TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DU 05 Juin 2025

N° RG 23/00897 -

N° Portalis DBYT-W-B7H-FCPK

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[R] [V], [B] [A] épouse [V]

C/

[X] [P], S.A.S. MAISONS TEVA

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e ME. LEFEUVRE ([Localité 5])

M^e Bertrand LARONZE ([Localité 5])

Copie à :

Mme [Z] [T], expert

_______________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [V]

né le 28 Avril 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française,

Madame [B] [A] épouse [V]

née le 14 Juillet 1969 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant ensemble [Adresse 3]

Tous deux Rep/assistant : M^e Marie-Emmanuelle LEFEUVRE, avocat au barreau de NANTES

_______________________________________________________

DEFENDEURS :

S.A.S. MAISONS TEVA

— en LJ

dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 518.046.974 prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Bertrand LARONZE de la SELARL LRB, avocats au barreau de NANTES

***

SELARL [X] [P] en la personne de Maître [X] [P]

— liquidateur de MAISONS TEVA selon jugement du 21.02.2024,

exerçant [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Non Représentée

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : David HAZAN, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : A l’audience publique du 27 Mars 2025

JUGEMENT : Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de construction de maison individuelle du 14 décembre 2018, M. [R] [V] et Mme [B] [A] épouse [V] ont confié à la SAS MAISONS TEVA, assurée auprès de la SA CAMCA, la construction d’une maison sur leur parcelle sise [Adresse 2] (44), au prix de 176.700 euros.

Les parties ont conclu six avenants au contrat de construction, dont le prix total a été porté à 193.922,65 euros.

Le 19 décembre 2019, M. et Mme [V] ont déposé une déclaration d’ouverture de chantier auprès de la mairie de [Localité 7].

Par courrier recommandé du 17 juin 2021, M. et Mme [V] ont mis en demeure la SAS MAISONS TEVA de leur régler les pénalités prévues par le contrat en cas de retard de livraison et de lui confirmer, sous huitaine, la date de réception de leur maison sous réserve de diverses mises en conformité, s’agissant notamment de la mauvaise implantation de la maison.

Par courrier du 25 juin 2021, la SAS MAISONS TEVA s’est engagée à déposer un permis de construire modificatif destiné à corriger l’erreur d’implantation de la maison.

Le 2 juillet 2021, les parties ont régularisé un procès-verbal de réception avec réserves.

Le même jour, M. et Mme [V] ont consigné auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS la somme de 9.696,13 euros, correspondant au solde du prix des travaux.

Le 3 juillet 2021, le cabinet ARTHEX a établi un rapport d’avis technique relatif aux réserves émises par M. et Mme [V].

Par courrier du 4 juillet 2021, M. et Mme [V] ont dénoncé auprès de la SAS MAISONS TEVA de nouvelles réserves, l’ont mise en demeure de lever les réserves émises dans un délai d’un mois et de lui régler la somme de 5.882,40 euros au titre des pénalités de retard.

Par courrier recommandé du 15 juillet 2021, M. et Mme [V] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SAS MAISONS TEVA de lever les réserves émises.

***

Par actes des 8 et 13 octobre 2021, M. et Mme [V] ont fait assigner en référé expertise la SAS MAISONS TEVA et la SA CAMCA devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.

Par ordonnance du 11 janvier 2022, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [R] [C] pour y procéder.

Mme [Z] [T] a été désignée en remplacement de M. [R] [C].

L’expert a déposé son rapport définitif le 20 mars 2023.

***

Par acte du 26 avril 2023, M. et Mme [V] ont fait assigner la SAS MAISONS TEVA au visa des articles 1792-6 et 1231-1 du Code civil aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

***

Par jugement du 21 février 2024, le tribunal de commerce de Nantes a placé la SAS MAISONS TEVA en liquidation judiciaire et désigné la SELARL [X] [P], prise en la personne de Me [X] [P], en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier recommandé du 27 février 2024, M. et Mme [V] ont déclaré leur créance auprès du liquidateur.

Par ordonnance du 15 avril 2024, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance engagée contre la SAS MAISONS TEVA.

Par acte du 22 avril 2024, M. et Mme [V] ont fait assigner Me [X] [P], ès qualités, en intervention forcée.

Par mention au dossier du 23 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sous le numéro de répertoire général 23/00897.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, M. et Mme [V] demandent à la juridiction de :

— à titre principal : fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SAS MAISONS TEVA à la somme de :

* 18.664,80 euros au titre du préjudice consécutif à la mauvaise implantation de la maison et à la perte de surface en résultant,

* 2.000 euros au titre des frais d’acte notarié pour procéder à la cession de la bande de terrain de 8,4 m² à leur voisin,

* 600 euros au titre des frais de bornage contradictoire,

* 800 euros au titre du remboursement du coût de la prestation du géomètre,

— à titre subsidiaire : fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SAS MAISONS TEVA à la somme de 4.000 euros, outre la somme de 800 euros au titre du coût de l’intervention du géomètre facturée mais non réalisée, conformément au chiffrage retenu par l’expert,

— en tout état de cause : ordonner que la somme séquestrée de 9.696,13 euros leur soit restituée et fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire à la somme de :

* 6.505,80 euros TTC au titre des travaux destinés à lever les réserves,

* 3.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

* 3.000 euros au titre de leur préjudice moral,

* 5.881,73 euros au titre des pénalités de retard,

* 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

A l’appui de leurs prétentions, M. et Mme [V] soutiennent que la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur, dont l’obligation de résultat persiste malgré l’expiration du délai de parfait achèvement, est engagée au titre des réserves non levées, dont l’expert a chiffré la reprise à 5.914,36 euros HT. L’expert impute par ailleurs une erreur d’implantation au constructeur, qui ne l’a d’ailleurs jamais contestée. Ayant opéré à partir d’un simple plan de division et sans avoir fait appel à un géomètre, alors même que cette prestation avait été facturée, la SAS MAISONS TEVA a manqué aux prévisions du contrat et causé au maître de l’ouvrage un dommage correspondant d’une part au prix de la bande de 8,4m² ainsi perdue, lequel doit être évalué à 50% du prix d’une surface habitable dans le secteur, et d’autre part aux frais à engager pour permettre la cession de cette bande. Les demandeurs sollicitent enfin l’application de la clause contractuelle relative aux indemnités de retard, dues pour 91 jours après déduction de la période de 104 jours juridiquement protégée du fait de la crise sanitaire, ainsi que l’indemnisation du préjudice moral consécutif à l’erreur d’implantation de la maison et du préjudice de jouissance résultant des nuisances sonores causées par certains des désordres réservés.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, la SAS MAISONS TEVA demande à la juridiction de :

— débouter M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes

— les condamner in solidum à lui verser les sommes de :

* 9.696,13 euros,

* 399,56 euros,

* 487,79 euros,

* 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Avant son placement en liquidation judiciaire, la SAS MAISONS TEVA a soutenu que les demandeurs n’apportaient pas la preuve que les désordres invoqués au titre des réserves constitueraient un préjudice indemnisable sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. S’agissant de l’erreur d’implantation de la maison, la défenderesse a exposé que ni le procès-verbal de réception, ni le courrier du 4 juillet 2021 ne mentionnaient cette difficulté déjà connue de tous, de sorte que ce vice, qui n’avait en tout état de cause occasionné aucun préjudice, avait alors été purgé. La SAS MAISONS TEVA a également demandé une réduction des pénalités de retard mises à sa charge, les intempéries constituant une cause légitime de suspension du délai de livraison à concurrence de 63 jours. A l’appui de ses demandes reconventionnelles, la défenderesse faisait enfin valoir que M. et Mme [V] restaient lui devoir les sommes de 9.696,13 euros au titre du solde du prix des travaux, 399,56 euros au titre de la réévaluation de l’assurance Dommages ouvrage et 487,79 euros au titre des pénalités applicables aux retards de paiement des appels de fonds du 29 septembre 2020 et du 24 mars 2021.

Citée à domicile, Maître [X] [P], ès qualités, n’a pas constitué avocat. M. et Mme [V] lui ont adressé leurs dernières conclusions par acte du 26 novembre 2024 signifié à domicile.

***

Par ordonnance du 13 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION

I – Sur la reprise de l’instance

Aux termes de l’article L.622-22 du Code de commerce, qui est applicable en matière de liquidation judiciaire, « les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626–25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant ».

En l’espèce, les demandeurs justifient de la déclaration de créance régularisée entre les mains du liquidateur, qu’ils ont appelé dans la cause.

L’instance est donc valablement reprise à l’égard de Me [X] [P], ès qualités.

II – Sur les demandes indemnitaires formulées par M. et Mme [V]

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’ouvrage construit par la SAS MAISONS TEVA présentait, lors de sa réception, divers désordres imputables à des manquements manifestes aux règles de l’art ou aux DTU applicables :

— absence de trappe d’accès à la robinetterie sur la façade de la baignoire,

— fissuration d’un couvercle en ciment,

— implantation sous une voie d’accès de deux fosses d’eaux usées ne pouvant supporter les charges,

— mauvais alignement du rejingot de la porte d’entrée,

— défectuosité du barillet de la porte de jardin,

— malfaçon du joint périphérique du carrelage devant la porte et les deux baies du séjour,

— absence de joint en tête de faïence dans la salle d’eau et la chambre 1,

— emplacement non conforme de la sonde de pompe à chaleur,

— défectuosité de la couvertine,

— mauvais réglage de la pression du système sanitaire, occasionnant des coups de bélier au niveau d’un lavabo et de deux chasses d’eau,

— défectuosité du joint de la porte d’entrée et dégradation de sa rosace.

Ne présentant pas une gravité décennale, ces désordres engagent la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur. Par ailleurs et contrairement à ce que soutenait la SAS MAISONS TEVA dans ses conclusions, ces désordres causent un dommage au maître de l’ouvrage, qui doit mettre en œuvre diverses solutions réparatoires pour y remédier.

L’expert a évalué ces travaux à la somme de 5.914,36 euros, soit 6.505,80 euros TTC. Cette somme sera par conséquent inscrite au passif de la SAS MAISONS TEVA.

Les demandeurs se prévalent du préjudice de jouissance résultant du mauvais réglage du système sanitaire. L’expert a constaté la réalité des nuisances sonores invoqués par les demandeurs, des coups de bélier étant perceptibles au niveau du lavabo et des deux chasses d’eau de la maison. De faible ampleur, ce préjudice trouve son origine dans une défectuosité relativement simple à résoudre, l’expert préconisant à cet égard un réglage de la pression ainsi que l’installation de dispositifs anti-bélier pour un montant total de 500 euros HT. Ce préjudice de jouissance sera par conséquent réparé par l’allocation d’une indemnité d’un montant de 250 euros.

L’expert a par ailleurs constaté que l’implantation de la maison n’était pas conforme au permis de construire. Tant dans son courrier du 25 juin 2021 qu’auprès de l’expert judiciaire, la SAS MAISONS TEVA a toujours reconnu avoir commis une erreur dans l’implantation de la maison. La faute du constructeur dans l’exécution du contrat cause aux demandeurs un préjudice matériel caractérisé par la perte d’usage d’une bande de 8,40m² située à l’arrière de leur maison, rendue inutilisable du fait de la configuration des lieux. M. et Mme [V] soutiennent que la bande doit être évaluée à la moitié du prix d’une surface neuve construite au motif qu’elle aurait pu permettre l’agrandissement de la terrasse attenante. Toutefois, les demandeurs ne démontrent pas que la perte de cette bande, qui n’a par ailleurs aucune incidence sur la valeur globale de la maison, aurait fait obstacle à l’agrandissement de leur terrasse. L’expert estime donc à juste titre que cette bande de terrain a une valeur de 1.383 euros, l’entier terrain de 407 m² ayant été acquis au prix de 67.000 euros, soit 164,42 euros/m². Cette somme sera inscrite au passif de la liquidation judiciaire, outre celle de 800 euros, facturée par la SAS MAISONS TEVA au titre d’une prestation d’expert géomètre jamais exécutée.

M. et Mme [V] sollicitent également la condamnation du constructeur à supporter les frais de bornage et d’acte notarié à engager avant toute cession de la bande de terrain. Les services communaux d’urbanisme ont toutefois délivré un certificat de conformité de sorte qu’une telle cession n’apparaît pas indispensable. Son coût ne constitue donc pas un dommage directement imputable à la faute du constructeur. La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

M. et Mme [V] sollicitent enfin l’indemnisation du préjudice moral qu’ils subiraient du fait de la mauvaise implantation de leur maison. Cependant, ils ne démontrent ni même ne caractérisent l’existence d’un préjudice moral distinct, qui ne serait déjà réparé au titre des travaux réparatoires et des frais irrépétibles. La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

III – Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le contrat de construction fixait à douze mois la durée des travaux, à compter de la déclaration d’ouverture du chantier, soit une livraison au plus tard le 19 décembre 2019.

Il est par ailleurs constant que l’ouvrage a été réceptionné le 2 juillet 2021, soit avec 195 jours de retard.

Les parties s’accordent à considérer que la crise sanitaire de 2020 constitue une cause légitime de suspension du délai d’exécution pendant une durée de 104 jours. La SAS MAISONS TEVA s’est par ailleurs prévalue de diverses intempéries, dont elle n’a cependant pas apporté la preuve. Par conséquent, un retard de 91 jours est imputable à la SAS MAISONS TEVA.

Le contrat de construction stipule, en son article 2.6, qu’en cas de retard dans la livraison, « le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3.000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard », soit une pénalité de 64,64 euros par jour de retard.

Une somme de 5.881,73 euros sera donc inscrite au passif de la SAS MAISONS TEVA au titre des pénalités de retard.

IV – Sur les demandes reconventionnelles formulée par la SAS MAISONS TEVA

Le liquidateur n’ayant pas constitué avocat ni repris les prétentions initialement formulées par la SAS MAISONS TEVA, la juridiction n’est pas saisie des demandes reconventionnelles formulées par la défenderesse avant son placement en liquidation judiciaire.

V – Sur la demande de restitution des sommes séquestrées

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance de M. et Mme [V] à l’égard de la SAS MAISONS TEVA s’élève à :

* 6.505,80 euros TTC au titre des travaux de reprise,

* 250 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 1.383 euros au titre du préjudice consécutif à l’erreur d’implantation,

* 800 euros au titre de la prestation de géomètre facturée mais non réalisée,

* 5.881,73 euros au titre des pénalités de retard,

soit une somme totale de 14.820,53 euros, dont à déduire celle de 9.696,13 euros.

La CAISSE DES DEPOTS ET DE CONSIGNATION sera autorisée à restituer à M. et Mme [V] la somme de 9.696,13 euros, que ceux-ci ont à bon droit retenu sur le prix de vente et qu’ils ont consignée le 2 juillet 2021.

VI – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Me [X] [P] succombant en sa qualité de liquidateur judiciaire, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective, en eux compris le coût de l’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Me [X] [P], en sa qualité de liquidateur, perd son procès. Eu égard à la longueur de l’instance, qui a nécessité la réalisation d’une expertise judiciaire, la somme de 4.500 euros sera fixée au passif de la procédure collective au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du Code civil, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONSTATE la reprise de l’instance engagée par M. [R] [V] et Mme [B] [A] épouse [V] contre la SELARL [X] [P], prise en la personne de Me [X] [P], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS MAISONS TEVA ;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS MAISONS TEVA les sommes de :

* 6.505,80 euros au titre du coût de reprise des malfaçons,

* 250 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 1.383 euros au titre du préjudice consécutif à l’erreur d’implantation,

* 800 euros au titre de la prestation de géomètre facturée mais non réalisée,

* 5.881,73 euros au titre des pénalités de retard,

soit une somme totale de 14.820,53 euros, dont à déduire celle de 9.696,13 euros retenue sur le prix de vente ;

AUTORISE la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION à restituer à M. [R] [V] et Mme [B] [A] épouse [V] la somme de 9.696,13 euros, consignée le 2 juillet 2021 au titre des réserves formulées à réception de leur maison ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SAS MAISONS TEVA la créance de M. [R] [V] et Mme [B] [A] épouse [V] à la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SAS MAISONS TEVA les dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Soline JEANSON David HAZAN