TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

4ème chambre civile

N° RG 23/05791 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LOET

N° JUGEMENT :

CG/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN [M] BONZY POLZELLA

M^e Régine PAYET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 29 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. BSA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

Association ASSOCIATION L’ESCALE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Régine PAYET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Avril 2025, tenue à juge unique par Coralie GRENET, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Juillet 2025, prorogé au 29 Septembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique du 11 février 2005, la S.C.I BSA a donné à bail commercial à l’Association L’Escale un local situé sur la commune de [Localité 5][Adresse 1], pour une durée de neuf ans et un loyer mensuel de base de 400 euros payable en avance. Le contrat prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 800 euros.

Par courrier recommandé en date du 16 août 2022, reçu le 19 août 2022, le preneur a notifié au bailleur sa décision de résilier le bail commercial, avec date d’effet fixée au 11 février 2023.

Un procès-verbal de constat d’huissier a été établi le 10 février 2023.

L’Association L’Escale a procédé à la remise des clefs le 11 février 2023.

Par courrier en date du 8 mars 2023, Madame [O] [R], gérante de la S.C.I. BSA, a mis en demeure l’Association L’Escale de procéder au règlement de la somme de 8.943,40 euros au titre des dégradations locatives constatées dans le local.

L’Association L’Escale a refusé de procéder au paiement de la somme demandée, et deux autres mises en demeure lui ont été adressées par l’assureur assistance juridique de la S.C.I. BSA, la MACIF, les 24 mai et 20 juin 2023.

Par courrier recommandé en date du 3 août 2023, reçu le 7 août 2023, la S.C.I. BSA a mis en demeure l’Association L’Escale de procéder au règlement de la somme totale de 12.577,40 euros, en vain.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, la S.C.I. BSA a assigné l’Association L’Escale devant le tribunal judiciaire de Grenoble.

Une médiation a été ordonnée par ordonnance du 25 avril 2024 mais aucun accord amiable n’a pu être trouvé.

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 5 février 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la S.C.I. BSA demande au tribunal, au visa de l’article 1731 du code civil, de :

— Condamner l’Association L’Escale à payer à la S.C.I. BSA la somme de 11.777,40 euros TTC correspondant au coût des réparations locatives après déduction comprise du dépôt de garantie à hauteur de 800 euros ;

— Condamner l’Association L’Escale à payer à la S.C.I. BSA la somme de 500 euros mensuelle correspondant aux loyers perdus et au préjudice économique subi de la libération des lieux le 10 février 2023 jusqu’à la décision définitive à intervenir ;

— Rejeter toute prétention contraire de l’Association L’Escale ;

— Dire et juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal capitalisé à compter de la première mise en demeure en date du 24 mai 2023 ;

— Condamner l’Association L’Escale à payer à la S.C.I. BSA la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de paiement, la S.C.I. BSA fait valoir que le contrat de bail met à la charge du preneur les travaux de réparation et d’entretien du local, ainsi que le parfait fonctionnement des équipements et installations. Elle souligne que le preneur était convoqué à l’état des lieux de sortie mais qu’il ne s’est pas présenté. Or, cet état des lieux établit que les dégradations constatées résultent du manquement du preneur à son obligation de rendre les lieux loués en bon état de réparation, d’entretien et de fonctionnement, et non pas d’une simple vétusté des équipements et installations. En tout état de cause, la concluante relève que le preneur ne produit aucun élément pour justifier des dépenses d’entretien effectuées.

La S.C.I. BSA forme aussi une demande de dommages et intérêts pour la réparation de son préjudice économique résultant de l’impossibilité de procéder immédiatement à la relocation du local face à l’ampleur des dégradations locatives. À ce titre, elle précise ne pas avoir la trésorerie disponible pour avancer le coût des travaux nécessaires.

***

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 17 mars 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, l’Association L’Escale demande au tribunal, au visa des articles 1724, 1731, 1732 et 1755 du code civil, de :

— Débouter la S.C.I. BSA de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 12.577,40 euros correspondant au coût des réparations, s’agissant en réalité des travaux dus à la vétusté ou à la charge de la bailleresse ;

— Limiter le montant des réclamations à la somme de 2.050,40 euros TTC correspondant à la remise en état des peintures, soit, après un abattement de 50 % pour tenir compte de l’occupation des lieux pendant 18 ans, à la somme de 1.025,20 euros, soit encore, après déduction de montant du dépôt de garantie de 800 euros, la somme de 225,20 euros ;

— Débouter la S.C.I. BSA de sa demande au titre de son préjudice économique non justifié ;

Subsidiairement,

— Limiter cette demande à compter du 24 mai 2023 (date de la mise en demeure jusqu’à l’ordonnance de médiation) ;

— Condamner la S.C.I. BSA au paiement de la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner également aux entiers dépens.

En réplique, l’Association L’Escale rappelle qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est réputé avoir reçu les locaux en bon état de réparation locative mais qu’il peut toujours démontrer que les dégradations locatives apparues en cours de bail ne résultent pas de sa faute ou qu’elles résultent de la simple vétusté de l’installation.

S’agissant des dégradations invoquées par le bailleur, la concluante précise, en premier lieu, qu’aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été établi, le constat d’huissier produit par le bailleur étant un simple constat de l’état du local auquel elle n’a pas été convoquée.

En deuxième lieu, elle indique avoir commencé à louer les locaux en 2005, après avoir repris le fonds exploité par l’ancien locataire. Les locaux n’étaient donc pas neufs et du matériel était entreposé.

En troisième lieu, elle souligne que le bailleur n’a fait aucuns travaux en dix-huit ans et que le preneur est tenu uniquement d’une obligation d’entretien et de réparation. Selon elle, de nombreux postes de travaux contenus dans le devis du 1er mars 2023 comportent des dépenses non imputables à son fait (dépose et évacuation des éléments ; malfaçons et réseau électrique ; pose d’un chauffage). La concluante reconnaît cependant être débitrice du coût de reprise des peintures, demandant toutefois l’application d’un coefficient de vétusté de 50 % compte tenu de la durée de la location. Enfin, elle s’oppose au paiement de la facture du 15 juin 2023 qui porte sur le remplacement de fenêtres vétustes et l’évacuation d’encombrants que le bailleur avait souhaité conserver.

En réponse à la demande de dommages et intérêts formée au titre d’un préjudice économique, l’Association L’Escale fait valoir que la demanderesse ne justifie pas de sa situation financière pour démontrer son impossibilité de réaliser les travaux, de même qu’elle ne démontre pas l’absence de réalisation des travaux et l’absence de location dès lors que la S.A.S.U. Groupement des Alpes, futur locataire, a fait établir son siège social à l’adresse du local.

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 avril 2025 et mise en délibéré au 28 juillet 2025, puis prorogée au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est précisé que le contrat de bail commercial ayant été conclu le 11 février 2005 puis renouvelé le 11 février 2014, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

La réforme des baux commerciaux, intervenue le 18 juin 2014 et entrée en vigueur le 19 juin 2014, n’est pas applicable au bail renouvelé le 11 février 2014.

I – Sur la demande au titre des dégradations locatives

L’article 1732 du code civil, applicable aux baux commerciaux, dispose que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 1755 du code civil dispose qu'« aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

La vétusté s’entend de l’usure normale résultant de l’usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire. Il en résulte que le locataire est exonéré de toute réfection ou remise en état lorsque l’état de la chose louée ne résulte que de l’usage normal de celle-ci.

Ces règles n’étant pas d’ordre public, elles sont supplétives lorsque les clauses du bail commercial n’y dérogent pas. En application de l’article 1162 du même code, les clauses dérogatoires doivent s’interpréter restrictivement en faveur de celui qui s’oblige.

Aux termes du contrat de bail conclu le 11 février 2005, les parties ont convenu que « Pendant tout le cours du bail, le preneur s’oblige à maintenir :

— L’intégralité des lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien,

— La totalité des équipements et installations en parfait état de fonctionnement,

— Et, la devanture ainsi que les abords extérieurs du bien loué en excellent état de propreté.

Il pourvoira, pour quelque cause que ce soit et sans recours contre le bailleur, au remplacement des installations et appareils.

Il supportera, également, les réparations rendues nécessaires par suite de la non-exécution des entretiens locatifs, des dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle.

À l’expiration du bail, le preneur rendra l’intégralité des lieux loués en bon état de réparations, d’entretien, et de fonctionnement. » (pièce 2, page 5)

Il résulte de cette disposition que les parties ont entendu déroger conventionnellement aux dispositions de l’article 1755 du code civil en imposant au preneur la charge des travaux de remplacement des installations vétustes, lorsque ces dernières ne sont plus dans un bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté.

Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute (Civ. 3e, 16 décembre 1997, no 96-12.614) et non au bailleur de prouver que la faute alléguée du locataire est la cause de son préjudice (Civ. 3e, 28 janvier 2004, no 02-11.814 P).

En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil prévoit que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, les parties reconnaissent qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi. Le preneur est donc réputé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

S’agissant de l’existence d’un état des lieux de sortie, s’il apparaît que le procès-verbal de constat ne fait pas état de la convocation du preneur, l’Association L’Escale ne conteste pas avoir été informée par message de la S.C.I. BSA du 27 janvier 2023 de la réalisation de ce constat, le 10 février 2023 à 14h30, à frais partagés (pièce 9).

De surcroît, le procès-verbal du 10 février 2023 constitue un constat établi par un commissaire de justice assermenté, qui a été régulièrement versé aux débats et soumis au contradictoire des parties. Il vaut donc état des lieux de sortie et le bailleur est donc fondé à s’en prévaloir pour justifier de l’état du bien immobilier. D’ailleurs, l’Association L’Escale elle-même se fonde sur les constatations faites par le commissaire de justice pour établir l’existence ou non d’un défaut d’entretien et de réparations imputable au preneur.

Le bailleur sollicitant la prise en charge par le preneur des devis en date du 1er mars 2023 (pièce 5) et du 15 juin 2023 (pièce 4), il convient d’étudier successivement chacune des pièces produites à l’instance pour déterminer si les travaux préconisés résultent d’un manquement de l’Association L’Escale à son obligation d’entretien et de réparations.

A/ Sur le devis du 1er mars 2023

1/ Sur les travaux de dépose et évacuation des éléments du logement

Le devis du 1er mars 2023 comprend un poste de dépense de 2.500 euros HT au titre des travaux de début de chantier pour la « dépose et l’évacuation de l’ensemble des éléments du logement ».

Or, en l’absence de précisions supplémentaires sur les éléments évoqués dans le devis, le tribunal ne peut que constater que le procès-verbal de constat du 10 février 2023 montre que le local loué était vide au jour des constatations. Outre les photographies produites qui confirment cet état de fait, le commissaire de justice lui-même ne fait pas état d’encombrants ou d’éléments à enlever et évacuer (pièce 3).

Le bailleur n’ayant pas rapporté la preuve de la réalité des désordres allégués, il doit être débouté de sa demande sur ce point.

2/ Sur les travaux d’électricité

Le devis du 1er mars 2023 comprend un poste de dépense de 1.800 euros HT au titre des travaux de « remise en état du logement de toute malfaçon et remise en fonction du réseau électrique ».

L’Association L’Escale, qui conteste la mise à sa charge des travaux, ne produit aucun élément de nature à permettre l’appréciation de l’état de l’installation électrique au jour de son entrée dans les lieux. Or, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est réputé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

À la lecture du procès-verbal de constat du 10 février 2023, il apparaît que le commissaire de justice a relevé de nombreuses malfaçons et désordres visant l’installation électrique, notamment du fait de la présence dans plusieurs pièces de goulottes mal fixées avec des câbles électriques qui dépassent, des installations électriques « visiblement réalisées sans aucun soin » ou « très sommaires et dangereuses avec des câblages mal ou non fixés », ainsi que « des boitiers électriques mobiles et ouverts », « des câbles électriques pendants qui desservent des boîtiers électriques ouverts » (pages 2 et 3).

Il s’en suit que le bailleur est fondé à demander la condamnation du preneur à la prise en charge des travaux correspondants, tels que mentionnés au devis.

À l’inverse, la S.C.I. BSA doit être déboutée de sa demande relative aux travaux de « fourniture et pose d’un chauffage chaleur douce à inertie de marque THERMOR 1 500 W », le procès-verbal de constat du 10 février 2023 ne mentionnant pas de désordres du système de chauffage et le preneur n’ayant pas à financer son amélioration.

3/ Sur les travaux de peinture

Le devis du 1er mars 2023 comprend deux postes de dépenses pour un total de 2.600 euros HT au titre des travaux de peinture dont le preneur ne conteste pas l’exigibilité.

L’Association L’Escale n’est cependant pas fondée à demander l’application d’un coefficient de vétusté de 50 %, alors qu’elle est présumée avoir reçu les locaux en bon état et qu’elle ne justifie pas avoir satisfait à son obligation d’entretien au cours des dix-huit années d’occupation des lieux loués, ce d’autant que le constat d’huissier fait mention de désordres relevant de la responsabilité du locataire (trous de chevilles dans les murs, murs irrégulièrement peints, reprises de peinture maladroites…).

Dès lors, le preneur sera condamné à prendre en charge l’ensemble des postes de dépense correspondants.

4/ Sur les travaux de fourniture et pose de poignées

Le devis du 15 juin 2023 comprend un poste de dépense de 264 euros HT au titre des travaux de fourniture et pose de trois poignées alu sur plaques.

Aucun coefficient de vétusté ne saurait être appliqué faute pour l’Association L’Escale de démontrer que lors de son entrée dans les lieux d’entrée, l’installation n’était pas en bon état de réparation et d’entretien. Mais le constat d’huissier ne fait état que d’une poignée abîmée.

Dès lors, le preneur sera condamné à prendre en charge le poste de dépense correspondant à une seule poignée.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’Association L’Escale sera condamnée à payer à la S.C.I. BSA, au titre du devis du 1er mars 2023, les sommes suivantes :

—  2.770 euros HT (1.800 + 970) au titre des travaux d’électricité ;

—  2.600 euros HT (1.100 + 1.500) au titre des travaux de peinture ;

—  88 euros HT au titre des travaux de fourniture et pose d’une poignée alu sur plaques ;

—  545,80 euros au titre de la TVA de 10 % ;

Soit la somme totale de 6003,80 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation, date à laquelle le bailleur a fixé définitivement sa créance.

B/ Sur le devis du 15 juin 2023

1/ Sur les travaux de menuiserie

Le devis du 15 juin 2023 comprend deux postes de dépenses d’un montant total de 2.500 euros HT au titre des travaux de menuiserie.

S’agissant du « remplacement d’une fenêtre partie haute en double vitrage montagne », évalué à 1.500 euros HT, force est de constater que le procès-verbal de constat du 10 février 2023 se limite à mentionner « de nombreuses baies vitrées, constituées de vitrages simples sur des menuiseries en bois anciennes et vétustes. »

Il ne ressort pas des pièces produites que l’une des fenêtres nécessite d’être partiellement changée, ni que ce changement serait le résultat d’un défaut de fonctionnement ou d’entretien de l’installation, de sorte que le montant de cette dépense ne peut être imputé au preneur.

Au demeurant, l’évaluation du coût de remplacement de l’installation doit se faire sur la base d’un modèle équivalent à celui préalablement installé, ce qui n’est pas le cas en l’état dans la mesure où le devis chiffre le coût d’installation d’une fenêtre double vitrage alors que le local est équipé de fenêtres simple vitrage.

Faute de rapporter la preuve d’une défectuosité de la fenêtre justifiant son remplacement, le coût de remplacement de l’ouvrant doit être laissé à la charge du bailleur qui sera donc débouté de sa demande de paiement sur ce point.

À l’inverse, il en va autrement pour le poste intitulé « réparation d’un vitrage partie basse avec silicone et parclose », chiffré à 1.000 euros HT, dont la mise à la charge de l’Association L’Escale est justifiée, d’une part, par la présomption de bon état de réparations locatives du local lors de l’entrée dans les lieux, et d’autre part, par la mention dans le procès-verbal de constat d’un vitrage « visiblement collé à l’aide de silicone, sans pare-close » (page 3).

2/ Sur la protection et l’évacuation des encombrants

Le devis du 15 juin 2023 comprend un poste de dépense de 800 euros HT au titre des travaux de protection et évacuation des encombrants.

Ce poste de dépense étant situé dans la catégorie menuiserie, le tribunal relève que la dépense en question est justifiée par les travaux de remplacement de la fenêtre évoqués précédemment.

Dès lors que le preneur a été condamné à prendre en charge le coût de remplacement de la fenêtre litigieuse – par un modèle équivalent – il lui incombe d’assumer aussi les dépenses nécessaires à la protection et l’évacuation des encombrants consécutifs aux travaux à venir, dont le montant sera cependant réduit de moitié, un seul poste de réparation ayant été retenu.

Dès lors, le preneur est condamné à prendre en charge une somme de 400 euros HT.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’Association L’Escale sera condamnée à payer à la S.C.I. BSA, au titre du devis du 15 juin 2023, les sommes suivantes :

—  1.000 euros HT au titre des travaux de menuiserie ;

—  400 euros HT au titre des travaux de protection et évacuation des encombrants ;

—  140 euros au titre de la TVA de 10 %, le local rénové n’étant pas neuf et ne justifiant pas d’un taux de TVA de 20 %,

Soit la somme totale de 1540 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La S.C.I. BSA sera déboutée de sa demande de réparation au titre du préjudice économique résultant de l’impossibilité de relouer le local, dès lors qu’aucun justificatif ne vient étayer la réalité de sa situation économique, et notamment son impossibilité d’avancer les coûts des travaux de remise en état du local loué, ce d’autant que sa trésorerie a nécessairement été abondée par les loyers régulièrement perçus.

III/ Sur les autres demandes

A/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’Association L’Escale, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

B/ Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’Association L’Escale, qui succombe, sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à la S.C.I. BSA la somme de 1.500 euros à ce titre.

C/ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant à juge unique en premier ressort et par jugement contradictoire,

CONDAMNE l’Association L’Escale à payer à la S.C.I. BSA la somme de 7.543,80 euros TTC au titre des dégradations locatives, dont :

—  6.003,80 euros TTC au titre du devis du 1er mars 2023,

—  1.540 euros TTC au titre du devis du 15 juin 2023,

assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023,

DIT que le montant du dépôt de garantie versé par l’Association L’Escale (800 euros) devra être déduit du montant de la présente condamnation,

DÉBOUTE la S.C.I. BSA du surplus de ses demandes au titre des dégradations locatives,

DÉBOUTE la S.C.I. BSA de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique,

CONDAMNE l’Association L’Escale aux entiers dépens,

CONDAMNE l’Association L’Escale à payer à la S.C.I. BSA la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

LA GREFFIERE LA JUGE

Béatrice MATYSIAK Coralie GRENET