Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 15 mai 2025, n° 25/00474

TJ Grenoble 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux et que les loyers n'avaient pas été régulièrement payés, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail et maintien dans les lieux
La cour a jugé que le locataire devait libérer les lieux suite à la résiliation du bail, et a ordonné l'expulsion en cas de refus.
Accepté
Créance locative
La cour a constaté que la créance était justifiée par des preuves fournies, et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation devait être fixée au montant du loyer et des charges, justifiée par le maintien du locataire dans les lieux.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé équitable de condamner le locataire à rembourser les frais de procédure engagés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 15 mai 2025, n° 25/00474
Numéro(s) :	25/00474
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/00474 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MHPS

Copie exécutoire

délivrée le : 15 Mai 2025

à :Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme

délivrée le :15 Mai 2025

à :Madame [B] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par M^e ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [B] [Y]

née le 25 Novembre 2002 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 17 Mars 2025 tenue par M^me Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Greffier, en présence de M^me L. BOISSON, Auditrice de justice ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 7 juin 2024 consenti par la SCI HERA, Madame [B] [Y] a pris en location un logement sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 705 € outre 25 € par mois de provisions de charges.

Suivant contrat de cautionnement « VISALE », la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 27 septembre 2024 à Madame [B] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1 810 € correspondant aux loyers et charges impayés de juillet 2024, août 2024 et septembre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 11 décembre 2024 signifié à Etude, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 17 mars 2025 aux fins de voir :

— dire et juger recevable et bien fondée Action Logement Services en son action ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [B] [Y] ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [Y] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique;

En toute hypothèse,

— condamner Madame [B] [Y] à payer à Action Logement Services la somme de 3 270 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2024 sur la somme de 1 810 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— condamner Madame [B] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Madame [B] [Y] à payer à Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

— condamner Madame [B] [Y] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique qu’elle intervient en qualité de caution et indique que sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 5 460 euros (loyers et charges de juillet 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 et février 2025) au 12 mars 2025.

Madame [B] [Y] citée par acte de commissaire de Justice en date du 11 décembre 2024 signifié à Etude, n’est ni présente, ni représentée.

Madame [B] [Y] ne s’est pas présentée à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la Loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Madame [B] [Y] citée par acte de commissaire de Justice en date du 11 décembre 2024 signifié à Etude, n’est ni présente, ni représentée.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu’elle doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution, celle-ci s’étendant – en plus de l’action en recouvrement des sommes versées – à l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation en date du 11 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 11 décembre 2024.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 20 septembre 2024 pour la somme de 1 810 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 20 novembre 2024.

Il y a lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance de la SAS Action Logement Services :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 12 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5 460 €. La SAS Action Logement Services justifie d’une quittance subrogative pour ce montant correspondant aux loyers et charges de juillet 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 et février 2025 ;

Madame [B] [Y] sera condamnée au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (20 septembre 2024) sur la somme de 1 810 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SAS Action Logement Services est bien fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail, sur justification d’une quittance subrogative.

Madame [B] [Y] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 27 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [B] [Y] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais exposés au titre de la présente procédure qu’elle a été contrainte d’engager.

Dans ces conditions, Madame [B] [Y] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-Présidente des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable et bien fondée en ses demandes ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre d’une part, la SCI HERA, et d’autre part, Madame [B] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à la date du 27 novembre 2024 ;

DIT que Madame [B] [Y] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [B] [Y] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 2] ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 20 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la SAS Action Logement Services l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective et définitive des lieux sur présentation d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la SAS Action Logement Services, la somme de 5 460 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 mars 2025 (correspondant aux loyers et charges de juillet 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 et février 2025)outre intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme de 1 810 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à supporter les dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Sarah DOUKARI, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente

des Contentieux de la Protection