4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/00195 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MIBB

AFFAIRE : Etablissement public L’ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 05 JUIN 2025

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE, établissement public à caractère industriel ou commercial dont le siège social est sis 25 Avenue de Constantine – 38100 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [V]

né le 22 Février 1985, demeurant 3 rue Capitaine Veyron Lacroix – Lgt 2 RDC – 38000 GRENOBLE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 1er Avril 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2021, l’Etablissement Public ACTIS a donné à bail à Monsieur [Y] [V] un logement à usage d’habitation situé 3 rue Capitaine Veyron Lacroix – Lgt 2 – 38000 Grenoble.

Par acte d’huissier en date du 28 janvier 2025 l’Etablissement Public ACTIS a assigné Monsieur [Y] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [Y] [V] ainsi que tout occupant de son chef,Condamner le locataire à lui payer :La somme de 5.059,96 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [Y] [V] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er avril 2025, l’Etablissement Public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2025 à la somme de 4.466,43 euros, frais de procédure compris. Le bailleur indique que Monsieur [Y] [V] a repris le paiement des loyers courants et qu’il est d’accord pour que lui soit octroyé des délais de paiement. En outre, un plan de rétablissement devrait conduire à un effacement de la dette.

Monsieur [Y] [V], comparant à l’audience, indique avoir repris le paiement des loyers. Il souhaite se maintenir dans les lieux et propose de verser la somme de 50 euros mensuellement en sus du loyer pour apurer la dette.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 28 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 29 janvier 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 25 septembre 2024 pour la somme de 2.772,79 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 3 septembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 25 novembre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VI de cet article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 28 février 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4.111,49 euros au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [Y] [V], outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et aux propositions de règlement de Monsieur [Y] [V], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Ces délais seront applicables jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Monsieur [Y] [V] n’a pas produit la décision de la commission de surendettement permettant de constater l’effectivité des mesures imposées par décision en date du 4 février 2025.

La décision de la commission de surendettement fixant les modalités de paiement de la dette d’arriéré locatif se substituera à la présente.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’Etablissement Public ACTIS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [V], occupant sans droit ni titre du logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [Y] [V] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue de payer, à l’Etablissement Public ACTIS, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [V] sera condamné au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 25 septembre 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Une somme de 100 euros sera allouée de ce chef à l’Etablissement Public ACTIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 25 novembre 2024,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 25 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur [Y] [V] à payer à l’Etablissement Public ACTIS, la somme de 4.111,49 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que Monsieur [Y] [V] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS l’Etablissement Public ACTIS à procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [V] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 3 rue Capitaine Veyron Lacroix – Lgt 2 – 38000 Grenoble,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur [Y] [V] à payer à l’Etablissement Public ACTIS une indemnité d’occupation mensuelle comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [V] à payer à l’Etablissement Public ACTIS la somme de 100 euros sans intérêts, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [V] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 25 septembre 2024,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection