Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CHAHOUAR-BORGNA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DÉCISION N° 26/098

N° RG 25/05030 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QLBJ

DEMANDEUR :

Le Syndicat des Copropriétaires « LES JARDINS D’ARCADIE», situé 1 Boulevard Georges Clémenceau, 06130 GRASSE, représenté par son Syndic en exercice la société [I], SAS immatriculée au RCS de LYON sous le n°487 530 099, ayant son siège social 32 RUE JOANNES CARRET 69009 LYON, pris en son agence sise Nexity NICE Meridia, PALAZZO MERIDIA 29 Avenue SIMONE VEIL 06205 NICE CEDEX 3, agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son établissement secondaire

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. LMP MARKET PLACE, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 501 581 375, dont le siège social est situé 10 RUE BEFFROY 92200 NEUILLY-SUR-SEINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 17 novembre 2025 ;

A l’audience publique du 05 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.S LMP MARKET PLACE est propriétaire des lots n° 173 et 282 au sein de la copropriété LES JARDINS D’ARCADIE sis 1 boulevard Georges Clémenceau à GRASSE (06130).

Arguant d’un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE représenté par son syndic en exercice, la société [I], a assigné, par acte signifié le 8 octobre 2025, la S.A.S LMP MARKET PLACE devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires et l’en déclarer bien fondé ;

CONDAMNER la SAS LMP MARKET PLACE à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière « LES JARDINS D’ARCADIE », située 1 Boulevard Georges Clémenceau, 06130 GRASSE, la somme de 7.281,34 € sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées pour les différents exercices dus au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER la SAS LMP MARKET PLACE à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté « LES JARDINS D’ARCADIE », située 1 Boulevard Georges Clémenceau, 06130 GRASSE, tous les frais exposés par leur faute, soit la somme totale de 1.105,54 € ;

CONDAMNER la SAS LMP MARKET PLACE à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière « LES JARDINS D’ARCADIE », située 1 Boulevard Georges Clémenceau, 06130 GRASSE, la somme de 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la SAS LMP MARKET PLACE à payer la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure, en ceux compris les frais de commandement de payer. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

***

Par ordonnance du 17 novembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 5 janvier 2026.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

En vertu de l’article 473 du Code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire dès lors que la S.A.S LMP MARKET PLACE n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE expose que :

Les comptes de la copropriété ayant été régulièrement approuvés, les charges dues par la défenderesse, d’un montant total de 7.281,34 €, sont immédiatement exigibles ;Les frais de mise en demeure, de relance et de constitution de dossier qu’il a engagés à hauteur de 1.105,54 € constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et doivent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…)) ;le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, le syndicat principal des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de syndic conclu avec la société NEXITY [I] le 28 juin 2024 ;le relevé de propriété de la S.A.S LMP MARKET PLACE concernant les lots n° 173 et 282 au sein de la copropriété « LES JARDINS D’ARCADIE » ;le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2022 ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice comptable 2023 ;le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice comptable 2024 ;le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice comptable 2025 ;les états de répartition des charges de la copropriété pour les exercices comptables 2022 et 2023 ;les différents appels de fonds et appels de fonds travaux relatifs aux exercices comptables 2023, 2024 et 2025 ; le décompte débiteur de la S.A.S LMP MARKET PLACE arrêté au 1er juillet 2025 ; un commandement de payer par commissaire de justice en date du 6 mai 2025.

Il justifie ainsi de la réalité de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de la somme de 7.227,34 €, le surplus de la demande, qui concerne la somme de 54 euros au titre d’un commandement de payer, n’entrant pas dans le champ d’application des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des frais « nécessaires » au recouvrement de la créance, qui peuvent être imputés directement sur le compte du débiteur à compter de la mise en demeure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que n’entrent pas dans cette catégorie :

La lettre de relance simple dont les frais afférents ne peuvent par définition qu’être minimes et dont il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;La relance par lettre recommandée avec accusé de réception qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure. Elle ne constitue ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et, son utilité étant faible, il ne saurait être fait abus de ce type d’actes en les facturant à des coûts disproportionnés par rapport au travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettres type ;La mise en place d’un échéancier amiable en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et dont il est raisonnable de considérer qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;La sommation de payer par huissier, laquelle ne constitue en réalité qu’une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur ;La lettre comminatoire par avocat, qui ne constitue en réalité qu’une simple lettre recommandée faite par avocat, sans valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier ;Les frais dits « complémentaires de constitution, de suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion du syndic en exécution de son mandat rémunéré.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE avance comme frais nécessaires, contenus au sein du décompte de charges de la S.A.S. LMP MARKET PLACE, les sommes suivantes :

106,34 € au titre des lettres comminatoires par avocat ;683,20 € correspondant aux frais de constitution et de suivi de dossier ;208 € au titre des 4 lettres de mise en demeure envoyées par le syndic le 21 février 2023 et le 6 février 2025 ;108 € au titre de deux commandements de payer par commissaire de justice en date du 12 avril 2022 et du 6 mai 2025.

Parmi ces dépenses, ne constituent pas des frais nécessaires et seront écartés :

les frais de constitution de dossier ;les frais exposés au titre des lettres comminatoires ;les frais relatifs au commandement de payer en date du 12 avril 2022, dès lors que ce dernier a été émis antérieurement au 1er janvier 2023, date du premier appel de fonds afférent à la créance poursuivie.

Seuls les frais relatifs aux lettres de mise en demeure du 21 février 2023 et du 6 février 2025 et au commandement de payer du 6 mai 2025 entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 susvisé. Néanmoins, pour ne pas alourdir la dette du débiteur ne constituant pas une dette de charge, seule une mise en demeure par année civile sera prise en considération.

Ainsi ne seront retenues au titre des frais nécessaires que les dépenses correspondant à la mise en demeure du 21 février 2023, d’un montant de 52 €, et au commandement de payer du 6 mai 2025, d’un montant de 54 €.

En conséquence, la S.A.S. LMP MARKET PLACE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme totale de 7.333,34 € comprenant 7.227,34 € au titre des charges de copropriété et 106 € au titre des frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période s’étendant du 1er janvier 2023 jusqu’au 1er juillet 2025, date de la dernière créance arrêtée.

Conformément à la demande, seule la somme de 7.227,34 € due au titre des charges sera assortie des intérêts au taux légal qui, en l’absence de production de l’accusé de réception de la mise en demeure démontrant que le défendeur a été avisé, courront à compter du 8 octobre 2025, date de l’assignation, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil.

La capitalisation de ces intérêts, de droit en vertu de l’article 1343-2 du Code civil, sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE énonce que le non-paiement des charges de copropriété fragilise son équilibre financier en le privant des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble et lui cause un préjudice financier certain.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil que « Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, les pièces produites par le demandeur révèlent que les impayés de charges sont anciens et récurrents.

Le relevé de comptes fait état de provisions inexistantes caractérisant une lourde négligence qui n’est pas justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de la S.A.S. LMP MARKET PLACE.

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE.

Ainsi, il est rapporté une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété découlant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui cause à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, la S.A.S. LMP MARKET PLACE sera condamnée à verser au syndicat de copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires demandeur l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient donc de condamner la S.A.S. LMP MARKET PLACE à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 695 du même code, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965, non compris dans l’article 695 susvisé, ne constituent pas des dépens.

Les frais de commandement de payer du 6 mai 2025 ne peuvent donc pas être mis à la charge de la défenderesse au titre des dépens.

La S.A.S. LMP MARKET PLACE, succombant à l’instance, sera en conséquence condamnée aux entiers dépens de l’instance, exclusion faite des frais de commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S. LMP MARKET PLACE à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme totale de 7.333,34 €, comprenant 7.227,34 € au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025 et 106 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliqueront sur la somme de 7.227,34 € à compter du 8 octobre 2025 ;

DIT que les intérêts échus dus pour une année entière seront capitalisés ;

CONDAMNE la S.A.S. LMP MARKET PLACE à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la S.A.S. LMP MARKET PLACE à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. LMP MARKET PLACE aux entiers dépens de l’instance tels que listés à l’article 695 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE