TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e ROSSI LANDI (D0014)

Me [V] (G0450)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e PIALOUX (P0399)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/10817

N° Portalis 352J-W-B7F-CU5A4

N° MINUTE : 8

Assignation du :

06 Août 2002

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0014

DÉFENDEURS

S.C. S.C.I. SAM (RCS de [Localité 1] 337 525 125)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Clément PIALOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0760

Monsieur [W] [I] (RCS de [Localité 1] 477 811 913)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Benjamin PORCHER de la S.E.L.A.S. PORCHER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/10817 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5A4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 17 Novembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026, puis prorogé au 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 novembre 2014 conclu par l’entremise de Monsieur [W] [I] en qualité d’agent immobilier, la S.C. S.C.I. SAM a donné à bail professionnel à Monsieur [P] [X] des locaux composés d’un appartement d’une superficie de 130 m² situé au premier étage constituant le lot n°106 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 4] cadastré section BQ numéro [Cadastre 1] « pour une durée de six années qui commenceront à courir le 21 Novembre 2014 pour se terminer le 20 Novembre 2023 » afin qu’y soit exercée l’activité de médecin, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 46.800 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 1.200 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par lettre recommandée en date du 7 décembre 2019, la S.C. S.C.I. SAM a notifié à Monsieur [P] [X] sa décision de ne pas renouveler le contrat de bail à l’expiration de celui-ci prévue « le 20 novembre 2020 ».

Par courriel en date du 13 novembre 2020, Monsieur [P] [X] a sollicité de la S.C. S.C.I. SAM de pouvoir restituer les locaux le 31 décembre 2020.

Un état des lieux de sortie provisoire a été établi contradictoirement entre les parties le 23 décembre 2020.

Monsieur [P] [X] a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 4 janvier 2021.

Par courriel en date du 7 mars 2021, Monsieur [P] [X] a réclamé à la S.C. S.C.I. SAM la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 23.600 euros versé lors de la conclusion du contrat de bail, majoré des intérêts au taux contractuel d’environ 4.000 euros, ainsi que le remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice.

Lui reprochant de ne lui avoir pas restitué l’intégralité du dépôt de garantie ni remboursé sa quote-part du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie d’une part, et de lui avoir donné congé de manière anticipée en fraude de ses droits d’autre part, Monsieur [P] [X] a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 14 avril 2021 réceptionnée le 16 avril 2021, mis en demeure la S.C. S.C.I. SAM de lui verser sous quinzaine la somme de 17.700 euros en restitution du solde du dépôt de garantie, la somme de 256,60 euros en remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, ainsi que la somme de 251.403 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices, et devant le refus opposé par celle-ci par lettre recommandée en date du 30 avril 2021 l’a, par exploit d’huissier en date du 6 août 2021, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1188, 1217 et 1231-1 du code civil, et de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, en paiement de ces montants.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/10817.

Par exploit d’huissier en date du 16 février 2022, la S.C. S.C.I. SAM a fait assigner en intervention forcée Monsieur [W] [I], sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et 1991 du code civil, en garantie de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/02527.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 21/10817 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 4 juillet 2022.

Considérant que le point de départ du délai de la prescription quinquennale devait être fixé non pas à la date de conclusion du contrat de bail professionnel du 21 novembre 2014, mais à la date de l’assignation du 6 août 2021 délivrée par Monsieur [P] [X], de sorte que l’assignation en intervention forcée signifiée par la S.C. S.C.I. SAM à Monsieur [W] [I] en date du 16 février 2022 n’était pas tardive, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 10 mai 2023, sur le fondement des dispositions des articles 122 et 789 du code de procédure civile, et de l’article 2224 du code civil, notamment : débouté Monsieur [W] [I] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’appel en garantie exercé à son encontre par la S.C. S.C.I. SAM ; déclaré la S.C. S.C.I. SAM recevable en son appel en garantie ; et réservé les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Cette ordonnance a été confirmée en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d’appel de Paris rendu par défaut en date du 5 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, Monsieur [P] [X] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1188, 1217 et 1231-1 du code civil, et de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, de :

– le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

– condamner la S.C. S.C.I. SAM à lui payer la somme de 17.700 euros en restitution du solde du dépôt de garantie, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 21 novembre 2014 sur l’intégralité du montant du dépôt de garantie de 23.400 euros ;

– condamner la S.C. S.C.I. SAM à lui payer la somme de 256,60 euros en remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

– condamner la S.C. S.C.I. SAM à lui payer la somme de 251.403 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices résultant de la résiliation anticipée unilatérale du contrat de bail ;

– débouter la S.C. S.C.I. SAM de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.C. S.C.I. SAM à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C. S.C.I. SAM aux dépens ;

– rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, Monsieur [P] [X] fait valoir que les locaux donnés à bail ont été restitués en état d’usage, et que la bailleresse ne communique d’ailleurs aucune facture de travaux mais un simple devis, lequel porte sur des postes de travaux qui ne lui sont pas imputables, ce qui justifie sa demande de restitution du montant du solde du dépôt de garantie indûment conservé par cette dernière.

Il ajoute être fondé à réclamer le remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, en application des stipulations contractuelles.

Il affirme que le contrat de bail litigieux comporte une coquille dès lors qu’il mentionne une durée de six années en lieu et place d’une durée de neuf années reflétant la commune intention des parties, ce qui est confirmé par le fait que la propriétaire a expressément consenti aux contrats de sous-location qu’il a conclus ultérieurement, dont la durée de neuf années était calquée sur celle stipulée au contrat de bail professionnel principal. Il en déduit qu’en lui donnant congé unilatéralement et anticipativement trois ans avant l’échéance prévue, la S.C. S.C.I. SAM a commis une faute, laquelle lui a causé un préjudice dans la mesure où ayant été dans l’incapacité de trouver de nouveaux locaux dans [Localité 1], il s’est vu contraint de déménager pour exercer son activité en province, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts à son profit dont le montant correspond à la perte du bénéfice moyen qu’il aurait pu réaliser durant les trois dernières années du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 décembre 2024, la S.C. S.C.I. SAM sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article 1376 du code civil, de :

– à titre principal, débouter Monsieur [P] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

– à titre subsidiaire, condamner Monsieur [W] [I] à la garantir et relever indemne de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

– en tout état de cause, condamner Monsieur [P] [X] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [P] [X] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C. S.C.I. SAM expose que son locataire a commis de nombreuses dégradations dans les locaux donnés à bail, lesquelles ont rendu nécessaires une remise en peinture complète ainsi que d’autres menus travaux, ce qui justifie sa conservation par-devers elle du montant du solde du dépôt de garantie.

Elle s’oppose au remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, soulignant que ledit état des lieux aurait parfaitement pu être établi amiablement, sans qu’il soit besoin de recourir à un huissier de justice, de sorte qu’elle ne saurait prendre à sa charge les frais engendrés par ce dernier, mandaté à la seule instigation du preneur.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/10817 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5A4

La bailleresse conteste, à titre principal, toute résiliation anticipée du contrat de bail professionnel, précisant que la commune intention des parties a toujours été de conclure un bail d’une durée de six années, et que c’est à la suite d’une erreur de plume commise par son agent immobilier que le terme a été fixé au 20 novembre 2023 en lieu et place du 20 novembre 2020, de sorte qu’en donnant congé pour cette dernière date, elle n’a commis aucune faute. Elle avance qu’en tout état de cause, Monsieur [P] [X] aurait pu, s’il estimait vraiment que le contrat avait été conclu pour une durée de neuf années, demeurer dans les locaux postérieurement à la date d’effet du congé, ce dont il s’est abstenu, si bien qu’il ne justifie d’aucun préjudice en lien de causalité direct et certain avec le manquement allégué, faisant au surplus observer que celui-ci n’est fondé ni en son principe, ni en son quantum.

À titre subsidiaire, elle déclare que l’erreur de frappe relative à la durée du bail a été commise par Monsieur [W] [I], ce qui justifie son appel en garantie exercé à l’encontre de ce dernier.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, Monsieur [W] [I] requiert le tribunal de :

– à titre principal, débouter la S.C. S.C.I. SAM et Monsieur [P] [X] de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre ;

– à titre subsidiaire, rapporter les préjudices allégués à de plus justes proportions ;

– en tout état de cause, condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner tout succombant aux dépens, avec distraction au profit de Maître Benjamin PORCHET ;

– écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en ce qui concerne les hypothétiques condamnations susceptibles d’être mises à sa charge.

Monsieur [W] [I] s’oppose à l’appel en garantie exercé à son encontre par la société civile, indiquant ne pas avoir été en charge de la gestion locative des locaux donnés à bail, de sorte qu’il ne saurait être condamné à restituer le montant du solde du dépôt de garantie dont il n’a jamais été en possession, ni à rembourser le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, sauf à engendrer un enrichissement sans cause au profit de la propriétaire, ce qui ne saurait être admis.

Il conteste avoir commis une quelconque faute dans l’exercice de son mandat, l’erreur afférente à la durée du bail constituant une simple erreur de plume insusceptible de primer sur la commune intention des parties, et ajoute qu’en tout état de cause, le préjudice allégué par le locataire, de nature purement hypothétique, n’est nullement démontré.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 8 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 novembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026, puis prorogée au 25 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en restitution du solde du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail professionnel litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, en vertu des dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l’article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu’il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).

En l’espèce, la clause intitulée « 1.11. – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail professionnel conclu entre la S.C. S.C.I. SAM et Monsieur [P] [X] par acte sous signature privée en date du 21 novembre 2014 stipule que : « Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le LOCATAIRE verse au BAILLEUR qui le reconnaît la somme de 23.400 € à titre de dépôt de garantie correspondant à six termes de loyer. Cette somme est productive d’intérêts au taux légal au profit du LOCATAIRE. À l’expiration des relations contractuelles, cette somme sera restituée au LOCATAIRE, dans les trois mois suivant la remise des clefs, déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur à quelque titre que ce soit et notamment au titre de loyers, charges, taxes, réparations ou indemnités quelconques. Il est expressément convenu qu’au cas où le loyer viendrait à augmenter, la somme versée à titre de garantie sera augmentée automatiquement dans la même proportion » (pièce n°2 en demande, page 4).

Dès lors que la S.C. S.C.I. SAM entend imputer certaines sommes sur le montant du dépôt de garantie versé par le locataire, il convient d’examiner successivement ces divers postes d’éventuelle imputation.

Sur les frais de remise en état

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Conformément aux dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes des dispositions de l’article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de rappeler que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, lequel préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses (Civ. 3, 15 novembre 2018 : pourvoi n°17-22130 ; Civ. 3, 7 janvier 2021 : pourvoi n°19-23269), mais que tenue d’évaluer le préjudice à la date à laquelle elle statue (Civ.3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-18033), la juridiction doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition des locaux (Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvois n°22-21272 et n°22-24502 et n°22-10298 ; Civ. 3, 22 mai 2025 : pourvoi n°23-21228).

En l’espèce, le dernier alinéa de la clause intitulée « 2.1.1. – État des biens loués – entretien, travaux, réparations et aménagements » insérée au contrat de bail professionnel litigieux prévoit qu’ : « À l’expiration du bail, LE LOCATAIRE rendra les biens loués en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement » (pièce n°2 en demande, page 8).

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 4 janvier 2021 fait état, à de nombreuses reprises, d’un « état d’usage » (pièce n°6 en demande, pages 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 et 16), étant observé que par courriel en date du 20 janvier 2021, la bailleresse a expressément mentionné avoir « bien reçu ce jour l’état des lieux de votre huissier. Merci. À part quelques oublis/erreurs de la part de l’huissier, il nous convient. Je note que l’huissier indique que la porte d’entrée ferme bien, alors que nous avons vu ensemble que la porte ne se referme pas bien toute seule (la poignée reste parfois en bas et donc ne se referme pas bien). Il est indiqué que l’ensemble des spots fonctionnent dans l’entrée, alors que seul 1 sur 5 fonctionne. Idem pour le meuble en face de la porte, 1 spot sur 2 fonctionne. Cela reste cependant mineur par rapport à l’ensemble du constat » (pièce n°7 en demande).

En tout état de cause, si la propriétaire verse aux débats un devis n°21-624 émis par la S.A.S. ÉDIFICE en date du 2 février 2021 d’un montant total de 20.073,60 euros T.T.C. dont elle souhaite imputer la somme de 16.318 euros T.T.C. au locataire, force est toutefois de constater que d’une part, elle ne communique pas la facture correspondante, si bien qu’il n’est pas démontré que les travaux de remise en état allégués aient été effectivement réalisés, et que d’autre part ce devis a été établi à l’attention de la S.A.R.L. SAMEXPORT (pièce n°2 en défense), laquelle constitue une entité juridique dotée d’une personnalité morale propre et distincte de celle de la S.C. S.C.I. SAM, nonobstant que ces deux sociétés soient dirigées par le même gérant, de sorte que la défenderesse échoue à apporter la preuve que le coût des travaux de remise en état invoqués ait été pris en charge par ses soins.

En conséquence, il convient de retenir que la S.C. S.C.I. SAM ne justifie d’aucune créance envers Monsieur [P] [X] au titre des travaux de remise en état, si bien que le montant de 16.318 euros doit être restitué à ce dernier.

Sur l’arriéré de loyer

En vertu des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

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En outre, selon les dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est établi : que par lettre recommandée en date du 7 décembre 2019, la S.C. S.C.I. SAM a notifié à Monsieur [P] [X] sa décision de ne pas renouveler le contrat de bail à l’expiration de celui-ci prévue le 20 novembre 2020 ; et que par courriel en date du 13 novembre 2020, ce dernier a sollicité de pouvoir restituer les locaux le 31 décembre 2020 (pièce n°4 en demande et en défense).

De fait, le locataire ne conteste pas être redevable du « Loyer au prorata 10 jours décembre 2020 : 1.509,92 euros » (pièce n°1 en défense).

En conséquence, il convient de fixer la créance de loyer de la S.C. S.C.I. SAM à la somme de 1.509,92 euros.

Conclusion sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que seul peut être imputé sur le montant du dépôt de garantie le loyer impayé d’un montant de 1.509,92 euros, la bailleresse doit être tenue de restituer la somme de 16.318 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.C. S.C.I. SAM à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 16.318 euros en restitution du solde du montant du dépôt de garantie.

Sur les intérêts moratoires

D’après les dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l’espèce, Monsieur [P] [X] justifie avoir, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 14 avril 2021 réceptionnée le 16 avril 2021, mis en demeure la S.C. S.C.I. SAM de lui restituer le solde du dépôt de garantie (pièce n°8 en demande), de sorte que les intérêts de retard au taux légal courront à compter de cette date de réception.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 16.318 euros que la S.C. S.C.I. SAM est condamnée à payer à Monsieur [P] [X] en restitution du solde du montant du dépôt de garantie emportera intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2021 jusqu’à complet paiement.

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Sur l’action en remboursement du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie

Aux termes des dispositions de l’article 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la clause intitulée « 1.12. – ÉTAT DES LIEUX » insérée au contrat de bail professionnel litigieux énonce que : « Lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, un état des lieux sera établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions ci-dessus invoquées, il sera établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le BAILLEUR et le LOCATAIRE » (pièce n°2 en demande, page 4).

Dans son procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement en date du 4 janvier 2021, l’huissier instrumentaire indique avoir agi « À LA REQUÊTE DE : La Société AIDICALL ASSISTANCE […] Agissant poursuites et diligences de Monsieur [P] [X] son gérant y domicilié en cette qualité », et mentionne « Que la requérante est locataire de locaux à usage professionnel dépendant d’un immeuble sis à [Localité 5] [Adresse 5] au premier étage porte droite. Qu’elle quitte les lieux. Qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été fixé ce jour à 11h30. Qu’en conséquence, afin de préserver ses droits et sauvegarder ses intérêts, elle souhaite que je me rende sur place afin de dresser procès-verbal de constat de l’état de ces locaux » (pièce n°6 en demande, page 1).

De fait, il est établi qu’un état des lieux de sortie provisoire avait été rédigé contradictoirement entre les parties antérieurement le 23 décembre 2020, et que par courriel en date du 3 janvier 2021, le preneur a déclaré que : « Suite à la réception de l’état des lieux de sortie provisoire, il semble qu’il n’a pas été tenu compte de certains éléments évoqués lors de l’état provisoire. Tout d’abord, vous saviez parfaitement que ce local loué à titre professionnel était destiné à la création d’un centre médical international, et vous aviez parfaitement autorisé que tous éléments non utiles et vétustes pouvaient être retirés, et que des travaux de réfection et rénovation devaient être entrepris. […] Par ailleurs, vous ne mentionnez pas que tous les murs ont été repeints entièrement, que la plupart des prises sont neuves, que deux WC hors d’usage ont été remplacés. […] Aussi, ces éléments pour lesquels nous nous sommes mis d’accord lors du premier état des lieux n’ont pas été pris en compte dans votre relève. […] Aussi, pour éviter tous futurs malentendus et conflits, pour ce nouvel état des lieux définitif, j’ai décidé de le faire établir en présence d’un huissier de justice qui le validera officiellement » (pièces n°5 en demande et n°3 en défense).

Force est de constater qu’eu égard à ce contexte conflictuel, aucun état des lieux de sortie ne pouvait être établi amiablement au sens des dispositions légales et des stipulations contractuelles susvisées, si bien que le locataire était fondé à prendre l’initiative de faire appel à un huissier de justice, ce qui justifie que les frais de ce dernier, dont le montant n’est pas contesté, soient partagés par moitié entre les parties.

En conséquence, il convient de condamner la S.C. S.C.I. SAM à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 256,60 euros en remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 4 janvier 2021.

Sur l’action en responsabilité contractuelle

Sur le manquement contractuel

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

D’après les dispositions de l’article 1156 ancien du même code, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1162 ancien dudit code, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

En l’espèce, la clause intitulée « 1.5. – DURÉE DU BAIL » insérée au contrat de bail professionnel litigieux stipule que : « Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de six années qui commenceront à courir le 21 Novembre 2014 pour se terminer le 20 Novembre 2023 » (pièce n°2 en demande, page 2).

Force est de constater que cette clause est empreinte d’une contradiction intrinsèque entre la mention de la durée d’une part, et le terme fixé d’autre part, dès lors qu’une durée de six années aboutit à un terme au 20 novembre 2020, alors qu’un terme fixé au 20 novembre 2023 correspond à une durée de neuf années.

La S.C. S.C.I. SAM produit aux débats deux projets de contrat de bail professionnel adressés par Monsieur [W] [I] en sa qualité d’agent immobilier par courriel en date du 7 novembre et du 8 novembre 2014, lesquels indiquent, en leur clause intitulée « 1.5. – DURÉE DU BAIL », que : « Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de six années qui commenceront à courir le 15 Novembre 2014 pour se terminer le 14 Novembre 2020 » (pièces n°5 et n°5-1 en défense).

Si la bailleresse et l’agent immobilier se prévalent d’une erreur de plume affectant l’année du terme contractuel dans le contrat de bail définitif, il y a toutefois lieu de souligner que la vraisemblance de celle-ci n’est pas caractérisée avec certitude, dès lors que si la présente juridiction peut concevoir que le quantième du jour ait été modifié entre les projets de bail et le bail définitif, en fonction de la date réelle d’entrée dans les lieux du preneur, seules les mentions « 15 » et « 14 » auraient dû être remplacées par les mentions « 21 » et « 20 », rien ne justifiant que l’année du terme contractuel soit rectifiée de « 2020 » en « 20203 ».

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/10817 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5A4

De plus, aucun échange de correspondances préalables entre Monsieur [W] [I] et Monsieur [P] [X] n’est communiqué.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que l’intention commune des parties ne peut être déterminée, l’erreur de plume invoquée pouvant tout autant affecter la durée stipulée, à savoir la mention erronée de six années en lieu et place de neuf années selon la thèse du locataire, que le terme contractuel prévu, à savoir la mention erronée du 20 novembre 2023 en lieu et place du 20 novembre 2020 selon la thèse des défendeurs, de sorte que dans le doute, cette stipulation doit s’interpréter en faveur du preneur, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le contrat de bail professionnel aurait dû prendre fin le 20 novembre 2023.

Dès lors, force est de relever qu’en notifiant à Monsieur [P] [X], par lettre recommandée en date du 7 décembre 2019, un congé énonçant que « par la présente, et conformément à l’article 1.6 du contrat qui nous lie, je vous informe que nous ne souhaitons pas renouveler le bail. Par conséquent, le contrat prendra fin à son terme, soit le 20 novembre 2020 » (pièce n°4 en demande), la S.C. S.C.I. SAM a manqué à ses obligations tant légales que contractuelles, la faculté de mettre fin au contrat de bail professionnel avant le terme contractuel n’étant prévue qu’en faveur du locataire, ce que rappelle d’ailleurs expressément la clause intitulée « 1.6. – CONGÉ – FORME ET DÉLAIS » selon laquelle « Au terme du bail chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de mettre fin au contrat, sous réserve de respecter un préavis de six mois. […] Pendant le cours du bail, le LOCATAIRE pourra, à tout moment, notifier au BAILLEUR son intention de mettre fin audit bail sous réserve de respecter un préavis de six mois » (pièce n°2 en demande, page 2).

En conséquence, il convient de retenir qu’en mettant fin au contrat de bail professionnel conclu par acte sous signature privée en date du 21 novembre 2014 de façon prématurée avant la survenance du terme conventionnel, la S.C. S.C.I. SAM a commis un manquement contractuel susceptible d’engager sa responsabilité civile à l’égard de Monsieur [P] [X].

Sur le préjudice et le lien de causalité

Aux termes des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, en application des dispositions de l’article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En vertu des dispositions de l’article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, si Monsieur [P] [X] prétend qu’il n’a « pas été en mesure de trouver des locaux d’un standing et pour un budget équivalent dans le même quartier », que sa « cessation d’activité […] à [Localité 1] a engendré un arrêt total de ses revenus », et qu’exerçant « en qualité de médecin libéral. N’ayant pas pu trouver d’autres locaux à [Localité 1] et en l’absence de revenus, [il] a été contraint de déménager en province. Sa patientèle ne l’a évidemment pas suivi, [il] a été contraint de se reconvertir dans la téléconsultation et l’assistance médicale auprès de compagnies d’assurances, soit une activité totalement différente de l’exercice conventionnel et de l’activité libérale exercée à [Localité 1] » (page 13 de ses dernières conclusions), force est de toutefois constater que ces allégations ne sont étayées par aucun élément, le locataire ne produisant aux débats aucune preuve d’une quelconque recherche active de nouveaux locaux à [Localité 1], ni de la réalité de sa nouvelle activité exercée en province.

De plus, comme le relèvent à juste titre les défendeurs, il est démontré que par courriel en date du 13 novembre 2020, le preneur s’est contenté d’indiquer que « par le présent mail, je sollicite de pouvoir rester dans les locaux jusqu’au 31 décembre 2020 de façon à accorder du temps aux praticiens de gérer leur clientèle » (pièce n°4 en défense), sans pour autant contester la validité du congé précédemment délivré, alors même que s’il avait estimé nécessaire de rester dans les locaux, il avait tout loisir de le faire sans quitter les lieux de façon amiable, la bailleresse n’ayant engagé aucune procédure d’expulsion à son encontre, si bien qu’il n’est pas établi que sa décision de s’installer en province, laquelle n’est d’ailleurs nullement prouvée, se trouve en lien de causalité direct et certain avec le congé notifié prématurément par la propriétaire.

En tout état de cause, si le preneur affirme qu’ « en 2017, [il] réalisait un bénéfice de 86.036 euros, en 2018 un bénéfice de 73.716 euros et en 2019 un bénéfice de 91.653 euros ; soit un bénéfice annuel moyen de 83.801 euros. […] En privant M. [X] de la jouissance des locaux pendant les trois années restant à courir du bail, et ne lui permettant pas d’exercer son activité, la SCI SAM prive M. [X] d’un bénéfice annuel moyen de 83.801,67 euros pendant trois années, soit une somme totale de 251.403 euros » (page 13 de ses dernières conclusions), il y a néanmoins lieu de souligner qu’un tel raisonnement est erroné dès lors que d’une part, le demandeur ne peut sérieusement soutenir ne percevoir aucun revenu, tout en reconnaissant exercer une nouvelle activité de téléconsultation et d’assistance médicale auprès d’assureurs, cette dernière n’étant pas exercée à titre bénévole, et que d’autre part, dans ces conditions, son éventuel préjudice ne pourrait consister qu’en une perte de bénéfices tirés de sa nouvelle activité par rapport à son ancienne activité exercée dans les locaux donnés à bail, de sorte qu’il lui appartenait de produire aux débats ses bilans comptables, déclarations de revenus ou avis d’impôt relatifs aux années postérieures à son départ des locaux, c’est-à-dire aux années 2021, 2022 et 2023, ce dont il s’est abstenu, ne mettant pas en mesure la présente juridiction de vérifier la réalité de la perte de revenus invoquée.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [P] [X] échoue à apporter la preuve tant de l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre le congé prématurément délivré et la perte de revenus alléguée, que du montant du dommage dont il se prévaut, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [P] [X] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C. S.C.I. SAM en réparation de son préjudice matériel.

Sur l’appel en garantie exercé contre l’agent immobilier

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1991 du même code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/10817 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5A4

Enfin, aux termes des dispositions de l’article 1992 dudit code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, Monsieur [W] [I] indique aux termes de ses écritures, sans être contredit sur ce point, qu’il « n’a jamais été mandaté au titre de la gestion locative du bien litigieux et que le congé a été délivré par la SCI SAM » (page 5 de ses dernières conclusions), si bien qu’il demeure totalement étranger au différend relatif à la restitution du dépôt de garantie, qui n’a jamais été en sa possession, et au remboursement du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Si l’erreur affectant la clause relative à la durée du contrat de bail professionnel lui est imputable, en sa qualité de rédacteur de l’acte, force est toutefois de constater qu’eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que Monsieur [P] [X] succombe en son action indemnitaire formée à l’encontre de la S.C. S.C.I. SAM, cette dernière ne subit aucun préjudice dont l’agent immobilier devrait la garantir, ce qui justifie le rejet de l’appel en garantie exercé contre ce dernier.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. S.C.I. SAM de son appel en garantie exercé à l’encontre de Monsieur [W] [I].

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C. S.C.I. SAM, partie perdante pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [P] [X] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code. En revanche, en raison de la faute commise relative à la clause de durée du contrat de bail professionnel, la demande de Monsieur [W] [I] présentée sur ce même fondement sera rejetée.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé que la S.C. S.C.I. SAM ne sollicite pas que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.C. S.C.I. SAM à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 16.318 (SEIZE MILLE TROIS CENT DIX-HUIT) euros en restitution du solde du montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et en cours d’exécution du contrat de bail professionnel conclu par acte sous signature privée en date du 21 novembre 2014, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 16 avril 2021 jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la S.C. S.C.I. SAM à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 256,60 euros (DEUX CENT CINQUANTE-SIX euros et SOIXANTE centimes) en remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 4 janvier 2021,

DÉBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C. S.C.I. SAM en réparation de son préjudice matériel,

DÉBOUTE la S.C. S.C.I. SAM de son appel en garantie exercé à l’encontre de Monsieur [W] [I],

DÉBOUTE la S.C. S.C.I. SAM et Monsieur [W] [I] de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. S.C.I. SAM à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. S.C.I. SAM aux dépens,

AUTORISE Maître Benjamin PORCHER de la S.E.L.A.S. [V] & ASSOCIÉS à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM