TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

N° Minute : 25/208

AFFAIRE : N° RG 24/01481 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DOBU

JUGEMENT

Rendu le 1er juillet 2025

AFFAIRE :

[U] [F] [J] [H]

C/

[V] [I] [R] [T]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [F] [J] [H]

né le 15 Mars 1961 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Emilie LABEYRIE de la SELARL NOURY-LABEDE LABEYRIE SAVARY, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [I] [R] [T]

né le 27 Septembre 1958 à [Localité 7] (ALLEMAGNE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Corinne CAPDEVILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19/01/2021 à effet au 29/01/2021, M. [U] [H] a donné à bail à M. [V] [T] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] , pour un loyer mensuel de 550€ .

Par acte de commissaire de justice en date du 18/10/2024 , M. [U] [H] a ensuite fait assigner M. [V] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 7 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation ,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [V] [T], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner M. [V] [T] à lui payer :

* une indemnité d’occupation de 550 euros par mois à compter de l’assignation jusqu’à l ibération des lieux,

* la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [V] [T] aux entiers dépens,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le dossier a été appelé à l’audience du 07 janvier 2025 et a fait l’objet de deux renvois contradictoires à la demande des parties.

M. [U] [H], représenté par son conseil, soutenait ses dernières conclusions qui reprennent ses demandes introductives d’instance, outre la demande de débouter M. [V] [T] de ses demandes.

Sur l’irrecevabilité soulevée, il indique que son action est une demande en résiliation de bail et non une action pour trouble anormal de voisinage soumise à l’article 750-1 du code de procédure civile imposant une tentative préalable de règlement amiable du litige.

Concernant la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, sur le fondement des articles 1227, 1229, 1741 du code civil et de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, il fait valoir que M. [V] [T] a commis des manquements graves à ses obligations de locataire en adoptant des comportement agressifs, menaçants et violents à l’égard d’entrepreneurs passant sur le chemin d’accès et avec un autre voisin.

Il soutient également que M. [V] [T] fait obstacle à ce que des travaux soient réalisés sur la parcelle alors qu’un bornage est nécessaire et qu’il a retiré les bornes posés à deux reprises.

M. [V] [T], représenté par son Conseil, a soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il demande au Tribunal de :

— débouter M. [U] [H] de ses demandes comme irrecevables et malfondées,

— condamner M. [U] [H] à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il assure que la demande est irrecevable en l’absence de tentative préalable de conciliation en ce que le litige porte sur un problème de voisinage, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur le fond, il indique subir des travaux incessants et bruyants de la part de son voisin, M. [U] [H] et il assure entretenir de bonnes relations de voisinage.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

En, l’espèce, M. [U] [H] a intenté une action en résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de jouir paisiblement des lieux. Il ne s’agit aucunement d’une action fondée sur un trouble anormal de voisinage, de sorte que les prescriptions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables s’agissant d’une action en résiliation dont le montant est indéterminé.

La fin de non recevoir soulevée par M. [V] [T] sera ainsi rejetée.

2- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, à savoir l’habitation principale.

En application de l’article 7 e) et f), le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6, et de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que deux entrepreneurs réalisant des travaux sur sa propriété mitoyenne du local loué à M. [V] [T] ont attesté avoir subi pour l’un en mai 2022 et l’autre en janvier 2023 des insultes et un comportement agressif de M. [V] [T], ce dernier leur reprochant de faire du bruit. M. [V] [T] a été jusqu’à se saisir de la tronçonneuse de l’entrepreneur et la jeter.

Il convient de relever qu’il ne s’agit pas de locataires voisins qui se plaignent du comportement de M. [V] [T], mais d’entrepreneurs intervenant au domicile du propriétaire du bien loué à M. [T], lequel réside à proximité de son locataire. Si le comportement de M. [T] s’est révélé inadapté, il n’en reste pas moins qu’il s’agit de deux événements ponctuels qui s’inscrivent en outre dans des relations bailleur/locataire tendue.

Aucun autre voisin proche ne s’est plaint du comportement de M. [V] [T]. Au contraire, ce dernier produit une attestation de deux voisins qui attestent de bon rapport de voisinage.

Concernant l’attestation de M. [S] [C], il décrit avoir subi des violences physiques le 06 juin 2024, à savoir avoir été frappé à la tête avec un club de golf, de la part de M. [V] [T] alors qu’il se trouvait sur sa propriété au [Adresse 5] à [Localité 9], M. [V] [T] aurait été mécontent que les tracteurs qui déchargeaient du foin sur la propriété de M. [C] fassent du bruit.

Il convient de constater qu’il ne s’agit pas d’un voisin immédiat de l’habitation de M. [V] [T]. Il sera d’ailleurs précisé que M. [S] [C] ne connaissait pas M. [T] et n’a su que, par la suite, qu’il résidait dans le voisinage.

Les agissements violents de M. [T], s’il peuvent revêtir une qualification pénale, n’entrent pas pour autant dans le cadre d’une violation de l’obligation de jouissance paisible du bien loué. En effet, ces faits s’inscrivent dans un différend avec une personne résidant dans le même quartier, mais sont sans lien avec l’occupation des locaux mis en location.

Aucune violation grave de l’obligation de jouissance paisible des lieux loués ne sera retenue.

Il convient de rappeler que le locataire doit laisser le propriétaire exécuter les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués et ne pas modifier les lieux loués.

Il ressorts des échanges de correspondances téléphoniques écrites que M. [V] [T] a retiré volontairement les bornes placées par un expert géomètre sur la propriété louée en avril 2024 alors que le bornage s’impose au locataire.

Ce manquement isolé n’est pas suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation.

En conséquence, il convient de débouter M. [U] [H] de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

3- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En équité, chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par M. [V] [T] tenant à l’absence de tentative préalable de conciliation ;

DEBOUTE M. [U] [H] de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 19/01/2021 ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [U] [H] aux dépens ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 01er juillet 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection