Tribunal Judiciaire de Grasse, Referes civil, 7 mai 2026, n° 25/01906

TJ Grasse 7 mai 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, réf. civil, 7 mai 2026, n° 25/01906
Numéro(s) :	25/01906
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde ou proroge des délais
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Fanny ROSTANMarion BERDOUGOVanessa DIDIER
Parties :	S.A.R.L. ZENITUDE GESTION 1

Texte intégral

1 CCC DOSSIER + 1 CCC Me et 1 CCC ROSTAN + 1 CCFE M^e DIDIER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 07 MAI 2026

[L] [C]

S.A.R.L. ZENITUDE GESTION 1

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01906 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QRP7

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 18 Mars 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [L] [C]

né le 12 Juillet 1964 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Vanessa DIDIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.A.R.L. ZENITUDE GESTION 1

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Fanny ROSTAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Marion BERDOUGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 18 Mars 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 28 décembre 2009, Monsieur [C] a acquis, avec son épouse dont il est aujourd’hui séparé, de la SNC GRENADINES une maison individuelle désignée C41 (Lot no 101) et un emplacement de stationnement (Lot no 12) au sein d’une résidence de tourisme située [Adresse 4] à [Localité 4].

Concomitamment, il a signé un bail commercial meublé avec la société [Adresse 5] à qui la société ZENITUDE a succédé à compter d’avril 2021, date à laquelle un nouveau contrat a été établi.

Ce nouveau contrat prévoit un montant de loyer annuel fixe de 6 438 € HT et un loyer variable en fonction du résultat net annuel d’exploitation du preneur (au-delà de 60 000 € HT).

Le paiement du loyer était prévu trimestriellement mais la société ZENITUDE GESTION 1 a fait le choix de verser le loyer mensuellement à Monsieur [C], à savoir 536,50 € HT, soit 590,15 € TTC.

Faisant valoir que la société ZENITUDE GESTION 1 ne s’est pas acquittée des loyers des mois de septembre à décembre 2023 ainsi que de janvier et décembre 2024 outre celui du mois de juin 2025 et ce malgré les nombreuses relances du bailleur ; que Monsieur [C] a donc fait délivrer le 17 juillet 2025 un commandement de payer au preneur, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; et que le preneur n’a pas réglé sa dette, Monsieur [L] [C] a, par acte en date du 10 décembre 2025, fait assigner la SARL ZENITUDE GESTION 1 devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu l’article 1728 du Code civil,

Vu le contrat de bail commercial,

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Il est demandé au Juge des référés du Tribunal judiciaire de Grasse de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et de prononcer la résiliation de celui-ci à compter du 17 août 2025,

ORDONNER l’expulsion de la SARL ZENITUDE GESTION 1, et de tous occupants de son chef, de la maison désignée C41 (Lot no 101) et de l’emplacement de stationnement (Lot n o 12) loués situés [Adresse 6], avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNER la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à Monsieur [C] la somme provisionnelle de 4 420,46 €, indexée avec intérêts de droit, représentant les loyers impayés dus,

CONDAMNER la SARL ZENITUDE GESTION 1 à verser à Monsieur [C] une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer, soit 626,36 € TTC, laquelle indemnité produira intérêt légal dès son exigibilité, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux,

CONDAMNER la SARL ZENITUDE GESTION 1 à rembourser à Monsieur [C] les charges récupérables de l’année en cours qui sera calculée au jour de son départ effectif,

CONDAMNER la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à Monsieur [C] la somme provisionnelle de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à Monsieur [C] la somme de 2 000 euros à parfaire sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer (d’un montant de 159,63 €),

Par conclusions notifiées par le RPVA et déposées à l’audience, la SARL ZENITUDE GESTION 1 demande à la juridiction de :

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence,

JUGER la SARL ZENITUDE GESTION 1 recevable et bien fondée en ses conclusions,

En conséquence,

CONSTATER la bonne foi de la SARL ZENITUDE GESTION 1,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer les loyers signifié par exploit de Commissaire de Justice du 17 juillet 2025 à la SARL ZENITUDE GESTION 1,

OCTROYER à la SARL ZENITUDE GESTION 1 les plus larges délais pour s’acquitter de l’arriéré locatif,

PRENDRE ACTE que la SARL ZENITUDE GESTION 1 propose de payer, en sus du règlement mensuel de son loyer et de ses charges, la somme mensuelle de 2.210,23 euros en règlement de ladite dette locative,

DEBOUTER Monsieur [L] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [L] [C] à payer à la SARL ZENITUDE GESTION 1 la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle réplique que :

* le bail litigieux a pris effet le 1er avril 2021 pour se terminer le 31 mars 2030,

* les 23 et 24 novembre 2019, le cours d’eau jouxtant la résidence de tourisme a débordé et des infiltrations graves ont eu lieu dans les locaux loués, les rendant totalement inexploitables,

* le 1er décembre 2019, un nouvel évènement climatique de grande envergure s’est abattu sur la ville de [Localité 5], aggravant les dommages déjà causés aux locaux litigieux fin novembre,

* compte-tenu de ces évènements climatiques, la société ZENITUDE GESTION 1 a été contrainte de fermer sa résidence de tourisme de novembre 2019 à avril 2021, afin de mener des travaux de remise en état,

* dans le même temps, la crise sanitaire liée à la COVID 19 a aggravé les pertes d’exploitation subies par la société ZENITUDE GESTION 1,

* par ailleurs, les années 2022 et 2023 ont été respectivement marquées par le déclenchement du conflit en Ukraine et par un contexte inflationniste important en France, notamment lié à la hausse des coûts de l’énergie,

* ces difficultés ont eu un impact certain sur la société ZENITUDE GESTION 1, laquelle reste depuis lors fragilisée,

* la société ZENITUDE GESTION 1 sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement pour lui permettre de s’acquitter de sa dette locative,

* si la société ZENITUDE GESTION 1 a effectivement accusé un retard dans le règlement de ses loyers et charges, celui-ci a pour unique origine le fait qu’elle a été fragilisée par les divers évènements qu’elle a été contrainte d’endurer au cours de ces dernières années et exposées supra,

* néanmoins, il sera constaté la bonne foi de la société ZENITUDE GESTION 1 qui, malgré les difficultés manifestes, s’est toujours efforcée, autant que faire se peut, à procéder au règlement de tous les loyers et charges,

* bien que la société ZENITUDE GESTION 1 n’ait pas été en mesure de régulariser la dette locative mentionnée dans le commandement de payer en date du 17 juillet 2025, elle n’a néanmoins pas manqué d’informer régulièrement Monsieur [C] des difficultés rencontrées et des efforts de régularisation mis en oeuvre, tout en présentant ses excuses pour ce désagrément,

* elle a fait preuve d’une diligence constante et d’une parfaite transparence à son égard,

* compte-tenu de la bonne foi de la société ZENITUDE GESTION 1 et de sa capacité financière attestée le 17 mars 2026 par Monsieur [N] [W], Commissaire aux Comptes de la société, il est certain qu’elle sera en mesure de s’acquitter de sa dette locative,

* la société ZENITUDE GESTION 1 propose de solder son arriéré locatif en réglant la somme mensuelle de 2.210,23 euros, en sus du paiement de son loyer et de ses charges courants,

* sur une relation contractuelle d’une durée de plus de 16 années, la société ZENITUDE GESTION 1 n’accuse qu’un retard de paiement relatif à 7 mois,

* en l’état, il est évident que la société ZENITUDE GESTION 1 ne saurait être condamnée pour résistance abusive à ce titre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur les demandes principales en résiliation de bail, expulsion et condamnations provisionnelles, et sur la demande reconventionnelle tendant à voir accorder des délais et suspendre la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle ci.

***

En l’espèce, Monsieur [C] produit – outre son titre de propriété et l’ordonnance sur mesures provisoires du 1er février 2022 lui attribuant la gestion des biens litigieux – le contrat de bail en date du 1er avril 2021 par lequel il a donné à bail commercial à la SARL ZENITUDE GESTION 1 la villa lot n° 101 dépendant de la [Adresse 7] à [Localité 4], à compter du 1er avril 2021 pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel fixe HT de 6.438 €.

Ce bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Monsieur [C], par suite du défaut de paiement des loyers des mois de septembre à décembre 2023, janvier et décembre 2024, et juin 2025, a fait signifier à la SARL ZENITUDE GESTION 1 le 17 juillet 2025, un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 4.992,09 €, outre les frais de l’acte de 159,63 €, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale (acte remis à M. [D] [Q]), en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement est resté infructueux dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté. Le bailleur est en conséquence fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

La SARL ZENITUDE GESTION 1 ne conteste pas la créance locative, évaluée à la somme de 4 420,46 € TTC au jour de l’assignation, ni la régularité du commandement de payer qui lui a été délivré.

Elle sollicite toutefois, en application des articles 1343 5 du code civil et de l’article L 145 41 du code de commerce, des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle, et offre de payer, en sus du règlement mensuel de son loyer et de ses charges, la somme mensuelle de 2.210,23 euros en règlement de ladite dette locative.

En application des dispositions de l’article L 145 41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343 5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343 5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette

En l’espèce, la bonne foi de la SARL ZENITUDE GESTION 1, qui invoque des circonstances défavorables (inondations, crise sanitaire et difficultés commerciales) et qui a toujours à des versements plus ou moins réguliers pour contenir sa dette, n’est pas remise en cause.

La SARL ZENITUDE GESTION 1 produit une attestation du commissaire aux comptes de la société ZENITUDE GROUPE en date du 18 mars 2026, dont il résulte que ladite société a la capacité de payer sa dette, et il y a lieu de constater que le demandeur ne s’oppose pas à sa demande de délais.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SARL ZENITUDE GESTION 1 des délais de paiement de 2 mois pour apurer les sommes restant dues, en sus du paiement du loyer courant, ces délais étant de nature à préserver les intérêts du bailleur s’ils sont respectés. Toutefois, il sera dit qu’en cas de manquement de la locataire dans le règlement de l’arriéré ou dans le paiement du loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses entiers effets.

L’arriéré locatif, évalué à la somme de 4 420,46 € TTC au jour de l’assignation et détaillé dans l’assignation, n’est pas contesté.

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, il y a donc lieu de faire droit à la demande provisionnelle de ce chef.

Il convient en conséquence :

— De condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1, au paiement d’une provision de 4.420,46 € égale à l’arriéré de loyers et charges arrêté au 10 décembre 2025 (selon décompte figurant dans l’assignation),

— D’accorder à la SARL ZENIOTUDE GESTION 1 un délai de paiement de 2 mois pour s’acquitter de cette somme, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance,

— Et d’ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce accordé, en précisant qu’à défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles résultant des délais accordés, ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges, la bailleresse sera autorisée à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, son expulsion au besoin de la force publique.

Il convient en outre de dire que, dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait acquise au profit de la bailleresse, l’indemnité d’occupation provisionnelle due à la SARL ZENITUDE GESTION 1 sera égale au montant du loyer courant, soit à la somme mensuelle de 626,36 € TTC, jusqu’au départ de la locataire et la remise des clés.

La SARL ZENITUDE GESTION 1 sera en tant que de besoin condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [C] sollicite le paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il déclare que :

* Monsieur [C] a déjà par le passé connu des difficultés pour obtenir le paiement des loyers, de 2022 à 2025,

* la société ZENITUDE GESTION 1 est ainsi coutumière des retards et non-paiements et des promesses non tenues,

* Monsieur [C] qui doit régler les échéances du crédit immobilier affecté à ce bien ne peut assumer de tels retards systématiques et des non-paiements et passer du temps à relancer sans cesse le preneur pour obtenir le règlement des loyers.

La SARL ZENITUDE GESTION 1 réplique que :

* elle ne saurait être condamnée pour résistance abusive,

* les retards actuels sont exclusifs de toute mauvaise foi, dans la mesure où ils ont pour origine les difficultés ponctuelles évoquées et la trésorerie de la société concluante au cours de ces dernières années,

* des explications précises ont toujours été fournies à Monsieur [C], traduisant la volonté constante de la société de régulariser au mieux la situation et illustrant davantage sa bonne foi.

Monsieur [C] ne produit aucun justificatif du crédit qu’il invoque, et ne démontre, au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, aucun préjudice autre que celui, procédural, qui a vocation à être indemnisé par l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3-Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL ZENITUDE GESTION 1, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juillet 2025 (156,63 €) conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Une indemnité de 1.500,00 € lui sera en conséquence allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343 5 du code civil ,

Constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par Monsieur [L] [C], bailleur, à la SARL ZENITUDE GESTION 1, locataire, le 17 juillet 2025 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

Condamne la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à Monsieur [L] [C] une provision de 4.420,46 € au titre de l’arriéré de loyers au jour de l’assignation ;

Accorde à la SARL ZENITUDE GESTION 1 un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré des loyers arrêté au 10 décembre 2025 d’un montant de 4.420,46 € et l’autorise en conséquence à s’acquitter de cette somme par 2 versements mensuels de 2.210,23 € (en sus du loyer courant), qui s’imputeront en priorité sur le capital, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et le second versement avant les 5 du mois suivant ;

Ordonne en conséquence la suspension pendant ce délai de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 17 juillet 2025 ;

Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la SARL ZENITUDE GESTION 1 se libère des sommes dues pendant ce délai ;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance de l’échéancier ci dessus accordé et/ou à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance du loyer courant, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant alors réputée avoir joué dès le 17 août 2025, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, l’expulsion de la SARL ZENITUDE GESTION 1 des locaux donnés en location sis à [Adresse 8], [Adresse 9], lot 101, résidence de tourisme Zenitude Mandelieu [Localité 6], étant ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision ;

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de la SARL ZENITUDE GESTION 1, le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, et dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, dans l’hypothèse où la clause résolutoire produirait son plein effet, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours, soit 626,36 €, à compter du 17 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ; condamne en tant que besoin la SARL ZENITUDE GESTION 1 au paiement de cette indemnité au profit de Monsieur [L] [C] ;

Condamne la SARL ZENITUDE GESTION 1 à rembourser à Monsieur [C] les charges récupérables de l’année en cours qui seront calculées au jour de son départ effectif,

Déboute Monsieur [L] [C] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SARL ZENITUDE GESTION 1 aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 juillet 2025 (159,63 €), conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à Monsieur [L] [C] une indemnité de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES