MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

N° RC 24/03293

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 9] METROPOLE HABITAT

ET :

[N] [I]

Débats à l’audience du 06 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, représenté par Madame [M], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [I]

né le 24 Août 1976 à [Localité 6] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/3293

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 août 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 9] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [I] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 283,88 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 25 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [N] [I] par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Monsieur [N] [I] ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [N] [I] au paiement de la somme en principal de 479,97 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [N] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [N] [I] à verser à [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 500.00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [I] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et de la présente assignation.

A l’audience du 6 février 2025, la représentante de l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT – dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 368,52 € au 31 janvier 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à étude, Monsieur [N] [I] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, le locataire n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez vous de la [Adresse 8].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 avril 2024, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023- 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 7] par voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 août 2021 ainsi que le commandement de payer délivré le 25 avril 2024 pour un montant en principal de 280,25 € et le décompte actualisé au 31 janvier 2025 à la somme de 1 358,52 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Sont à déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice à hauteur de 133,93 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Il conviendra de déduire par ailleurs les frais d’enquête sociale d’un montant de 91,44 € (12*7,62 €) ainsi que 40 € à titre de frais de dossier Supplément Loyer de Solidarité pour 2023 et 2024 à défaut de justificatifs produits par le bailleur.

Monsieur [N] [I] sera ainsi condamné à verser à l’ OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 1 103,15 € arrêtée au 31 janvier 2025, échéance de janvier incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 25 avril 2024 portant sur la somme en principal de 280,25 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [N] [I] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois mentionnés au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 juin 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [N] [I] ne règle plus ses loyers depuis janvier 2024.

Compte tenu de l’absence de reprise du paiement de son loyer, d’absence d’informations sur sa capacité financière, il ne pourra être accordé des délais de paiement à Monsieur [N] [I]. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 juin 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [N] [I] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2021 entre Monsieur [N] [I] et l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 26 juin 2024 ;

Condamne Monsieur [N] [I] à payer à [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 1 103,15 € (MILLE CENT TROIS EUROS, QUINZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2025 ;

RG 24/3293

Dit que Monsieur [N] [I] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence Monsieur [N] [I] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [N] [I], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [N] [I] à payer à [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [N] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,