Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 15 mai 2025, n° 25/00321

TJ Grenoble 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Droit à l'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que la résiliation du bail permettait au bailleur de demander l'expulsion de la locataire.
Accepté
Créance locative non réglée
La cour a constaté que la locataire n'avait pas réglé ses dettes locatives, rendant légitime la demande de paiement.
Accepté
Indemnité due pour maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que la locataire devait une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à sa libération effective.
Accepté
Dépens à la charge de la locataire
La cour a statué que les dépens, y compris les frais de procédure, devaient être supportés par la locataire.
Accepté
Indemnité pour frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Grenoble, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a demandé la constatation de la résiliation de bail, l'expulsion de la locataire Mme [V] [M] épouse [P], ainsi que le paiement d'arriérés de loyers et d'une indemnité d'occupation. Les questions juridiques portaient sur la qualité à agir de la société en tant que caution, la recevabilité de la demande, et la résiliation du bail pour défaut de paiement. Le tribunal a constaté la résiliation du bail à compter du 28 octobre 2024, a ordonné l'expulsion de la locataire, et a condamné celle-ci à payer 2 900 euros pour loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation. Les dépens ont également été mis à sa charge.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 15 mai 2025, n° 25/00321
Numéro(s) :	25/00321
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIERFrancoise SILVAN
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/00321 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MHCS

Copie exécutoire

délivrée le : 15 Mai 2025

à :

SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme

délivrée le :15 Mai 2025

à :

Madame [V] [M] épouse [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [V] [M] épouse [P]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 10 Mars 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 20 janvier 2023, Monsieur [H] [C], dans les droits desquels est subrogée la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat de cautionnement, a donné à bail à Mme [V] [M] épouse [P] (la locataire) un logement situé [Adresse 3] ;

Suivant contrat de cautionnement « VISALE » en date du 18 janvier 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires, pour la durée du bail.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2024 le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [V] [M] épouse [P] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [V] [M] épouse [P] à payer :

la somme de 1 400 euros à valoir sur l’arriéré de loyer avec intérêts à compter du commandement de payer du 28/08/24 sur 1 400 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,- la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

La locataire ne s’est pas rendue à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 10 mars 2025, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3/03/25 à la somme de 2 900 euros.

A la même audience, la locataire régulièrement citée à l’étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu’elle doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution, celle-ci s’étendant – en plus de l’action en recouvrement des sommes versées – à l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 19 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 19 décembre 2024.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Mme [V] [M] épouse [P] le 28 août 2024 pour la somme de 1400 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 20 avril 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 28 octobre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 3 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 900 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [V] [M] épouse [P] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et ne justifie pas de sa situation financière.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Mme [V] [M] épouse [P] pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par Mme [V] [M] épouse [P] à compter de la résiliation du bail en date du 28 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge des locataires.

L’équité commande d’allouer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 octobre 2024 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 octobre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Mme [V] [M] épouse [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 2 900 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 mars 2025 (mois de mars compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l’expulsion de Mme [V] [M] épouse [P] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Mme [V] [M] épouse [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE Mme [V] [M] épouse [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Mme [V] [M] épouse [P] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN