REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/00816 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MMJK

AFFAIRE : S.C.I. KID DEVELOPPEMENT C/ Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER DÉNOMMÉ “ESPACE COMBOIRE”

Le : 27 Novembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL EUROPA AVOCATS

la SELARL EYDOUX MODELSKI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 27 NOVEMBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. KID DEVELOPPEMENT agissant poursuites et diligences de ses co-gérants en exercice, Monsieur [Z] [Y] et Madame [L] [O], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pascale MODELSKI de la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par maître MERMET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ “ESPACE COMBOIRE” sis [Adresse 1] prise en la personne de son syndic en exercice, SASU [Adresse 4] DELAUNOIS [Adresse 2],

représenté par Maître Laurence BELIN de la SELARL ADP, avocats au barreau de LYON

( plaidant) et par Maître Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE, (postulant) substitué par maître CHARROUN, avocat au barreau de LYON

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 30 Avril 2025 pour l’audience des référés du 22 Mai 2025 ; Vu les renvois successifs et notamment au 9 octobre 2025;

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 27 Novembre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KID DEVELOPPEMENT est propriétaire d’un local commercial (lot n°06) situé dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6].

Ce local, donné à bail à la SARL ACCESS MEDICAL, souffre d’infiltrations récurrentes en toiture.

Par ordonnance du 04 avril 2024 (n° RG 23/00366) à laquelle il convient de se reporter pour plus d’éléments sur les faits et la procédure, le juge des référés du tribunal judiciaire de GRENOBLE a rejeté la demande tendant à la mise en œuvre de travaux de nature à mettre un terme définitif aux infiltrations affectant le lot n°06 présentée par la SCI KID. Il a toutefois ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à Monsieur [V] [S], au contradictoire de la SCI KID DEVELOPPEMENT et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représentée par son syndic, la SASU AUDRAS ET DELAUNOIS, notamment aux fins de recherche des causes des désordres.

Aux termes de son rapport définitif déposé le 25 février 2025, l’expert judiciaire retient que le plaques de fibrociment qui constituent la toiture sont obsolètes et nécessitent d’être remplacées afin d’assurer l’étanchéité du bâtiment, le toit devant dans un premier temps être désamianté. Il précise qu’il y a urgence à exécuter les travaux.

Par lettre officielle du 27 février 2025 adressée par l’intermédiaire de son conseil, la SCI KID DEVELOPPEMENT a vainement demandé au syndicat des copropriétaires s’il acceptait d’exécuter les travaux préconisés par l’expert.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la SCI KID DEVELOPPEMENT a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société AUDRAS & DELAUNOIS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de condamnation du défendeur à la mise en œuvre de travaux.

En l’état de ses dernières conclusions en réplique notifiées le 20 août 2025 et reprises à l’audience, la SCI KID DEVELOPPEMENT demande au juge des référés de :

— Rejeter les contestations soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], « dépourvues de tout caractère sérieux » ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice :

o A mettre en œuvre les travaux de nature à mettre un terme définitif aux infiltrations affectant le lot n°06 et ce, dans un délai de trois mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’une astreinte provisoire de 4 000 € par jour de retard passé ce délai;

o Au paiement d’une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre « tous les dépens de l’instance, dans lesquels seront compris les honoraires de l’expert judiciaire ».

A cet effet, la SCI KID DEVELOPPEMENT, qui vise l’article « 835 dernier alinéa » du code de procédure civile, soutient que la scission de la copropriété dont se prévaut son adversaire a été adoptée mais n’a pas été opérée de sorte que la copropriété initiale subsiste, que le règlement qui la régit continue à s’appliquer et que la toiture couvrant son lot constitue donc toujours une partie commune dont la conservation relève du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées le 06 octobre 2025 et reprises à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société AUDRAS & DELAUNOIS, entend voir :

— Juger la demande en réfection de la toiture de la société KID DEVELOPPEMENT irrecevable en ce qu’elle est présentée devant la juridiction des référés ;

— Subsidiairement, juger la même demande irrecevable en ce qu’elle est mal dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 7] » ;

— A titre encore plus subsidiaire et sur le fond, juger la demande de la société KID DEVELOPPEMENT comme non fondée ;

En conséquence,

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société KID DEVELOPPEMENT;

— Condamner la société KID DEVELOPPEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 7] " la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A cet effet, le syndicat des copropriétaires soutient que plusieurs contestations sérieuses s’opposent à la demande de la SCI KID DEVELOPPEMENT. Il évoque notamment la scission de la copropriété votée en assemblée générale le 24 juillet 2024 et le maintien dans les lieux du preneur qui serait toujours en mesure d’exploiter son activité.

Il affirme qu’il appartient à la SCI KID DEVELOPPEMENT d’assumer seule la réfection de la toiture de son bien immobilier qui n’est plus une partie commune. Il précise enfin que le recours de la SCI KID DEVELOPPEMENT devant le juge du fond contre l’assemblée générale ayant décidé de la scission de la copropriété n’emporte aucun effet interruptif, de sorte que la résolution approuvant la scission est exécutoire.

Conformément aux articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

Au visa des articles 32 et 73 et suivants du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] conclut à l’irrecevabilité des demandes formées par la SCI KID DEVELOPPEMENT, d’une part en ce qu’elles sont présentées devant le juge des référés alors qu’elles se heurteraient à des contestations sérieuses et, d’autre part en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires alors que la réfection sollicitée ne concernerait plus une partie commune.

Sur l’exception d’incompétence du juge des référés

Le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception d’incompétence mais concerne l’exercice des pouvoirs du juge des référés.

L’exception d’incompétence soulevée s’avère donc sans objet et sera par conséquent rejetée.

La prétendue « incompétence » du juge des référés n’est pas non plus une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile, et aucune irrecevabilité de l’action n’est encourue de ce chef.

Sur la fin de non-recevoir fondée sur les dispositions de l’article 32 du code de procédure civile

Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 de ce code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

A la lecture des écritures du défendeur, très succinctes sur ce point, il semble que le syndicat des copropriétaires fasse référence au défaut d’intérêt à agir contre lui du fait de la scission de la copropriété votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 22 juillet 2024.

Toutefois, le demandeur soutient que la toiture dont il sollicite la réfection constitue une partie commune relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires dont l’existence à ce jour n’est pas discutable, les démarches pour aboutir à la dissolution définitive n’étant pas terminées, ce qui ne présume pas du bien fondé de la demande.

La SCI KID DEVELOPPEMENT justifie donc d’un intérêt à agir contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier.

La fin de non-recevoir opposée par le défendeur sera écartée et la SCI KID DEVELOPPEMENT sera déclarée recevable en ses demandes.

2. Sur la demande de condamnation à la mise en œuvre des travaux de réfection de toiture

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le lot n°06 appartenant à la SCI KID DEVELOPPEMENT est composé d’un bâtiment indépendant, mais actuellement inclus dans la copropriété.

L’expert judiciaire indique, dans son rapport définitif déposé le 25 février 2025, que les infiltrations résultent de l’absence d’étanchéité de la toiture, laquelle est vétuste.

La SCI KID DEVELOPPEMENT soutient que la toiture de son lot est une partie commune dont la réfection incombe au syndicat des copropriétaires.

Toutefois, la scission de la copropriété a été votée lors des assemblées générales des 22 juillet 2024 et 02 septembre 2025, chaque bâtiment qui la constitue devant devenir indépendant et la gestion des parkings devant être confiée à une association syndicale libre (ASL) (résolutions n°04 de chaque procès-verbal), étant précisé que l’assemblée générale du 22 juillet 2024 fait l’objet d’une contestation devant le tribunal judiciaire par la SCI KID DEVELOPPEMENT.

Les modalités de scission sont actuellement en cours, et le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces opérations sont retardées par la résistance de la SCI KID DEVELOPPEMENT.

L’obligation de faire les travaux demandés par la SCI KID DEVELOPPEMENT par le syndicat des copropriétaires, dont la dissolution est déjà décidée par l’assemblée générale, par des résolutions qui sont exécutoires et en cours depuis plus d’une année, se heurte ainsi à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, les responsabilités quant aux infiltrations subies par le local appartenant à la SCI KID DEVELOPPEMENT ne sont pas déterminées, le rapport d’expertise faisant état d’une absence d’entretien prolongé sans autre précision.

Sur ce point, il convient de souligner que l’article 3 du règlement de copropriété, qui définit les parties communes, ne vise pas expressément la toiture comme partie commune, puisque, concernant les bâtiments, il est indiqué que sont parties communes « les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non ». Cet article est ainsi sujet à interprétation quant au caractère commun ou privatif de la toiture, interprétation qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

En l’état de ces contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé sur la demande présentée par la SCI KID DEVELOPPEMENT, qui sera renvoyée à se pourvoir ainsi qu’elle avisera.

Il convient de préciser que l’expert judiciaire, qui souligne l’urgence de la situation, a autorisé la SCI KID DEVELOPPEMENT à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables suivants : désamianter l’intégralité du toit, déposer les plaques de fibrociment, préparer la nouvelle couverture.

La SCI KID DEVELOPPEMENT n’a mis en œuvre aucun de ces travaux.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens resteront à la charge de la SCI KID DEVELOPPEMENT et il ne peut, devant la présente juridiction, être fait droit à la demande tendant à mettre à la charge du défendeur les frais d’expertise antérieurs.

Il n’apparaît pas inéquitable, en l’état du litige, de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Par conséquent, les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons la SCI KID DEVELOPPEMENT recevable en ses demandes ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par la SCI KID DEVELOPPEMENT ;

Renvoyons la SCI KID DEVELOPPEMENT à se pourvoir ainsi qu’elle avisera ;

Rejetons les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI KID DEVELOPPEMENT aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE