AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Pôle de proximité

[Adresse 4]

[Localité 1]

S.D.C. LES JARDINS D’ARCADIE c\ [W], [B], [X] [Y]

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DECISION N° 26/00002

N° RG 25/03569 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QL3C

DEMANDERESSE

S.D.C. LES JARDINS D’ARCADIE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par M^e Florence DNIDNI-FRANCOIS, avocat au barreau de Grasse

DEFENDEUR

Monsieur [W], [B], [X] [Y]

né le 18 Septembre 1951 à [Localité 5] (33)

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président

Greffier : Madame Laurence BOYER

À l’audience publique du 02 Décembre 2025, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Janvier 2026.

Expéditions et copies exécutoires délivrées aux parties le : 19 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit en date du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE a assigné Monsieur [W] [Y], propriétaire des lots n°213, 231 et 305 dans cette résidence et redevable d’un arriéré de charges, devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE afin de le voir condamner, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— au paiement de la somme de 3.798,82 euros au titre de l’arriéré de charges dues et des provisions exigibles arrêtées au 1er juillet 2025, augmentée des intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025, ainsi qu’au paiement des frais exposés pour recouvrer la créance d’un montant de 355,17 euros ;

— au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE est représenté par son conseil qui se réfère aux écritures déposées dans les termes de son assignation.

Monsieur [W] [Y], cité à domicile, est absent.

SUR QUOI

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Selon l’article 473 du code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine,

liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,

— un relevé individuel de charges du 9 juillet 2025 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale 30 juin 2023 et du 28 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux le cas échéant.

Il résulte de ces pièces que la créance du syndicat des copropriétaires relative aux charges impayées, non contestée, s’élève au jour de l’assignation à la somme de 3.750,10 euros, nette de frais.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». En l’espèce, Monsieur [Y] ne produit aucun justificatif montrant qu’il a réglé les sommes qui lui sont réclamées par le syndicat.

Monsieur [W] [Y] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 3.750,10 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2025, au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles arrêtées au 1er juillet 2025.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (…)".

Sur les frais, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat produit le contrat de syndic qui prévoit notamment la facturation des frais de mise en demeure.

En dehors de l’envoi de la double facturation à deux jours d’intervalle, les 5 et 7 mars 2025, de frais de mise en demeure, les frais engagés apparaissent justifiés pour la somme de 491,72 euros compte tenu de la carence répétée de Monsieur [Y] à payer ses charges.

La demande en paiement au titre des frais sera par conséquent partiellement accueillie compte tenu de la demande portée par le demandeur et dans le souci de ne pas statuer ultra petita (la demande portée au titre des charges impayées pouvant être confondue avec celle portée au titre des frais).

Monsieur [W] [Y] sera ainsi condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 403,89 euros au titre des frais nécessaires exposés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La carence de Monsieur [W] [Y] à payer ses charges a indubitablement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [W] [Y] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [Y] sera par ailleurs condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 3.750,10 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2025, au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles arrêtées au 1er juillet 2025.

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 403,89 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 300 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT