TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

6ème chambre civile

N° RG 23/03548 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LLCA

N° JUGEMENT :

EN/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

M^e Sylvie FERRES

Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 17 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [C] [P] épouse [I]

née le 29 Septembre 1967 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [H] [I]

né le 07 Décembre 1965 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [D] [S]

née le 24 Septembre 1966 à [Localité 16], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [G] [B] épouse [L]

née le 25 Mai 1967 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [A] [L]

né le 01 Avril 1970 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [M] [R] épouse [R], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [W] [V]

née le 04 Novembre 1950, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

Syndic. de copro. LES DOMAINES DE l’ARSELLE pris en la personne de son syndic en exercice la société SYGESTIM, dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 27 Mars 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Eva NETTER, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 19 Juin 2025 prorogé au 17 Juillet 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Eva NETTER, Juge

Marjolaine MAISTRE, Vice-Présidente

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] est organisé sous le statut de la copropriété tel qu’il résulte des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

La copropriété, très importante de part sa taille du fait des 1.053 lots qu’elle regroupe, est à usage mixte d’habitation, professionnel, commercial, de bureaux, de résidence ou non, avec services ou non, et de résidence de tourisme.

C’est à ce dernier titre qu’un certain nombre de copropriétaires sont liés par bail commercial avec un gestionnaire, locataire, la société DG HOLIDAYS (POPINNS), tandis que d’autres jouissent de leur bien indépendamment de toute gestion. Ils sont qualifiés de copropriétaires « sous bail » pour les premiers et de copropriétaires « hors bail » pour les seconds.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2023, plusieurs des copropriétaires ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l’effet d’obtenir l’annulation de plusieurs résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 15 avril 2023.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 25 juin 2024, madame [C] [I], madame [D] [S], madame [G] [B], monsieur [A] [L], madame [M] [R], monsieur [Z] [R] et madame [W] [V] sollicitent de :

DIRE ET JUGER recevable et bien fondé le recours introduit par les requérants en annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 21, prises en assemblée générale du 15 avril 2023 de la copropriété [Adresse 11] sur la commune de [Localité 6] ; PRONONCER la nullité des résolutions respectivement n°4, 5,6, 7, 9, 10, 11, 12 et 21 votées le 15 avril 2023, en Assemblée générale du Syndicat de la copropriété [Adresse 11] sis sur la commune de [Localité 6] ; CONSTATER l’irrégularité du mandat de syndic désignant Sygestim AGDA alors que Sygestim FONCIA a pris sa suite sans assemblée générale ; la théorie du mandat étant inefficace en matière de mandat de syndic ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 515 du code de procédure civile (même si elle est de droit) ; DIRE ET JUGER que seront exonérés, en leurs qualités de copropriétaires, de leur quote-part au titre des charges communes générales, les requérants à la dépense commune des frais de procédure (dépens, frais et honoraires) afférents à la présente instance, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; CONDAMNER enfin le Syndicat de la copropriété [Adresse 11] sur la commune de [Adresse 7] à payer à chacun des requérants, représentés par lots, la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sylvie FERRES sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 15 février 2024, le syndicat de la copropriété [Adresse 12] sollicite de :

REJETER purement et simplement l’intégralité des demandes, fins et conclusions des requérants. Les CONDAMNER in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d’instance.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il est rappelé que les demandes de « constat », de « donner acte » ou aux fins de « juger », ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprise dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°4 et 5 adoptées lors de l’assemblée générale du 15 avril 2023

L’article 14-3 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit notamment que :

«  Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le règlement ".

L’article 6 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005, Relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, dispose :

« Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires ».

L’article 18 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit notamment que :

«  II. Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ".

Les comptes du syndic doivent faire apparaître clairement les noms des débiteurs du syndicat et le montant de leur dette.

L’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat (Civ. 3ème, 14 mars 2019, n°17-26.190).

En l’espèce, les demandeurs sollicitent l’annulation de la résolution qui a approuvé les comptes de l’exercice du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2022 pour un montant total de 727.584,24 euros.

Les demandeurs font valoir que la comptabilité proposée par le syndic SYGESTIM est inexacte et qu’elle ne reflète pas les grands principes comptables. Ils indiquent que l’appel de fond supplémentaire est lié à une dette de DG HOLIDAYS auprès d’ENEDIS de 449.074 euros. Ils exposent que la société DG HOLIDAYS a cessé unilatéralement de procéder au règlement des charges courantes d’eau et d’électricité, de sorte que les copropriétaires règlent auprès des fournisseurs d’eau et d’électricité des charges qui ne sont ensuite pas reversées par la société DG HOLIDAYS aux fournisseurs.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en pratique et par simplification, il est courant que le gestionnaire des résidences, DG HOLIDAYS, assume toutes les charges qui pourraient rentrer dans la catégorie de « récupérables » pour ensuite en refacturer une partie au syndicat des copropriétaires qui sera répartie entre les copropriétaires hors bail. Il ajoute que seule la quote-part des « hors bail » est facturée au syndicat des copropriétaires après vérification de l’ensemble des factures. Il expose que ce système repose sur la convention conclue en 2010 entre le gestionnaire et le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de la convention conclue le 27 janvier 2010 ente le syndicat de copropriété, représenté par son syndic SYGESTIM, et la société M VACANCES aux droits de laquelle vient la société DG HOLIDAYS (POPPINS) que la souscription des contrats et le paiement des factures d’eau et d’électricité revient au gestionnaire, qui établit ensuite un « état récapitulatif des factures acquittées » afin que le syndicat établisse « une répartition de cette facturation en tenant compte des biens pris à bail par la société M VACANCES et des autres lots » (pièce syndicat n°8).

Or, il ressort suffisamment des pièces versées aux débats et notamment des emails du service clients d’ENEDIS que le gestionnaire DG HOLIDAYS ne s’est pas acquitté du paiement des factures d’électricité émises pendant l’exercice 2022.

Le syndicat des copropriétaires a donc sollicité l’approbation des comptes de l’exercice du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2022 en tenant compte des factures d’électricité émises mais non acquittées.

Pourtant, il est expressément prévu par la convention du 27 janvier 2010 que la société gestionnaire établira un état récapitulatif des factures « acquittées » afin de solliciter du syndicat des copropriétaires le remboursement des montants bénéficiant aux copropriétaires « hors bail ». Le fait de s’assurer de ce que les factures ont bien été réglées est le seul moyen pour les copropriétaires hors bail de s’assurer de ce que les charges qu’ils payent permettent de compenser un paiement réellement effectué par le gestionnaire.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires sollicite l’approbation de compte sur la base d’une refacturation par la société DG HOLIDAYS alors même qu’il n’est pas justifié de ce que les factures initiales n’ont pas été acquittées, qu’il s’agisse d’électricité ou d’eau, il convient d’estimer que le syndicat des copropriétaires a commis une erreur dans l’établissement des charges.

La résolution n°4 sera donc annulée.

Par voie de conséquence, la résolution n°5, qui a permis de donner quitus au syndic pour sa gestion, sera également annulée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°6 et 7 adoptées lors de l’assemblée générale du 15 avril 2023

Il s’agit des résolutions ayant approuvé les budgets prévisionnels 2022/2023 et 2023/2024.

Le budget prévisionnel a été adopté à la majorité requise par la loi du 10 juillet 1965. Les moyens avancés par les demandeurs ne sauraient permettre d’annuler les résolutions adoptées relativement au budget prévisionnel puisque, par définition, il ne s’agit que d’une provision.

Cet appel provisionnel a été adoptée par la majorité nécessaire, de sorte que les demandes d’annulation des résolutions 6 et 7 seront rejetées.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°9 adoptée lors de l’assemblée générale du 15 avril 2023

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

«  Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ".

L’article 21 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005, Relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, prévoit :

«  La délégation de pouvoir accordée en application du a de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne expressément l’acte ou la décision déléguée. A l’issue de cette délégation, le délégataire rend compte à l’assemblée de son exécution.

Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic ".

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

« I. La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’État ».

En l’espèce, la résolution n°9 a permis de donner mandat au conseil syndical pour les dépenses d’un montant inférieur à 50.000 euros. La résolution est ainsi rédigée : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré : vote une délégation de pouvoir à hauteur de 50.000,00 euros au Conseil Syndical pour prendre des décisions de gestion courante, votée normalement à la majorité de l’article 24 (délégation valable pour une durée de 2 ans) ».

Alors que le principe de délégué un pouvoir au syndic pour lui permettre de prendre « un acte ou une décision mentionné à l’article 24 », il est nécessaire que la délégation de pouvoir mentionne « expressément l’acte ou la décision déléguée ».

En l’occurrence, la délégation confiée au syndic ne va pas au-delà de la « gestion courante » de la copropriété, de sorte qu’il ne s’agit pas, à proprement parler, d’une délégation d’un pouvoir appartenant à l’assemblée générale. De fait, il est de la nature même des fonctions de syndic d’assurer la gestion courante de l’immeuble.

La résolution adoptée n’a donc pas étendue les pouvoirs du syndic et n’a pas délégué d’autres pouvoirs que ceux déjà détenu par le syndic.

La résolution a limité à 50.000 euros les décisions de gestion courante que pouvaient prendre le syndic.

Cette résolution respecte donc les formes requises par la loi de 1965 et le décret de 2005. Elle a été adoptée à la majorité requise.

Le fait que, postérieurement à l’adoption de cette résolution, le syndic ait outrepassé ses pouvoirs en prenant une décision relevant de la majorité de l’article 25 sans ratification préalable par l’assemblée générale, est une question annexe. Elle ne saurait permettre d’obtenir l’annulation d’une résolution confiant au syndic la mission de prendre des décisions de gestion courante relevant uniquement de la majorité de l’article 24 sans vote préalable de l’assemblée générale.

Il convient donc de rejeter la demande d’annulation formée à l’encontre de cette résolution n°9.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°10 adoptée lors de l’assemblée générale du 15 avril 2023

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

«  Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ".

L’assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés et des contrats, autres que celui du syndic, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 11 I 3° du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, dispose :

«  Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I. – Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ".

En l’espèce, si les demandeurs soutiennent qu’aucune mise en concurrence de la société MO SUD EST n’est intervenue, il convient de leur indiquer qu’une telle mise en concurrence n’est obligatoire que si l’assemblée générale des copropriétaires a arrêté un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Or, les demandeurs ne justifient pas d’une telle résolution qui aurait été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires antérieurement au vote de la résolution n°10 litigieuse adoptée lors de l’AG du 15 avril 2023.

Dans ces conditions, aucune mise en concurrence n’était obligatoire. Le grief ne saurait donc prospérer.

En revanche, il apparaît que la convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage établie par la société MO SUD EST n’a pas été notifiée au copropriétaire préalablement au vote, non plus que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’avoir informé les copropriétaires des conditions essentielles du contrat. Le syndicat des copropriétaires n’a donc pas donné aux copropriétaires concernés les informations essentielles leur permettant de voter de façon éclairée.

Il convient d’annuler la résolution n°10 adoptée lors de l’AG du 15 avril 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°11 adoptée lors de l’assemblée générale du 15 avril 2023

En l’espèce, la résolution est ainsi rédigée : « choix de la maîtrise d’œuvre pour l’étude d’une réfection améliorée des toitures terrasses sommitales (devis en cours). Projet de résolution : l’assemblée générale, après avoir délibéré : décide la signature d’un contrat de maîtrise d’œuvre pour l’étude d’une réfection améliorée des toitures terrasses sommitales avec bilan thermique, traitement des contraintes de casquette et suivi de la réalisation et mandaté le conseil syndical pour le choix d’une entreprise après réception des devis. »

La résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24.

Le syndicat des copropriétaires reconnaît que le mandant donné au conseil syndical ne pouvait se faire qu’au visa de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Compte-tenu de cette erreur de majorité requise pour l’adoption d’une telle résolution, il convient d’annuler la résolution n°11 adoptée lors de l’AG du 15 avril 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12 adoptée lors de l’assemblée générale du 15 avril 2023

Est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical de choisir l’entreprise chargée d’effectuer des travaux (Civ. 3ème, 31 mai 2018, n°17-18.046).

En l’espèce, la résolution adoptée est ainsi rédigée : " l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide : de procéder aux travaux de réfection de l’étanchéité des toitures terrasses sommitales à l’identique des bâts ASTERS B-DROSERAS B-JOUBARBES D-E suivant descriptif quantitatif des travaux établi par l’entreprise ALPTECH :

* pour le bâtiment ASTERS B pour un montant maximum de 35.000 euros TTC – devis ALPTECH,

* pour le bâtiment DROSERAS B pour un montant maximum de 34.000 euros TTC – devis ALPTECH,

* pour le bâtiment [Localité 10] D et E pour un montant maximum de 61.000 euros TTC – devis ALPTECH,

Soit pour un total maximum de 130.000,00 euros TTC. Après consultation au minimum de 3 entreprises, mandate le conseil syndical et le syndic pour choisir celle répondant le mieux techniquement, dans les limites budgétaires ci-dessus ".

Le vote litigieux ne concerne pas le choix d’une entreprise pour la réalisation de travaux. Le vote de la résolution n°12 a consisté à mandater le conseil syndical et le syndic pour choisir une entreprise pour réaliser des travaux, dans des limites budgétaires.

Or, un tel mandat consiste à déléguer un pouvoir au syndic et au conseil syndical de prendre une décision mentionnée à l’article 24. Une telle résolution aurait donc dû être votée selon la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Compte-tenu de cette erreur de majorité requise pour l’adoption d’une telle résolution, il convient d’annuler la résolution n°12 adoptée lors de l’AG du 15 avril 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°21 adoptée lors de l’assemblée générale du 15 avril 2023

L’article 24 de la loi de 1965 dispose :

«  I. – Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

«  II. – Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

h) L’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ".

La question relative à l’accès aux parties communes d’immeubles à usage d’habitation par les forces de l’ordre (police municipale, gendarmerie et police nationales), et à son extension aux services d’incendie et de secours doit s’appréhender à la lecture combinée de l’article 24-II h de la loi de 1965 et de l’article L. 272-1 du code de la sécurité intérieure.

Il s’évince en effet de ces textes :

— que les services de police et de gendarmerie nationales ainsi que les services d’incendie et de secours doivent, en dehors de toute autorisation du syndicat des copropriétaires, pouvoir accéder aux parties communes de ces immeubles aux fins d’intervention et,

— qu’en vertu d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple de l’article 24, accordant à la police municipale une autorisation permanente, que celle-ci peut pénétrer dans les parties communes.

En l’espèce, cette résolution a permis d’accorder « aux services de police et/ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes ». Elle a été adoptée à la majorité simple de l’article 24.

Contrairement à ce qu’indique les demandeurs, la résolution doit être prise à la majorité simple de l’article 24 et non pas à la majorité de l’article 25. Le texte de l’article 24 prévoit expressément que doit être pris à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, l’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes.

Les copropriétaires ont voté pour que les services de police et/ou de gendarmerie puissent accéder de façon permanente aux parties communes.

Compte-tenu de l’adoption de cette résolution à la majorité requise par la loi du 10 juillet 1965, il convient de débouter les demandeurs de leur demande d’annulation de la résolution n°21.

Sur la demande tendant à voir constater l’irrégularité du mandat du syndic

L’article 18 de la loi de 1965 prévoit notamment que le syndic est seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

Il résulte des articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires, que celles concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, que le syndic ne peut se faire substituer et que l’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que le syndicat de la copropriété a pour syndic la société SYGESTIM du groupe AGDA pour un mandat voté en assemblée générale du 26 mars 2022, et que le groupe FONCIA qui agit en lieu et place du groupe AGDA du fait d’une fusion-absorption, ne s’est pas vu confié de mandat, de sorte que le mandat est irrégulier.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas à ce moyen, indiquant seulement que le syndic est la société SYGESTIM, appartenant au groupe FONCIA.

Premièrement, les demandeurs soutiennent que le mandat confié à « la société SYGESTIM du groupe AGDA » résulte d’un vote de l’assemblée générale du 26 mars 2022, sans toutefois produire l’intégralité du procès-verbal de cet assemblée générale. De fait, ils versent seulement deux pages dudit procès-verbal, à savoir les pages 1 et 17, qui ne concernent aucunement le mandat confié au syndic (pièce 17 demandeurs).

Les demandeurs produisent néanmoins le contrat de syndic conclu « en exécution de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du samedi 26 mars 2022 », duquel il ressort que la personne morale désignée comme syndic est ainsi nommée : « SYGESTIM – SARL », immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro 422 084 970 (pièce 21 demandeurs).

Il ressort du BODAC du 14 novembre 2023 que la société SYGESTIM est bien inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 422 087 970.

Au regard des pièces produites, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que le mandat aurait été confiée à une autre entité que la société SYGESTIM.

Deuxièmement, la société SYGESTIM, qui appartenait au groupe AGDA, a été intégrée au réseau FONCIA à la date du 1er janvier 2022.

Le mandat ayant été confié à la société SYGESTIM lors de l’assemblée générale du 26 mars 2022, force est de constater que la société SYGESTIM appartenait déjà au groupe FONCIA lorsque le mandat lui a été confié. Il n’y a donc eu aucune fusion absorption postérieurement au mandat, de sorte qu’il n’y a pas eu de modification de la personne morale du syndic en cours de mandat.

Dans la mesure où la société SYGESTIM tient son mandat de l’assemblée générale du 26 mars 2022, peu important l’éventuelle fusion absorption intervenue antérieurement à cette date, la société SYGESTIM était bien titulaire du mandat de syndic lorsqu’elle a procédé aux formalités de convocation à l’assemblée générale litigieuse.

Il convient en conséquence de débouter les demandeurs de leur demande tendant à voir constater l’irrégularité du mandat du syndic.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit supporter les dépens de la présente instance. Il sera en outre condamné à verser à chacun des requérants, représentés par lots, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande formée sur ce même fondement.

Les requérants seront dispensés de toute dépense de participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, de sorte qu’il n’y a pas besoin de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe

ANNULE les résolutions n°4, 5, 10, 11 et 12 prises en assemblée générale du 15 avril 2023 de la copropriété [Adresse 11] sur la commune de [Localité 6] ;

REJETTE les demandes d’annulation des résolutions n°6, 7, 9 et 21 prises en assemblée générale du 15 avril 2023 de la copropriété [Adresse 11] sur la commune de [Localité 6] ;

REJETTE la demande tendant à voir constater l’irrégularité du mandat de syndic ;

DISPENSE madame [C] [I], madame [D] [S], madame [G] [B], monsieur [A] [L], madame [M] [R], monsieur [Z] [R] et madame [W] [V] de toute dépense de participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] situé à [Adresse 7] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] situé à [Adresse 7] à payer à madame [C] [I] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] situé à [Localité 6] à payer à madame [D] [S] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] situé à [Localité 6] aux époux [G] [B] et [A] [L] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] situé à [Localité 6] aux époux [M] [R] et [Z] [R] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] situé à [Adresse 7] à madame [W] [V] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE