REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/00061 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MGF6

AFFAIRE : Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MADR IGAL C/ S.C.I. PE INVEST, S.A.S. ABI2N (ABI BY NIGHT)

Le : 28 Août 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL AABM

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 28 AOUT 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MADRIGAL sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA AGDA, dont le siège est situé [Adresse 4],

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par maître RIEHL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSES

S.C.I. PE INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 5]

S.A.S. ABI2N (ABI BY NIGHT), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Maître Simon BERGERAS de la SELARL AABM, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 15 Janvier 2025 pour l’audience des référés du 06 Février 2025 ; Vu les renvois successifs et notamment au 26 juin 2025;

A l’audience publique du 26 Juin 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Août 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété tel qu’il résulte des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

La société civile industrielle PE Invest ci-après dénommée « la SCI PE INVEST » est propriétaire au sein de la copropriété.

Suivant procès-verbal du 07 février 2024, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires a approuvé la modification du règlement de la copropriété relative à l’usage de l’immeuble ainsi qu’à ses horaires d’ouverture et de fermeture.

Suivant acte authentique du 20 novembre 2024, le règlement de copropriété a été modifié et a, notamment, précisé que les activités de café, hôtel et restaurant étaient interdites et a fixé les horaires autorisés d’ouverture et de fermeture des magasins à 7 heures 00 du matin et maximum 21 heures le soir.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 septembre 2024 portant la mention « distribué le 30 septembre 2024 », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a informé la SCI PE Invest de ce que son locataire, la société ABI2N (ABI BY NIGHT) ne respectait pas les horaires de fermeture imposés par le règlement de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour portant la mention « défaut d’accès ou d’adressage », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a mis en demeure la SAS ABI2N (ABI BY NIGHT) de respecter l’horaire imposant la fermeture des commerces au maximum à 21 heures.

Suivant procès-verbal de constat dressé le 30 novembre et 04 décembre 2024 à la requête du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], il a été constaté que l’enseigne ABY BY NIGHT était encore ouverte au public à 21h10 le 30 novembre ainsi qu’à 21h15 le 04 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 25 mars 2025, la SCI PE INVEST et la SAS ABI2N ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société Foncia AGDA, et la société Foncia AGDA devant le tribunal judiciaire de Grenoble afin de :

— dire et juger que la clause visant à interdire l’exercice des activités commerciales de café, hôtel et restaurant et à imposer des horaires d’ouverture et de fermeture des commerces, insérée au règlement de copropriété par acte du 20 novembre 2024 est réputée non écrite,

— dire et juger que la société Foncia, ès qualité de syndic, a commis une faute caractérisée par l’adoption irrégulière de la clause litigieuse en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner solidairement la société Foncia, ès qualité de syndic, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], à régler la somme de 5000€ à la SCI PE INVEST,

— condamner solidairement la société Foncia, ès qualité de syndic et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à régler la somme de 5000€ à la SAS ABI2N,

— dispenser la SCI PE INVEST de toute participation à la dépense commune des sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] est condamné à lui régler ou à régler à son locataire,

— condamner solidairement la société Foncia, ès qualité de syndic, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à régler à la SCI PE INVEST et à la SAS ABI2N la somme de 1 500€ chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispenser la SCI PE INVEST de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la même aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par exploit de commissaire de justice des 14 et 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia AGDA, a fait assigner sous le numéro RG 25/65, la SCI PE Invest et la SAS ABI2N (ABI BY NIGHT) devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé à l’effet d’obtenir notamment la condamnation in solidum de la SCI PE Invest et de la SAS ABI2N (ABI BY NIGHT) d’avoir à procéder à la fermeture au public des lieux dont elles sont respectivement propriétaire et exploitante, situés [Adresse 1], au maximum à 21 heures chaque jour, à peine d’astreinte de 3 000€ par infraction constatée.

Par conclusions postérieures, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exemple de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia AGDA, sollicite de :

— condamner in solidum le SCI PE Invest et la SAS ABI2N (ABI BY NIGHT) d’avoir à procéder à la fermeture au public des lieux dont elles sont respectivement propriétaire et exploitante, situés [Adresse 1], au maximum à 21 heures chaque jour, le tout à peine d’astreinte de 3 000€ par infraction constatée,

— juger que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte,

— condamner in solidum la SCI PE INVEST et la SAS ABI2N (ABI BY NIGHT) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du procès-verbal de constat établi par Maître [C] [B], Commissaire de Justice, le 30 novembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, il indique agir sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile afin de faire cesser un trouble manifestement illicite et que, de ce fait, le juge des référés demeure compétent en dépit d’une contestation sérieuse. Par ailleurs, il précise que les contestations soulevées n’ont aucun caractère sérieux puisque, d’une part, aucune action n’a été intentée dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 suite à la modification du règlement de copropriété et, d’autre part, car si une action a été introduite devant le tribunal judiciaire afin de faire réputer la clause non écrite, cette dernière doit continuer de recevoir application tant que la juridiction n’a pas statué selon la jurisprudence de la Cour de cassation. Enfin, il fait état que la violation du règlement de copropriété constitue à elle seule un trouble manifestement illicite ce que confirme la jurisprudence de la Cour de cassation.

Par conclusions en réponse, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, la SCI PE Invest et la SAS ABI2N (ABI BY NIGHT) sollicitent de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— renvoyer l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile,

— ordonner la suspension des effets de la clause de règlement de copropriété imposant des horaires de fermeture et d’ouverture aux commerces exploitant une activité au sein de la copropriété dans l’attente de la décision au fond,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à régler à la SCI PE Invest et la SAS ABI2N la somme de 2 000€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux entiers dépens,

— dispenser la SCI PE Invest de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des dépens conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que la clause sur laquelle repose la demande de fermeture de commerces a été adoptée illégalement par l’assemblée générale des copropriétaires le 07 février 2024 et ce postérieurement à l’installation de la SAS ABI2N dans les lieux. En outre, ils précisent que cette clause présente des irrégularités manifestes tant sur le fond que sur la forme de son adoption. En effet, ils font état de ce que la résolution, qui prévoit une modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance aurait dû être adoptée à l’unanimité des copropriétaires et non à la majorité des copropriétaires présents. Par ailleurs, ils soutiennent que l’instance introduite au fond a pour objectif de constater le caractère non-écrit de la clause du règlement de copropriété et non de prononcer la nullité de la résolution d’assemblée générale et qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la validité de cette clause. Enfin, ils indiquent que la restriction horaire imposée par le règlement de copropriété n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble qui est mixte. Dès lors, ils considèrent que l’ensemble de ces éléments constituent une contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et ce d’autant plus qu’une instance au fond est pendante devant la même juridiction.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Présents à l’audience, la SCI PE Invest et la SAS ABI2N indiquent que le bail a été conclu le 31 décembre 2024 et que cette dernière exerce une activité d’épicerie de nuit. Ils précisent que l’activité ne génère aucune nuisance et que le règlement de copropriété ne respecte par la loi du 10 juillet 1965 et avoir assigné la partie demanderesse dans le cadre d’une instance au fond. Ils font état de ce que les demandes sont disproportionnées et sollicitent l’application de l’article 837 du code de procédure civile ainsi que la suspension de la clause litigieuse à titre reconventionnel.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

L’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ 1ère, 14 décembre 2016 nos 15-21.597 et 15-24.610 P.).

Par arrêt rendu le 12 avril 2018, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’étant chargé de veiller au bon déroulement de l’instance en application de l’article 3 du code de procédure civile, le juge dispose du pouvoir d’ordonner d’office un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice (Civ 2, 12 avril 2018, n°17-16.945, publié au bulletin).

En l’espèce, il est constant que suivant procès-verbal du 07 février 2024, le règlement de la copropriété de l’immeuble [Adresse 6] a été modifié par acte authentique du 20 novembre 2024 au titre de l’interdiction d’exercice d’activités commerciales de café, hôtel et de restaurant ainsi que concernant les horaires d’ouverture et de fermeture des magasins respectivement de 7 heures 00 du matin et de maximum 21 heures (pièces 1 et 3 du demandeur).

Il ressort des pièces versées aux débats que suivant procès-verbal des 30 novembre et 04 décembre 2024, il a été constaté que la SAS ABI2N était encore ouverte au public après 21 heures le soir (pièce 6 du demandeur).

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] soutient que le fait, pour la SAS ABI2N, de demeurer ouverte au public après 21 heures constitue une violation du règlement de copropriété et ainsi un trouble manifestement illicite, il convient de constater qu’une action a été introduite le 25 mars 2025 par la SCI PE Invest et la SAS ABI2N afin de contester le caractère non-écrit de la délibération en cause (pièce 5 des défendeurs).

Par conséquent, il apparait que l’existence même d’un trouble illicite, quand bien même ce dernier serait caractérisé, ne peut pas être qualifié de manifeste dès lors que le juge du fond n’a pas encore statué sur le caractère non écrit de la délibération litigieuse.

Au surplus, il y a lieu de rappeler que le juge des référés demeure le juge de l’urgence et de l’évidence et qu’il ne lui appartient pas de se prononcer sur la validité d’une clause.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire n’y avoir lieu à référé, faute de trouble manifestement illicite et en présence d’une contestation sérieuse.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI PE Invest et de la SAS ABI2N

Sur la demande de renvoi de l’affaire au fond

En application de l’alinéa 1 de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, il est constant que la SCI PE Invest et la SAS ABI2N ont fait assigner le 25 mars 2025 le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia ADGA et la SAS Foncia AGDA devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l’effet d’obtenir notamment qu’il soit dit et jugé que la clause insérée au règlement de copropriété par acte du 20 novembre 2024 visant à interdire l’exercice des activités commerciales de café, hôtel et restaurant et à imposer des horaires d’ouverture et de fermeture des commerces est réputée non-écrite (pièce 5 des défendeurs).

Dès lors, une instance au fond étant déjà pendante, il n’y a pas lieu de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la SCI PE Invest et la SAS ABI2N.

Sur la demande de suspension de la clause insérée au règlement de copropriété

L’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En matière de dommage imminent, il est acquis que l’imminence du dommage comme la nécessité d’en prévenir la réalisation relèvent de l’appréciation souveraine du juge des référés.

En l’espèce, si la SCI PE Invest et la SAS ABI2N soutiennent que l’application de la clause insérée au règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite à leurs droits et leur cause un dommage imminent, il y a lieu de constater que la seule production d’une attestation comptable indiquant que " le chiffre d’affaires de cette même société […] est essentiellement réalisé chaque jour d’ouverture après 21 heures " ne peut suffire à justifier des conséquences graves impactant les finances et la viabilité de la SAS ABI2N et donc d’un dommage imminent (pièce 6 des défendeurs).

En tout état de cause, il convient de rappeler que le juge du fond étant également saisi, il ne saurait être établi que le trouble est manifestement illicite.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référer.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia AGDA, sera condamné aux dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande principale du syndicat des copropriétaires, faute de trouble manifestement illicite caractérisé,

Disons que la procédure sera reprise à l’initiative de la partie la plus diligente ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle de la SCI PE Invest et la SAS ABI2N tendant au renvoi de l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle de la SCI PE Invest et la SAS ABI2N tendant à ce qu’il soit ordonné la suspension des effets de la clause du règlement de copropriété imposant des horaires de fermeture et d’ouverture aux commerces exploitant une activité au sein de la copropriété dans l’attente de la décision au fond ;

Rejetons la demande des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia AGDA, aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE