TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/56671 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ONN

N° : 10-CH

Assignation du :

03 Août 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 février 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société dénommée SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES ECRENNES, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Isabelle LAFON de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS – #A0550

DEFENDERESSE

S.A.S. GALERIE IHAM

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jung Hyun MA, avocat au barreau de PARIS – #D0462

DÉBATS

A l’audience du 22 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 03 août 2023, et les motifs y énoncés,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 janvier 2020, la SCI DES ECRENNES a consenti un bail commercial à la SAS GALERIE IHAM portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 50 000 euros HT payable trimestriellement d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit en date du 8 février 2023, la SCI DES ECRENNES a fait délivrer un commandement de payer à la SAS GALERIE IHAM portant sur une somme de 66 454,72 euros correspondant aux arriérés de loyers pour la période de mars 2022 à janvier 2023, outre le coût de signification de l’acte.

Les causes du commandement n’ayant pas été exécutées, la SCI DES ECRENNES a fait délivrer à la SAS GALERIE IHAM, par exploit en date du 3 août 2023, une assignation sur le fondement des articles L.145-41 du code de commerce, 1103 du code civil et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés de la juridiction de céans, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la défenderesse et de voir condamner cette dernière au paiement d’une certaine somme à titre de provision.

L’affaire a été entendue à l’audience du 22 décembre 2023.

Par des conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI DES ECRENNES sollicite de :

« – Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation de plein droit du bail liant les parties aux torts exclusifs de la Société GALERIE IHAM et ce, à compter du 9 mars 2023,

— Ordonner l’expulsion immédiate de la Société GALERIE IHAM, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est.

— Ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse aux frais, risques et périls des preneurs, et ce en garantie des indemnités d’occupation et des réparations locatives qui pourront être dues,

— Condamner la GALERIE IHAM au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel en vigueur majoré de 10%, augmenté des taxes et charges à compter du 9 mars 2023 et ce, jusqu’à libération effective des locaux,

— Condamner à titre provisionnel la Société GALERIE IHAM au paiement de la somme de 106.272,02 € arrêtée au 31 décembre 2023, avec intérêts de droit à hauteur de 66.454,72 € à compter du 8 février 2023 (date de délivrance du commandement) et à compter de l’assignation en date du 3 août 2023 pour le surplus.

— Condamner la Société GALERIE IHAM au paiement d’une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’état des inscriptions. »

En réponse, la SAS GALERIE IHAM a déposé et soutenu des conclusions par lesquelles elle demande, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, 1343-5, 1228 et 1231-5 du code civil, de :

« In limine litis

Déclarer la SCI DES ECRENNES irrecevable en sa demande,

Si par extraordinaire, le tribunal constatait le commandement régulier,

A TITRE PRINCIPAL,

Dire n’y avoir lieu à référé ;

Débouter la société de l’ensemble de ses demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Dire n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion immédiate de la GALERIE IHAM, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse aux frais, risques et péril des preneurs et ce, en garantie des indemnités d’occupation et des réparations locatives qui pourront être dues ;

Dit n’y avoir lieu à condamner la GALERIE IHAM au paiement d’une indemnité égale au montant du loyer contractuel en vigueur majoré de 10% augmenté des taxes et charges à compter du 9 mars 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des locaux

A TITRE RECONVENTIONNEL,

Accorder à la GALERIE IHAM un délai de vingt-quatre (24) mois pour régler sa dette locative (24 mensualités avec paiement du solde de la dernière), pour la somme de 33 227,50 euros, au titre de l’année 2022.

Condamner la société civile immobilière SCI DES ECRENNES au paiement de la provision d’une indemnité correspondant au montant des travaux d’intérieur en cas d’expulsion, à savoir la somme provisionnelle de 50 000 euros.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

Condamner la société civile immobilière SCI DES ECRENNES à payer à la société GALERIE IHAM la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la société civile immobilière SCI DES ECRENNES aux dépens. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de la SCI DES ECRENNES

La SAS GALERIE IHAM soulève l’irrecevabilité des demandes de la SCI DES ECRENNES notamment en raison du défaut d’agir, au motif que la signification du commandement de payer n’est pas conforme à l’article 654 du code de procédure civile en ce qu’elle n’a pas été faite à une personne habilitée à la recevoir ; que le montant de la créance qui y est indiqué est illégal, dans la mesure où il contient une augmentation du loyer de 4,4% alors que la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 limite à 3,5% la part de variation de l’indice des loyers commerciaux.

La SCI DES ECRENNES oppose que la signification du commandement de payer est régulière puisqu’elle a été faite à une personne qui s’est présentée comme manager, sans que l’huissier n’aie l’obligation de vérifier l’exactitude de cette information ; que s’agissant des loyers qui y sont indiqués, à supposer que la loi invoquée par la SAS GALERIE IHAM soit applicable, la créance est valable pour les sommes n’ayant pas subi l’augmentation critiquée.

L’article 32 du code de procédure civile dispose : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Or en l’espèce, les moyens soulevés au soutien de la demande d’irrecevabilité concernent des contestations qui touchent au fond du droit, et non à la qualité ou à l’intérêt à agir de la partie demanderesse.

Il s’ensuit que les demandes de la SCI DES ECRENNES sont recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La partie défenderesse conteste la validité du commandement de payer au regard de l’illégalité des montant qui y figure.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

L’indicationd’un montant erroné dans un commandement de payer n’a pas pour effet de le rendre nul, mais seulement de le rendre valable uniquement pour les sommes effectivement dues.

En l’espèce, le commandement de payer du 8 février 2023 porte sur une somme de 66 454,72 euros correspondant aux arriérés de loyers pour la période de mars 2022 à janvier 2023, outre le coût de signification de l’acte, montant justifié par les factures qui y sont annexées. Ce commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et contient la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce. Ainsi, le locataire disposait de toutes les précisions lui permettant de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées.

La défenderesse conteste uniquement le montant du loyer appliqué à compter du 16 janvier 2023. Ainsi, le commandement demeure valable pour les loyers impayés de mars 2022 au 15 janvier 2023.

Il s’ensuit que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies et qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS GALERIE IHAM des locaux loués.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de la juridiction.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit au débat que le montant de l’arriéré s’élève désormais à la somme de 106 272,02 euros, dont 65 896,96 euros pour la période de mars 2022 à janvier 2023 et 67 875,06 euros pour la période de février 2023 à décembre 2023.

Ce décompte fait état d’un loyer de 4 710,53 euros hors taxes et hors charges en décembre 2022 augmenté à 4 875,39 euros hors taxes et hors charges à compter de janvier 2023, soit une valorisation de 3,5%.

En outre, il est relevé que ce document tient compte du versement de 27 500 euros effectué en juin 2023 par la KEB HANA BANK à titre de cautionnement de la SAS GALERIE IHAM.

Il s’ensuit que les moyens soulevés par la SAS GALERIE IHAM ne sont pas constitutifs d’une contestation sérieuse, et qu’il y a lieu en conséquence de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 106 272,02 euros, dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en vigueur en principal majoré de 10 %, ainsi que le prévoit la clause résolutoire.

Toutefois, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique obérée de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La partie défenderesse produit au débat un bilan comptable pour l’année 2022, qui fait apparaître un résultat négatif de 49 953 euros pour l’année 2021 et de 69 527 euros pour l’année 2022.

Toutefois, compte tenu de l’absence de règlement depuis mars 2022, du fait que la partie défenderesse n’a contesté l’augmentation de loyer que dans le cadre de la présente instance introduite en août 2023, soit 7 mois après en avoir été informée, et du fait qu’elle ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier éventuellement accordé, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS GALERIE IHAM de paiement d’une provision

Il est rappelé que l’octroi d’une provision sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile suppose que l’obligation sur laquelle la demande est fondée ne soit pas sérieusement contestable.

Or en l’espèce, il convient de constater que la SAS GALERIE IHAM ne justifie aucunement sa demande, de sorte qu’elle ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions susvisées, la SAS GALERIE IHAM, qui succombe en ses prétentions, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et du fait que la SCI DES ECRENNES a été dans l’obligation d’engager une action en justice en raison des manquements contractuels de la défenderesse, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS GALERIE IHAM ne permet d’écarter la demande de la SCI DES ECRENNES formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons les demandes de la SCI DES ECRENNES recevables ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 mars 2023 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS GALERIE IHAM et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS GALERIE IHAM, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel en vigueur à la date de la présente décision, outre les taxes, charges et accessoires;

Condamnons la SAS GALERIE IHAM à payer à la SCI DES ECRENNES la somme provisionnelle de 106 272,02 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 65 896,96 euros à compter du commandement de payer du 8 février 2023, et à compter l’assignation du 3 août 2023 pour le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Déboutons la SAS GALERIE IHAM de sa demande de délais de paiement ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SAS GALERIE IHAM au paiement d’une provision ;

Condamnons la SAS GALERIE IHAM aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’état des inscriptions ;

Condamnons la SAS GALERIE IHAM à payer à la SCI DES ECRENNES la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 16 février 2024

La Greffière,La Présidente,

Célia HADBOUNCristina APETROAIE

Décision préparée avec le concours de [J] [L], juriste-assistante.