, au 2e étage, avec la jouissance exclusive et particulière d’une terrasse, mention étant faite à l’acte que « ce lot comprend l’accès à la terrasse supérieure et la jouissance privative d’une partie, soit 73,30m², tous travaux étant à la charge du propriétaire du lot, sous contrôle d’un homme de l’art ».

Exposant subir depuis de nombreuses années des infiltrations dans son appartement ayant pour origine la toiture-terrasse, partie commune dont elle a la jouissance privative, et être dans l’ignorance des diligences entreprises par la copropriété pour y remédier, l’intervention du locateur d’ouvrage qu’elle a désignée à cette fin s’étant révélée inefficace, de sorte qu’elle n’a eu d’autre choix que de saisir la juridiction, suivant exploit en date du 6 juin 2025, la S.C.I. [H] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires (ci-après désigné SDC) de l’ensemble immobilier Anthemis Montrose, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. CGCI, par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse aux fins le voir condamner à la réalisation de travaux en partie commune, sous astreinte, à en justifier par la communication de pièces, de se voir autoriser à la consignation des charges dues, et de condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens.

L’affaire, renvoyée à diverses reprises à la demande des parties, a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026.

*****

La S.C.I. [H] est en l’état de ses conclusions récapitulatives et en réponse, notifiées par RPVA le 3 novembre 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 14 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— condamner, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision intervenir, le SDC à procéder à tous travaux permettant de mettre un terme définitif, par réfection d’étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune à jouissance privative partielle se trouvant au-dessus de son lot n°45, aux désordres (infiltrations) qu’elle subit ;

— le condamner à effectuer cette réfection totale de la toiture-terrasse, tout en lui permettant la mise en place d’un carrelage afin qu’elle puisse jouir des 73m² de ladite toiture-terrasse sur laquelle elle a un droit de jouissance ;

— le condamner dans les mêmes conditions d’astreinte à justifier de la réalisation de ces travaux, par la production d’une facture, d’un procès-verbal de réception et d’une attestation d’assurance décennale correspondante auxdits travaux, ainsi que tout document utile correspondant à ceux-ci ;

— le condamner à une provision sur son préjudice de jouissance de 10.000 euros ;

— l’autoriser à consigner, soit entre ses mains, soit entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Grasse, les charges dues pour les lots 37, 38 et 45 au SDC à compter de l’appel de charges du 17 mars 2025, et ce jusqu’à entière réalisation des travaux et justification d’une réfection totale mettant un terme définitif aux infiltrations subies ;

— le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ? et aux entiers dépens.

En réponse aux écritures du syndicat, elle expose que :

— l’analyse des pièces adverses démontre que le syndicat n’a réalisé les travaux litigieux que postérieurement à la mise en demeure qui lui avait été adressée à cette fin le 10 février 2025, et l’assignation introductive d’instance de sorte que le moyen d’irrecevabilité est infondé ;

— le devis excipé du mois de septembre 2024 ne correspond pas à des travaux, mais à des investigations en recherche de l’origine des infiltrations ;

— le SDC ne peut légitimement soutenir avoir satisfait à son obligation d’entretien en excipant de travaux de reprise partielle, exécutés, comme cela ressort du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 1er juillet 2025, dans des conditions non conformes aux règles de l’art, et attentatoire à son droit de jouissance dès lors que la toiture-terrasse ne lui est plus accessible.

Vu les conclusions en réponse du SDC, notifiées par RPVA le 8 janvier 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa des dispositions de l’article 122 du code de procédure civil et des pièces versées aux débats, de :

— dire et juger irrecevable et en tout état de cause infondée la société Emariz dans l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre résultant de la présente action en justice ;

— l’en débouter ;

— la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’incident, distraits au profit de l’association ERGC représentée par Maître [T] [Z] et Maître [V] [C] [E], sous son affirmation de droit.

Il expose que :

— la première pièce faisant état d’infiltrations datant du mois de mars 2024, leur existence depuis de nombreuses années n’est pas étayée ;

— il en est de même :

— de son inertie dès lors que, ayant accepté le 9 septembre 2024 un devis du 18 juin 2024, il a demandé au locateur d’ouvrage ainsi désigné de programmer au plus tôt les travaux d’étanchéité ; que lesdits travaux ont été réalisés en novembre 2024, et qu’il en a justifié auprès du conseil de la société Émarie par courriel du 24 février 2025 ; qu’il a fait réaliser une nouvelle recherche de fuites le 22 février 2025 et que, sur la base du devis établi le 13 mars 2025, il a fait effectuer des travaux d’étanchéité, réalisés dans les règles de l’art le 26 juin 2025 ;

— de la persistance des désordres ensuite desdits travaux, qui ne ressort d’aucun des éléments versés aux débats, la durée de cinq jours séparant leur achèvement du procès-verbal de constat du 1er juillet 2025 ne permettant pas de retenir leur inefficacité ;

— enfin, la réalité et le quantum du préjudice de jouissance allégué ne sont pas démontrés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Vu le courrier en date du 3 février 2026 du conseil de la demanderesse, et les pièces jointes, faisant état de la persistance des désordres après le 28 janvier 2026.

Vu le courrier en réponse du conseil du défendeur en date du 25 février 2026, sollicitant que, postérieur à la clôture des débats, il n’en soit pas tenu compte.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la recevabilité de l’action :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Aux termes de l’article 122 du même code «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée».

En l’espèce, le litige ayant pour objet la réalisation de travaux en partie commune que la société demanderesse soutient nécessaire à remédier à des phénomènes d’infiltrations dans ses parties privatives, elle tire son intérêt et sa qualité à agir de sa qualité de copropriétaire, établie par les pièces du dossier et non contestée par le syndicat des copropriétaires.

Les moyens soulevés par ce dernier pour s’opposer à ses prétentions constituent des défenses au fond, qui n’ont aucune incidence sur la recevabilité de l’action.

En conséquence, la S.C.I. [H] sera déclarée recevable en son action formée à son encontre.

II. Sur les demandes afférentes aux travaux :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Ce texte dernier impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision ou ordonner l’obligation : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le trouble manifestement illicite visé par ce même article désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause.

La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

De plus, il est constant que l’administration et la conservation des parties communes relèvent, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de la compétence du syndicat des copropriétaires de sorte qu’il lui appartient de déterminer les solutions réparatoires de nature à remédier aux désordres qu’elles subissent ou qu’elles induisent au préjudice des copropriétaires, sous la réserve d’une éventuelle saisine préalable de l’assemblée générale des copropriétaires afin de validation des travaux et de leurs modalités.

Enfin, aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. », et l’article 9 du même code dispose que, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’espèce, le litige opposant les parties a pour objet les désordres que la société [H] affirme affecter son appartement, et qu’elle impute à une défaillance en partie commune, à savoir le complexe d’étanchéité de la terrasse sus-jacente.

Elle sollicite en premier lieu la condamnation sous astreinte du SDC à procéder à tous travaux permettant de mettre un terme définitif, par réfection d’étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune à jouissance privative partielle se trouvant au-dessus de son lot n°45, aux désordres qu’elle subit, tout en lui permettant la mise en place d’un carrelage afin qu’elle puisse jouir des 73m² de ladite toiture-terrasse sur laquelle elle a un droit de jouissance.

Le succès de ses demandes est subordonné à sa démonstration d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur le SDC d’avoir à réaliser les travaux litigieux.

Il ressort des éléments versés aux débats que :

— la société 06 Étanche a, sur la base du devis qu’elle a établi le 18 juin 2024 accepté le 9 septembre 2024 par le syndic, réalisé dans le courant du mois de novembre 2024 des travaux de réfection partielle de l’étanchéité ;

— par courrier de son conseil en date du 10 février 2025, la société [H] a informé le syndic de la persistance des infiltrations, et l’a mis en demeure d’avoir à y remédier dans l’urgence ;

— par courrier en date du 24 février 2025, le syndic a notamment pris note de la persistance des désordres, et précisé faire toutes diligences pour y remédier ;

— sur la base d’une recherche de fuites par gaz traceur réalisée par le 22 février 2025, ayant abouti à la mise en évidence de 15 point de défaillances de l’étanchéité et fissures maçonnées, la société 06 Étanche a établi le 13 mars 2025 un devis de reprise de l’étanchéité avec raccordement à l’existant d’un montant de 2.090 euros TTC, accepté le 6 juin 2025 ; lesdits travaux ont été achevés le 26 juin 2025.

À l’appui de sa prétention à la persistance des désordres, la demanderesse verse un procès-verbal de constat dressé le 1er juillet 2025, qui décrit comme suit la situation : « Dans le séjour de l’appartement situé au 2e et dernier étage de l’immeuble, je constate la présence de deux dégâts des eaux. Le mur de gauche est jauni et la peinture s’écaille en plafond.

Dans la chambre, je constate un dégât des eaux en plafond dans l’angle supérieur droit. La peinture se fissure et s’écaille, et de la moisissure est apparente. Dans l’angle inférieur droit, je constate des taches d’infiltration, mais également la présence de fissures. ».

S’il en ressort à l’évidence des traces de désordres dont le SDC ne conteste ni la réalité, ni le lien causal avec les infiltrations imputables à la défaillance du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse, il en va différemment de leur persistance après les travaux de reprise réalisés le 26 juin 2025, qu’aucun élément ne permet d’établir avec l’évidence requise en référé.

En outre, en ce qu’il ne porte aucune analyse technique d’une situation qu’il se contente de décrire, aucune conclusion ne peut être tirée dudit procès-verbal de constat quant à l’insuffisance desdits travaux, et/ou leur non-conformité aux règles de l’art.

Enfin, la société Émarie ne verse aucun élément actualisé de l’état de son bien de nature à étayer sa prétention.

À cet égard par un courrier en date du 3 février 2026, cette dernière verse aux débats des photographies, dont elle tire argument de la persistance des désordres.

Toutefois, aucune note en délibérée n’ayant été autorisée, en l’absence de demande de réouverture des débats qui serait fondée sur des éléments nouveaux survenus suite à leur clôture, il n’y a pas lieu ,d’en tenir compte.

Au surplus, il ne pourrait être tiré aucune conclusion de ces documents, dès lors qu’ils ne sont reliés au lieu objet du litige par un élément objectif, et qu’ils ne sont pas datés.

Dès lors, la société Émarie succombant à démontrer, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable du SDC d’avoir à exécuter de nouveaux travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse, sa demande de ce chef est affectée d’une contestation sérieuse.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé la concernant.

La société Émarie sollicite par ailleurs la condamnation du SDC à effectuer cette réfection totale de la toiture-terrasse, tout en lui permettant la mise en place d’un carrelage afin qu’elle puisse jouir des 73m² de ladite toiture-terrasse sur laquelle elle a un droit de jouissance.

Son acte de vente décrit son lot n°45 comme suit : « Un appartement de 4 pièces principales sis au 2e étage de l’immeuble comprenant : hall, séjour, cuisine, salle de bains, wc indépendant, une chambre, une autre chambre avec salle de bains, une chambre lavabo placard, avec la jouissance exclusive et particulière d’une terrasse, observation étant ici faite que ce lot comprend l’accès à la terrasse supérieure et la jouissance privative d’une partie, soit 73,30 m², tous travaux d’accès étant la charge du propriétaire du lot sous contrôle d’un homme de l’art. ».

Le droit de jouissance de la société [H] est ainsi acquis.

Toutefois, en l’absence d’élément quant à l’état de surface de ladite terrasse avant la réalisation des travaux de reprise de l’étanchéité, il est impossible d’apprécier s’il en est résultés une modification de son usage.

En outre, la société [H], à qui incombe la charge de la preuve au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile suscités, ne démontre pas que l’accès lui en serait désormais interdit.

Enfin s’agissant d’une partie commune, à le supposer techniquement réalisable, ce que la demanderesse ne démontre pas, le carrelage de l’ensemble de sa surface constituerait manifestement un chantier de grande ampleur, nécessitant une approbation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

La société [H] sollicite enfin la condamnation du SDC à justifier de la réalisation des travaux.

En réponse, le SDC produit :

— le devis de la société 06 Étanche du 18 juin 2024 accepté le 9 septembre 2024 ;

— son rapport photo suite aux travaux en date du 15 novembre 2024 ;

— sa facture desdits travaux du 3 février 2025 ;

— son rapport de recherche de fuite du 22 février 2025 ;

— le devis de la société 06 Étanche du 13 mars 2025, accepté le 3 juin 2025 ;

— son attestation de travaux réalisés au 26 juin 2025.

L’établissement d’un procès-verbal de réception n’est pas une obligation dès lors qu’une réception tacite de l’ouvrage est possible.

Faute de justifier d’un désordre actuel en lien avec une défaillance en partie commune, la demanderesse ne justifie d’aucun motif légitime au soutien de sa demande afférente à la police d’assurance décennale du locateur d’ouvrage, étant observé que c’est le syndicat des coproprietaires qui en est bénéficiaire en sa qualité de maître d’ouvrage.

Le SDC démontrant ainsi la réalité des travaux qu’il a réalisés en toiture-terrasse, la demande de communication de pièces est désormais sans objet et sera rejetée.

Enfin, la société [H] succombant dans ses demandes afférentes à l’exécution des travaux, sa demande d’autorisation de consignation des charges jusqu’à leur entière réalisation, désormais sans objet, sera rejetée.

III. Sur la demande provisionnelle :

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable, et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

La société [H] sollicite la condamnation du SDC à lui verser une provision de 10.000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance.

Celle-ci soutient subir des infiltrations depuis des années.

Toutefois, elle ne prouve pas que les infiltrations auraient perduré à la suite des travaux de reprise mis en œuvre par la copropriété en 2013.

Dès lors, la première pièce qui en fait état est, à ce stade, est constituée par sa pièce n°6, à savoir le journal de la copropriété Anthemis Montrose qui décrit comme suit la situation : « Suite à une infiltration dans l’appartement de la S.C.I. [H], nous avons sollicité la société 06 Étanche pour faire une recherche de fuite qui semble provenir de la toiture.

Notre cabinet a aussi demandé de faire une vérification au niveau du pie de colonne du garage de ce coproprietaire où une fuite a également été constatée ».

L’assignation ayant été délivrée le 6 juin 2025, c’est indûment et tout état de cause sans le soutien d’élément probant que la société demanderesse fait état de plusieurs années d’infiltrations.

En outre, elle ne produit pas d’élément d’évaluation de son préjudice, qui aurait par exemple aurait pu consister en une attestation de valeur locative de son bien établie par un professionnel en matière de gestion immobilière.

Or il lui appartient de démontrer le caractère non sérieusement contestable du principe de la créance et de son quantum.

En conséquence, la demande est affectée d’une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé la concernant.

IV. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

La S.C.I. [H], qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SDC la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle sera condamné le SDC Les Hauts du Golf.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des dispositions des articles 31, 122 et 835 du code de procédure civile.

Disons l’action de la S.C.I. [H] recevable.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande la S.C.I. [H], de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Anthemis Montrose à procéder à tous travaux permettant de mettre un terme définitif, par réfection d’étanchéité de la toiture-terrasse aux désordres qu’elle subit.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande la S.C.I. [H], de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Anthemis Montrose à effectuer cette réfection totale de la toiture-terrasse, tout en lui permettant la mise en place d’un carrelage afin qu’elle puisse en jouir.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande la S.C.I. [H], de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Anthemis Montrose à justifier de la réalisation des travaux.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande la S.C.I. [H], de condamnation provisionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Anthemis Montrose à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande la S.C.I. [H] d’autorisation à consignation des charges.

Condamnons la S.C.I. [H] aux dépens.

Condamnons la S.C.I. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Anthemis Montrose la somme de 1.500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés