1 CCC DOSSIER + 1 CC M^e AMSELLEM + 1 CC M^e BOLIMOWSKI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 02 AVRIL 2026

[Z] [A]

c/

S.A.S. YAC

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01409 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QM55

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 25 Février 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [Z] [A]

née le 06 Octobre 1956 à [Localité 1] (ITALIE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Jonathan TURRILLO, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

S.A.S. YAC

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Véronique BOLIMOWSKI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Emilia MALAGUTTI, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 25 Février 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 4 mai 2018, Madame [Z] [A] a conclu avec la SAS YAC un bail commercial ayant pris effet à compter du 1er mai 2028, pour divers locaux situés à [Adresse 3] et [Adresse 1].

Ledit bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er mai 2018 pour se terminer le 30 avril 2027, moyennant un loyer annuel initial de 15.600€ hors-taxes, augmenté de la TVA applicable.

Le 8 octobre 2024, le loyer de la SAS YAC a fait l’objet d’une indexation classique à compter du 1er mai 2019 jusqu’au 1er mai 2024, laissant apparaitre un solde dû de 5.209,80€.

Le loyer mensuel était initialement de 1.300€ HT, porté avec indexation à la somme mensuelle de 1.518,90€ HT.

Faisant valoir que le 13 février 2025, elle a fait délivrer un commandement de payer les loyers pour les montants sus-énoncés à la SAS YAC pour une somme de 6.022, 14 €, finalement honorée ; que le 12 juin 2025, elle a fait délivrer un nouveau commandement de de payer les loyers pour une nouvelle somme due de 3.381,56 €, correspondant à des charges locatives dont la SAS YAC n’a pas cru utile de s’exonérer ; qu’entretemps la société requise reste redevable d’un reliquat de loyer de 3.270,10 €, et que la SAS YAC doit donc à Madame [Z] [A] un total de 6 651,66 €, Madame [Z] [A] a, par acte en date du 10 septembre 2025, fait assigner la SAS YAC devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les commandements de payer délivrés les 13 février 2025 et 12 juin 2025,

Vu la mise en demeure recommandée adressée à la SAS YAC le 3 juillet 2025.

CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail commercial du 4 mai 2018 et rappelée dans les commandements de payer des 13 février et 12 juin 2025 est acquise à Madame [Z] [A],

CONSTATER la résiliation du bail commercial du 4 mai 2018 par le jeu de la clause résolutoire,

ORDONNER en conséquence l’expulsion immédiate de la SAS YAC ainsi que de tous occupants de son chef, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

ORDONNER que le Commissaire de Justice instrumentaire pourra requérir l’assistance de la force publique, ainsi que celle d’un serrurier si besoin est,

CONDAMNER la SAS YAC à payer à Madame [Z] [A] au titre de l’arriéré locatif indexé et des charges de copropriété au 31 juillet 2025 la somme de 6.651,66 €,

CONDAMNER la SAS YAC par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile à payer à Madame [Z] [A] la somme de 3.000,00 €.

CONDAMNER la SAS YAC aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 7 janvier 2026, Madame [Z] [A] demande à la juridiction de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les commandements de payer délivrés les 13 février 2025 et 12 juin 2025,

Vu la mise en demeure recommandée adressée à la SAS YAC le 3 juillet 2025,

CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail commercial du 4 mai 2018 et rappelée dans les commandements de payer des 13 février et 12 juin 2025 est acquise à Madame [Z] [A],

CONSTATER la résiliation du bail commercial du 4 mai 2018 par le jeu de la clause résolutoire,

ORDONNER en conséquence l’expulsion immédiate de la SAS YAC ainsi que de tous occupants de son chef, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

ORDONNER que le Commissaire de Justice instrumentaire pourra requérir l’assistance de la force publique, ainsi que celle d’un serrurier si besoin est,

CONDAMNER la SAS YAC à payer à Madame [Z] [A] au titre de l’arriéré de

charges locatives la somme de 744,08€,

DEBOUTER la SAS YAC de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SAS YAC par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile à payer à Madame [Z] [A] la somme de 3.000,00€.

CONDAMNER la SAS YAC aux entiers dépens.

Elle déclare que :

* le 3 juillet 2025, le conseil de Madame [Z] [A] adressait un courrier recommandé avec accusé de réception à la SAS YAC pour lui rappeler ses engagements et les derniers impayés non régularisés,

* la SAS YAC devait régler les causes des commandements de payer au plus tard avant le 11 juillet 2025,

* or, la SAS YAC aura attendu l’introduction des procédures pour régler le principal de sa dette locative, sans toutefois honorer les charges contractuellement dues arrêtées par le cabinet EXPERIO à la somme de 744,08€,

* la SAS YAC, qui n’avait nullement procédé au paiement de sa dette au jour de la délivrance des commandements de payer et de l’assignation, explique la saisine du Juge des référés,

* le commandement de payer visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la clause résolutoire est acquise depuis le 13 juillet 2025, date à laquelle la SAS YAC occupe les lieux sans droit ni titre par application du jeu de la clause résolutoire,

* c’est la raison pour laquelle Madame [Z] [A] est bien fondée à solliciter la résiliation du bail commercial liant les parties et l’expulsion de la SAS YAC ainsi que celle de tous occupants de son chef,

* contrairement à l’argumentation développée par la SAS YAC, force est de constater qu’il aura fallu engager des procédures judiciaires pour obtenir le paiement de sommes incontestablement dues à Mme [Z] [A] qui reste créancière d’un montant de charges arrêtées au 31 mars 2025 à la somme de 744,08€,

* la SAS YAC est de parfaite mauvaise foi et devra être déboutée de toutes ses Madame [A][D], fins et conclusions,

* la SAS YAC sera en conséquence condamnée à payer à Madame [Z] [A] la somme totale due au titre des charges locatives de 744,08€.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 27 janvier 2026, la SAS YAC demande à la juridiction de :

Vu les articles L.145-41 du Code de commerce ;

Vu les articles 834, 835 alinéa 2 et 700 du Code de procédure civile ;

Il est demandé à Madame /Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Grasse de :

JUGER que les commandements des 13 février et 12 juin 2025 sont erronés, imprécis, dépourvus de fondement, et délivrés sans demande préalable et de mauvaise foi ;

JUGER qu’ils sont privés de tout effet et n’ont pu faire jouer la clause résolutoire ;

JUGER l’existence de contestations sérieuses relatives aux demandes formées par Madame [A] ;

JUGER qu’aucune urgence n’est caractérisée au sens des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, ni même au sens de l’article 835, alinéa 2 du même Code ;

JUGER que le locataire présente une situation financière créditrice vis à vis du bailleur

DEBOUTER intégralement Madame [Z] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Madame [A] [Z] à verser à la SAS YAC la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Madame [A] aux dépens qui seront recouvrés par le M^e BOLIMOWSKI avocat au barreau de GRASSE

Elle réplique que :

* la bailleresse fonde son action sur une prétendue défaillance locative persistante, se traduisant selon elle par divers impayés de loyers, d’indexations et de charges,

* par acte de procédure du 25 novembre 2025, la SAS YAC a fait délivrer une sommation de communiquer à la bailleresse et à son conseil pour obtenir les pièces indispensables à l’examen des prétentions du bailleur,

* sous réserve que la bailleresse prouve être propriétaire du bien dont il s’agit, et réponde à ces demandes, la demande se heurte à l’existence de contestations sérieuses,

SUR LES CONTESTATIONS SERIEUSES

Analyse des commandements de payer

1°) Le commandement du 13.02.2025

* aux termes de ce commandement, il est sollicité la somme de 5 859,69 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte annexé,

* aucun appel de loyer n’a été adressé au locataire avant ce commandement, pas plus qu’une notification de l’indexation applicable,

* l’action en paiement des loyers commerciaux est soumise à la prescription quinquennale, courant à compter de chaque échéance exigible,

* la délivrance d’un commandement le 13 février 2025 permettait de réclamer les loyers impayés échus depuis le 13 février 2020 seulement,

* sur les indexations, le commandement est faux,

* le montant total du rattrapage réellement dû s’élève à 5 094,01 €,

* sur les charges impayées, le commandement est faux,

* aucune demande préalable, aucun justificatif transmis, aucune reddition annuelle conformément à l’article L.145-40-2 du Code de commerce,

* en réclamant 649,89 €, le bailleur impute au locataire non seulement des charges locatives propriétaires mais également celles de son propre appartement,

* sans reddition des comptes le bailleur ne peut obtenir le paiement d’aucune charge, et ce de jurisprudence constante,

* de plus, le relevé de compte certifié exact par l‘expert-comptable de la société YAC fait état de règlements faits par le locataire au 23 septembre 2025 à sa bailleresse,

* ce décompte fait état d’un trop perçu par la bailleresse de 14.107,90 €,

2°) Le commandement du 2 juin 2025

* s’agissant de la somme de 108, 10 euros, on ne sait pas à quoi cela correspond,

* quant au lot n°3, (appartement) pour 541,79 euros, cet appartement n’est pas loué à la SAS YAC,

* il convient de rappeler que le commandement doit être précis et détaillé, permettant au locataire d’identifier la cause et le montant exact des sommes réclamées,

* quant aux travaux de maçonnerie correspondant à de la peinture sur la façade qui ne sont de surcroit pas justifié dans leur quantum, ils ne sont pas dus par le locataire,

* le ravalement de la façade relève des gros travaux (clos et couvert article 606 du cc),

* de la même façon pour la mise en peinture de la porte de la cave,

* il n’est produit aucune facture, aucun justificatif, aucune demande préalable,

* en réalité, aucune somme n’est due,

* ce second commandement est donc totalement infondé et ne repose sur aucune réalité,

REPONSE AUX CONCLUSIONS SIGNIFIEES LE 07.01.2026

* la bailleresse ne soutient plus, en réalité, qu’une prétendue somme résiduelle de 744,08 euros, présentée comme correspondant à des charges impayées, lesquelles remonteraient à plusieurs exercices antérieurs, depuis l’exercice 2020 ; resterait due,

* la bailleresse ne s’explique aucunement sur son absence de reddition annuelle des comptes, pourtant légalement et contractuellement exigée, ni sur les causes exactes des sommes réclamées dans les commandements délivrés,

* les deux commandements litigieux sont ainsi totalement injustifiés, faute pour la bailleresse :

d’avoir procédé à une régularisation annuelle des charges,d’avoir communiqué le moindre décompte détaillé,d’avoir transmis les justificatifs correspondants,ni même d’avoir formulé une demande régulière d’indexation, pourtant invoquée a posteriori.* la bailleresse se contente d’affirmer que les commandements n’auraient pas été réglés dans les délais, sans jamais démontrer la réalité ni le bien-fondé des sommes appelées,

* il est au contraire constant que la gestion de la bailleresse est erratique, dépourvue de toute transparence, et en totale contradiction avec les exigences légales applicables en matière de bail commercial,

* la bailleresse tente de se prévaloir d’une attestation établie le 15 décembre 2025 par son expert-comptable, soit postérieurement à la délivrance des commandements de payer, et de l’assignation pour indiquer qu’une somme globale de 744,08 euros serait due au titre des charges sur cinq exercices.

Or, cette attestation appelle plusieurs observations :

l’expert-comptable précise expressément que son attestation est établie uniquement sur la base des éléments qui lui auraient été transmis par la bailleresse ; sans joindre à cette attestation les justificatifs fondant l’attestation, aucun justificatif comptable, aucune facture, aucun appel de charges, aucune preuve d’envoi au locataire n’est produit ;l’attestation évoque de surcroît une répartition des charges de la cave en sous-sol à hauteur de 50 %, sans qu’aucune clause contractuelle, ni aucun document, ne viennent étayer cette clé de répartition,* cette attestation, non étayée par la moindre pièce justificative, ne saurait suppléer les carences manifestes de la bailleresse, et est dépourvue de toute valeur probante,

* en matière de bail commercial, la jurisprudence est constante : le bailleur est tenu non seulement d’adresser un récapitulatif annuel des charges, mais également de fournir, à première Madame [A]ande du locataire, l’ensemble des documents justificatifs,

* en l’espèce, la bailleresse n’a jamais procédé à la moindre reddition de comptes, n’a jamais adressé le moindre justificatif, et a délivré des commandements visant des sommes indéterminées, sans fondement ni explication,

* il résulte de ce qui précède que :

aucune somme n’est due par la locataire,la prétendue somme de 744,08 euros est totalement infondée,les commandements délivrés sont irréguliers, dénués de bonne foi et juridiquement inefficaces,* en tout état de cause, et à titre surabondant, il est rappelé que lorsque le locataire règle l’intégralité de sa dette locative, même postérieurement à l’expiration du délai d’un mois suivant un commandement de payer, et avant que la résiliation du bail n’ait été constatée par une décision passée en force de chose jugée, le juge peut :

— accorder des délais de paiement rétroactifs,

— et suspendre les effets de la clause résolutoire, laquelle est alors réputée n’avoir jamais joué,

* en l’espèce, de l’aveu même de la bailleresse, l’intégralité des loyers a été réglée,

* aucun justificatif de charges n’a jamais été communiquée,

* les commandements litigieux, délivrés sans bonne foi et sans fondement, ne peuvent produire aucun effet,

* à titre infiniment subsidiaire, et par extraordinaire, dans l’hypothèse où votre juridiction estimerait que les charges litigieuses de 744,08 € seraient dues (sur 5 ans) — ce qui est formellement contesté — la locataire s’en acquitterait immédiatement, sans la moindre difficulté.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la requérante ne produit aucun justificatif en ce qui concerne les créanciers inscrits.

Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une Madame [A]ande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Madame [A] produit aux débats le contrat de bail à effet du 1er mai 2018 la liant à la SAS YAC, qui contient en page une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer et des taxes et charges, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Madame [A] a fait signifier à la SAS YAC le 13 février 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 5.859,69 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SAS YAC conteste les sommes réclamées.

Il résulte des décomptes annexés à ce commandement qu’il est réclamé :

—  5 209,80 € au titre de l’indexation des loyers,

—  649,89 € au titre des charges, soit 108,10 € pour la cave et 541,79 € pour l’appartement lot 3.

En ce qui concerne l’absence de notification préalable invoquée par LA SAS YAC, il convient d’observer qu’il est stipulé dans le bail :

« INDEXATION DU LOYER

Le loyer ci-dessus convenu variera automatiquement, de plein droit et sans formalité, en plus ou en moins à l’expiration de chaque période annuelle, en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux instauré par l’article 47 de la loi n° 2008- 776 du 4 août 2008 et publié par l’INSEE ou de tout autre indice qui serait publié en remplacement.

Les parties conviennent de retenir pour indice de départ celui du quatrième trimestre de l’année 2017, s’élevant à 111,33. Par conséquent, pour le calcul de l’indexation devant intervenir à l’issue de la première période annuelle, l’indice d’arrivée sera celui du quatrième trimestre 2018.

Dans le cas où l’indice ne serait pas connu le jour fixé pour le jeu de l’indexation, le terme sera provisoirement payé sur la base du loyer antérieur et le réajustement s’opérera automatiquement et de plein droit dès parution de l’indice. »

Le bail ne prévoit donc aucune notification préalable du loyer indexé.

Par ailleurs, l’indexation a été notifiée par courrier de Maître [W] du 8 octobre 2024.

LA SAS YAC invoque la prescription quinquennale.

Toutefois, il résulte des écritures de Madame [A] que la somme de 5 209,80 € a finalement été payée.

Les sommes de 108,10 € et 541,79 € n’ont pas été payées.

Madame [A] a fait signifier à la SAS YAC le 12 juin 2025 un nouveau commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 3 227,68 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle, soit :

— lot n° 1 (cave) 108,10 €

— lot n° 3 (appartement) 541,79 €

— travaux de maçonnerie/peinture

de la façade 1 185,79 €

— mise en peinture de la porte

de la cave 1 392,00 €

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SAS YAC conteste les sommes réclamées.

Il résulte de l’attestation de Monsieur [R], expert-comptable, en date du 15 décembre 2025, que les sommes dues au titre des charges s’élèvent en réalité à 744,08 euros pour les exercices 2020/2021 à 2024/2025.

Les décomptes figurant dans les deux commandements de payer, qui n’étaient étayés par aucun élément, sont en conséquence totalement erronés et injustifiés.

Les demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion se heurtent en conséquence à des contestations sérieuses, et seront rejetées.

Sur la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Madame [A] sollicite la condamnation de la SAS YAC au paiement de la somme de 744,08 € au titre de l’arriéré de charges locatives.

Toutefois, d’une part, le juge des référés ne peut allouer que des provisions, et, d’autre part, l’attestation de Monsieur [R], expert-comptable, n’est étayée par aucun élément justificatif, malgré la demande de la SAS YAC.

La demande de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [A], qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Chacune des parties sera en conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Déboutons Madame [Z] [A] de toutes ses demandes,

Condamnons Madame [Z] [A] aux dépens,

Déboutons chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES