4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01273 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MRGC

AFFAIRE : Société SAIEM GRENOBLE HABITAT C/ [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

Par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société SAIEM GRENOBLE HABITAT, SAIEM dont le siège social est sis 44 avenue Marcellin Berthelot – 38100 GRENOBLE

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [I] [B]

né le 05 Mars 1978 à TAJEROUINE (TUNISIE), demeurant 30 Rue du Vercors – 38000 GRENOBLE

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 19 septembre 2017 consenti par la SAIEM GRENOBLE HABITAT, Monsieur [I] [B] a pris en location un logement situé 30 Rue du Vercors – 38000 GRENOBLE, moyennant un loyer de 390,71 euros, outre 97,90 € de charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 03 juillet 2025 délivré selon les modalités des articles 656 et suivants, la SAIEM GRENOBLE HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 7 octobre 2025 aux fins de :

Voir constater la résiliation du bail logement consenti le 19 septembre 2017 à Monsieur [I] [B] ;En conséquence,

Voir ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique de Monsieur [I] [B], ainsi que de tous occupants de son chef, dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir ;Voir condamner Monsieur [I] [B] à payer sans délai à la SAIEM GRENOBLE HABITAT, la somme de 8 197,54 € à titre de provision à valoir tant sur les arriérés locatifs que sur les indemnités d’occupation qui ont courues depuis lors, selon décompte arrêté au 15.06.2025, somme à actualiser au jour de l’audience ;Voir dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 24.03.2025 ;Voir condamner le même à payer à la SAIEM GRENOBLE HABITAT une indemnité d’occupation pour le logement, équivalente au montant des loyers plus charges jusqu’à la date effective du départ ;Voir dire que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes termes que le loyer initialement convenu entre les parties ;Voir enfin condamner Monsieur [I] [B] à payer à la SAIEM GRENOBLE HABITAT la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.A cette audience, la SAIEM GRENOBLE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025 à la somme de 1 0954,95 €. Elle précise qu’un surloyer a été appliqué.

Monsieur [I] [B] convoqué par exploit de Commissaire de justice en date du 03 juillet 2025 délivré à Etude n’est ni présent, ni représenté.

Monsieur [I] [B] ne s’est pas présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la Loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Monsieur [I] [B] convoqué par exploit de Commissaire de justice en date du 03 juillet 2025 délivré à Etude n’est ni présente, ni représentée.

En application des dispositions susvisées, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 03 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 04 juillet 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 24 mars 2025 pour la somme de 4 027,93 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 18 mars 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 24 mai 2025. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur :

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois […].

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer […].

Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, le bailleur social facture des indemnités pour frais de dossier de 25 euros au locataire en janvier 2023 et janvier 2024 sans justifier l’avoir mis en demeure de communiquer son avis d’imposition ou de non imposition, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre et que la somme de 50 euros sera déduite du décompte des sommes réclamées.

Par ailleurs, aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois […].

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer […].

La mise en demeure produite par le bailleur en pièce n° 4 est un courrier en date du 6 décembre 2024.

En l’absence de mise en demeure justifiée pour les surloyers appliqués en mars 2023, avril 2023, mai 2023 ils seront déduits des sommes réclamées.

Le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure et frais et surloyers indûment réclamés, d’un montant de 10 565,79 € (mois d’août 2025 compris). Monsieur [I] [B] sera condamné au paiement à titre provisionnel de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 sur la somme de 4 027,93 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [I] [B] sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 24 mai 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [I] [B] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 mai 2025;

DISONS que Monsieur [I] [B] devra libérer les lieux ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [I] [B] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 30 Rue du Vercors – 38000 GRENOBLE ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 24 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] à payer à titre provisionnel à la SAIEM GRENOBLE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] à payer à titre provisionnel à la SAIEM GRENOBLE HABITAT, la somme de 10 565,79 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025 (mois d’août 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 sur la somme de 4 027,93 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection statuant en référé,