TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/09036 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YFYY

N° de MINUTE : 25/00329

DEMANDEUR

Monsieur [B] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Me [M], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116

C/

DEFENDEUR

S.A.S.U. MECA-PNEU-AUTO

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphane AMRANE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC290

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 20 décembre 2018, Monsieur [B] [U] a donné à bail àla société GARAGE DE [Localité 7], aux droits de laquelle vient la SASU MECA-PNEU-AUTO suite à des cessions successives du fonds de commerce, un bail commercial portant sur un local sis à [Adresse 2] (93).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2023, Monsieur [B] [U] a assigné la SASU MECA-PNEU-AUTO devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir notamment ordonner la résiliation judiciaire du bail.

L’affaire a été redistribuée à la 5ème chambre du tribunal judiciaire le 26 septembre 2023.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, Monsieur [B] [U] sollicite du tribunal de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties

— Ordonner l’expulsion de la SASU MECA-PNEU-AUTO ainsi que de celle de tous occupants de son chef des locaux occupés sis à [Adresse 8], avec si besoin est, le concours de la force publique et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois après la signification du commandement d’expulsion et ce jusqu’à la fin de l’occupation,

— Autoriser le bailleur à séquestrer les meubles ou matériels se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur

— Condamner la SASU MECA-PNEU-AUTO à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale à 3 000 euros en principal, outre les taxes et charges locatives, jusqu’à la date de complète libération effective des lieux

— Condamner la SASU MECA-PNEU-AUTO à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts

— Condamner la SASU MECA PNEU AUT0 à lui payer une indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois à compter du mois de septembre 2021 pour l’occupation des parties communes

— Débouter la SASU MECA PNEU AUTO de l’ensemble de ses demandes

— Condamner la SASU MECA-PNEU-AUTO aux dépens qui comprendront les frais de constat d’huissier et de commandement ainsi qu’à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 août 2024, la SASU MECA-PNEU-AUTO sollicite du tribunal de :

— Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 16 décembre 2022 par Monsieur [B] [U]

— Débouter Monsieur [B] [U] de l’ensemble de ses demandes

— Condamner Monsieur [B] [U] à lui payer la somme de 175 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de délivrance et au titre de sa mauvaise foi

— Condamner Monsieur [B] [U] à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [B] [U] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [B] [U] aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet dans la mesure où Monsieur [B] [U] ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire. La SASU MECA-PNEU-AUTO sera dès lors déboutée de cette demande.

Sur la demande en nullité du commandement visant la clause résolutoire

Se fondant sur l’article 1104 du code civil et sur la jurisprudence, la SASU MECA-PNEU-AUTO sollicite que le commandement signifié par Monsieur [B] [U] le 16 décembre 2022 soit annulé. Elle fait valoir que le commandement a été délivré de mauvaise foi, et qu’il repose sur un constat d’huissier entaché de nullité pour avoir été réalisé dans un lieu privatif sans autorisation de l’occupant.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est de jurisprudence constante qu’un commandement délivré de mauvaise foi est sans effet.

En l’espèce, la SASU MECA-PNEU-AUTO ne se prévaut d’aucune cause légale de nullité, étant rappelé qu’un commandement délivré de mauvaise foi n’est pas nul, mais seulement sans effet.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande de nullité.

Sur la demande de résiliation judiciaire et les demandes subséquentes

Se fondant sur les articles 1103 et 1104 du code civil, Monsieur [B] [U] sollicite que soit prononcée la nullité du bail liant les parties. Il fait valoir que le bail stipule que le passage commun permettant l’accès aux locaux devra toujours être libre à la circulation, la destination prévue étant celle de « mécanique générale, dépannage, tôlerie, peinture, vente achat voiture occasions et neufs, pneus, pièces détachées et accessoires ». Il soutient que la société MECA PNEU n’a de cesse de bloquer le passage commun par le dépôt d’un stock de pneus ou par le stationnement de ses propres véhicules. Il ajoute que trois mises en demeure ont été adressées à la SASU MECA-PNEU-AUTO les 8 novembre 2021, 10 janvier 2022 et 13 juin 2022, qu’un procès-verbal de constat a été établi le 15 septembre 2022, puis qu’un commandement visant la clause résolutoire a été signifié à la société preneuse le 16 décembre 2022, qui sont tous restés sans effet. Il produit à ce titre des photographies prises entre le 16 avril 2023 et le 1er mai 2023, ainsi qu’une mise en demeure du 8 janvier 2024. Il se prévaut enfin de la réglementation administrative en vigueur et notamment de l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stockages de pneumatiques, pour conclure que la SASU MECA-PNEU-AUTO ne respecte pas les dispositions réglementaires, dans la mesure où elle stocke des pneus en mezzanine.

La SASU MECA-PNEU-AUTO fait valoir que la mezzanine préexistait à la cession de droit a bail, ayant été construite par le bailleur lui-même. Se fondant sur les articles 1719 et 1190 du code civil et sur la jurisprudence, elle ajoute que la destination des lieux l’autorise expressément à stocker des pneus, et que Monsieur [B] [U] manque à son obligation de délivrance en lui louant un local non conforme à cette activité. Elle se prévaut par ailleurs du caractère imprécis de la clause résolutoire prévue au bail, et soutient que les griefs allégués par Monsieur [B] [U] ne sont nullement visés par ladite clause et ne peuvent dès lors fonder une action en résiliation judiciaire. Elle ajoute que le constat du 16 décembre 2022 est nul dans la mesure où l’huissier s’est introduit sans autorisation dans les locaux donnés à bail. Elle en conclut que ledit constat est sans valeur probante. Elle soutient enfin qu’il n’est pas démontré que les manquements allégués présentent une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire du bail.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1190 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

En l’espèce, il convient au préalable de constater que la SASU MECA-PNEU-AUTO semble opérer une confusion entre résolution judiciaire et acquisition de la clause résolutoire. Ses développements relatifs à l’imprécision de la clause résolutoire sont inopérants dans la mesure où Monsieur [B] [U] agit en résolution judiciaire et non en acquisition de la clause résolutoire. Ils seront donc écartés.

Il ressort de l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stockages de pneumatiques que le stockage de pneus en mezzanine est interdit. Pour autant, aucune des mises en demeure produites par Monsieur [B] [U] ne vise ce manquement au bail, et celui-ci sera dès lors écarté.

Le bail original n’est pas produit par les parties.

L’acte de cession de bail du 26 octobre 2020 désigne ainsi les locaux loués : « une surface de 100 mètres carrés et une mezzanine de 8 mètres carrés à prendre dans un local construit en parpaings, charpente métallique, couverture en fibrociment, dont l’entrée se fait par un accès commun à plusieurs locaux. Ce passage commun devra toujours être libre à la circulation ».

L’article « Charges et conditions » stipule que « Les parties s’engagent à ne pas stationner sur le passage commun, en-dehors des livraisons et des stationnements de très courte durée (inférieurs à 15 minutes) ».

Il ressort de la lettre du 13 juin 2022 qu’à cette date Monsieur [B] [U] a mis en demeure la SASU MECA-PNEU-AUTO de cesser d’encombrer « des espaces du local non dédiés à cela ».

Il ne ressort pas du constat du 15 septembre 2022 que celui-ci ait été réalisé en violation des droits de la SASU MECA-PNEU-AUTO, les photographies ayant été prises dans le passage commun, accessible à Monsieur [B] [U].

Il ressort dudit constat que :

— sont présents une dizaine de pneus devant le local, sur la voie publique

— tout le long du passage commun sont disposées des piles de pneus sur une hauteur d’environ 2 mètres 50, le passage restant libre à la circulation

— des pneus ont été entreposés au sein du local privatif appartenant à Monsieur [B] [U], ainsi que devant ses fenêtres, occultant toute lumière

— des piles de pneus sont entreposées sur une mezzanine.

Il ressort des photographies prises par Monsieur [B] [U] en 2023 et 2024 que des pneus sont toujours entreposés dans les espaces communs, des véhicules étant par moments stationnés sur cric dans le passage commun.

Il ressort du procès-verbal de constat produit par la SASU MECA-PNEU-AUTO et daté du 2 mars 2023 que les parties communes sont libérées, aucun pneu n’étant stocké. Il ressort de ce constat que la mezzanine a été installée par le gérant de la SASU MECA-PNEU-AUTO, comme l’y autorisait le bail.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SASU MECA-PNEU-AUTO a entreposé des pneus dans le passage commun, et a continué de le faire malgré les mises en demeure délivrées par Monsieur [B] [U].

Cependant, ce comportement ne constitue pas une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du bail dans la mesure où il ressort des photographies et du constat que ce n’est que très ponctuellement que cet entreposage n’a pas permis la libre circulation au sein de l’espace commun, seule obligation mise à la charge de la SASU MECA-PNEU-AUTO par le bail.

Il convient par conséquent de débouter Monsieur [B] [U] de sa demande de résolution judiciaire du bail, ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [B] [U]

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, Monsieur [B] [U] sollicite que la SASU MECA-PNEU-AUTO soit condamnée à lui payer une somme de 15 000 euros en réparation du préjudice causé par la violation de son droit de propriété par la SASU MECA-PNEU-AUTO. Il fait valoir qu’il s’est vu bloquer à plusieurs reprises l’accès à ses propres locaux par l’encombrement des parties communes, ce alors qu’il bénéficie d’une carte de mobilité justifiant ainsi de sa situation de handicap et de sa priorité de stationnement, et qu’il a donc besoin de pouvoir se garer à proximité de son domicile.

La SASU MECA-PNEU-AUTO fait valoir que Monsieur [B] [U] n’apporte pas la preuve de son préjudice.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, il ressort des précédentes constatations que la SASU MECA-PNEU-AUTO s’est approprié un espace commun, ce alors que le bail prévoyait seulement qu’elle utilise cet espace pour accéder à ses locaux.

Il doit donc être considéré qu’elle a occupé cet espace sans droit ni titre.

Cette occupation a causé un préjudice à Monsieur [B] [U], en lui bloquant ponctuellement l’accès à son véhicule, sur une période allant de 2022 à 2024.

Monsieur [B] [U] ne démontre pas qu’il soit bénéficiaire d’une carte de mobilité.

Il lui sera attribué la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande d’indemnité d’occupation formée par Monsieur [B] [U]

Monsieur [B] [U] sollicite que la SASU MECA-PNEU-AUTO soit condamée à lui payer une somme de 1 000 euros par mois à compter du mois de septembre 2021, soit la somme de 30 000 euros à compter du mois de mars 2024.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

En l’espèce, le préjudice de Monsieur [B] [U] ayant déjà été réparé par l’octroi de dommages et intérêts, il sera débouté de sa demande d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SASU MECA-PNEU-AUTO au titre de l’obligation de délivrance

La SASU MECA-PNEU-AUTO sollicite que Monsieur [B] [U] soit condamné à lui payer une somme de 175 000 euros à titre de dommages et intérêts pour « manquement à son obligation de délivrance et pour mauvaise foi contractuelle ». Elle fait valoir que Monsieur [B] [U] a cherché à la forcer à quitter les lieux et à l’obliger à louer un nouveau local. Elle ajoute que Monsieur [B] [U] a manqué à son obligation de délivrance en lui louant un local non conforme à la destination des lieux.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, la SASU MECA-PNEU-AUTO n’apporte pas la preuve que Monsieur [B] [U] ait agi de mauvaise foi, ce alors qu’il a été démontré précédemment qu’elle avait manqué à ses obligations contractuelles en gênant ponctuellement la circulation de l’espace commun.

La SASU MECA-PNEU-AUTO ne démontre pas plus que le local ne soit pas conforme à son activité, ce alors qu’elle disposait d’une surface de 100 m² et d’une mezzanine de 8 m², et qu’elle n’était par conséquent aucunement tenue de stocker ses pneus dans la mezzanine, en violation des dispositions réglementaires.

La SASU MECA-PNEU-AUTO sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts contractuels.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SASU MECA-PNEU-AUTO pour procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, faute pour la SASU MECA-PNEU-AUTO de démontrer la mauvaise foi ou la malice de Monsieur [B] [U], elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU MECA-PNEU-AUTO, partie principalement perdante et dont les manquements ont été à l’origine de la procédure, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du constat d’huissier réalisé le 2 mars 2023.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [U] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SASU MECA-PNEU-AUTO sera donc condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Déboute la SASU MECA-PNEU-AUTO de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Déboute la SASU MECA-PNEU-AUTO de sa demande de nullité du commandement délivré le 16 décembre 2022 par Monsieur [B] [U],

— Déboute Monsieur [B] [U] de sa demande de résolution judiciaire du bail liant les parties et portant sur des locaux situés [Adresse 1] [Localité 7] (93) et de ses demandes subséquentes,

— Condamne la SASU MECA-PNEU-AUTO à payer à Monsieur [B] [U] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Déboute Monsieur [B] [U] de sa demande d’indemnité d’occupation,

— Déboute la SASU MECA-PNEU-AUTO de sa demande de dommages et intérêts pour faute contractuelle,

— Déboute la SASU MECA-PNEU-AUTO de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamne la SASU MECA-PNEU-AUTO à payer à Monsieur [B] [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SASU MECA-PNEU-AUTO aux dépens, en ce compris les frais du constat d’huissier réalisé le 2 mars 2023.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de justice, le 17 Mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON