REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 24/01991 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MBWB

AFFAIRE : S.C.I. LEONARDO [R] C/ Société RT LOGISTIQUE

Le : 22 Mai 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL CDMF AVOCATS

M^e Michaël ZAIEM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 22 MAI 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LEONARDO [R], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

SARL RT LOGISTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michaël ZAIEM, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 11 Octobre 2024 pour l’audience des référés du 14 Novembre 2024 ; Vu le renvoi au 19 décembre 2024, au 30 janvier 2025 et au 13 mars 2025;

A l’audience publique du 13 Mars 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Mai 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2021, la SCI LEONARDO DA [G] a conclu avec la SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE un contrat de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur un local à usage d’entrepôt d’une superficie de 4 500 m2, un emplacement de stationnement de camion ainsi que deux sanitaires, sis [Adresse 3].

Ledit bail était conclu pour une durée de 4 mois à compter de sa signature pour un montant de 15 000 € HT et HC, et s’est poursuivi sans discontinuité à ce jour, de sorte que depuis le 20 mai 2024 la SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE est engagée dans le cadre d’un bail commercial.

Par courrier électronique du 12 août 2024, ladite SARL a confirmé à la SCI qu’elle souhaitait désormais prendre à bail une surface inférieure de 2 500 m² correspondant aux zones à grande hauteur, ainsi que les quais historiques. Celle-ci indiquait également que les travaux de remise en état de l’intérieur et de l’extérieur seront déduits des loyers qu’elle doit verser à la SCI.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2025, la SCI LEONARDO [R] a assigné la SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de GRENOBLE.

Dans ses conclusions n°1, rappelées à l’audience, la SCI LEONARDO [R] formule devant le juge des référés les demandes suivantes :

— condamner par provision la SARL RT LOGISTIQUE à payer à la SCI LEONARDO [R] la somme de 46 000,02 € HT, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la SARL RT LOGISTIQUE à payer à la SCI LEONARDO [R] la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la même aux entiers dépens.

En substance, la SCI reproche à la SARL d’avoir arrêté le versement des loyers depuis le 16 août 2024 et notamment le règlement de tout loyer couvrant la période du 16 aout au 15 septembre 2024 et du 16 septembre au 15 octobre 2024.

A l’audience, la SCI détaille l’évolution du montant des loyers au cours du bail commercial, accepté par la SARL :

—  15 000 € correspondant au loyer entre le 20/05/2021 et le 15/09/2021,

—  20 000 € correspondant au loyer entre le 16/08/2021 et le 15/11/2021 en raison d’une augmentation de surface louée,

—  22 666 € correspondant au loyer depuis le 15/11/2021 pour une raison identique.

Dans ses conclusions en défense, la SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE souhaite du juge des référés de voir :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI LEONARDO DA

[G], au bénéfice du juge du fond ;

— reconventionnellement, condamner la SCI LEONARDO sous astreinte de 100 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir, à réparer la toiture des lieux loués et à mettre en conformité l’installation électrique ;

— reconventionnellement, condamner la SCI LEONARDO sous astreinte de 100 euros

par jour de retard un mois après la signification de la décision à fournir un nouveau décompte respectant le loyer prévu au bail et à fournir les factures correspondantes ;

— condamner la SCI LEONARDO [R] à verser à la SARL RT LOGISTIQUE la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner SCI LEONARDO aux entiers dépens.

En substance, la SARL reproche à la SCI LEONARDO le montant de la facture réclamée pour la période du 16/08/2021 au 15/09/2024, la SCI ne justifiant pas de l’existence de surface supplémentaires louées, ni par avenant ni par courrier. Aussi, elle prétend à une impossibilité d’exploiter une partie des locaux loués en raison d’infiltration de la toiture, et de la végétation qui empêche l’accès au parking des camions de décharge.

La SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE était assignée à personne et représentée à l’audience.

Il sera statué par décision contradictoire conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision relative à l’arriéré des loyers

Selon l’article 835 du code de procédure civile dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L 145-5 du code de commerce les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Depuis le 20 mai 2024 la SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE est engagée dans un bail commercial avec la SCI LEONARDO [R].

La SCI sollicite le versement d’une provision s’élevant à 46 000,02 € HT assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation en raison de la diminution unilatérale du loyer par la SARL.

Depuis le 15 novembre 2021, la SARL verse un loyer de 22 666,67 € et le 20 août 2024, elle a entendu ne verser que la somme de 15 000 €, celle-ci n’exploitant plus que 2 500m2 du local. C’est cette modification unilatérale du contrat que lui reproche la SCI.

De son côté la SARL estime avoir payé des loyers qui ne correspondent pas à la réalité des locaux loués, et reproche d’ailleurs à la SCI de ne pas lui produire de factures correspondantes. A cela s’ajoute la diminution de loyer de son initiative en réaction à l’inaction de la SCI concernant des travaux qui permettraient sa jouissance paisible des lieux loués.

Il est constant que les parties s’opposent sur les modalités contractuelles d’occupation des lieux, leur surface et leur conformité, et in fine le loyer dû.

Il y a lieu en conséquence de retenir l’existence d’une contestation sérieuse portant sur le montant des loyers, que la SARL entend compenser en raison d’une absence de jouissance paisible des lieux.

Il est rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence, de sorte qu’il n’est pas compétent pour connaître du litige, étant en outre retenu qu’il ne dispose pas des éléments nécessaires à déterminer le montant non contesté de l’arriéré des loyers dû par la société SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de provision formulée par la SCI LEONARDO [R].

Sur la demande reconventionnelle visant à la production sous astreinte des factures de loyers

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile dans les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, la SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE conteste le montant de la quasi-totalité des factures de loyers, et sollicite depuis le 1er octobre 2024 de la SCI LEONARDO [R] la délivrance de factures conformes au contrat.

Dans la mesure où le montant des loyers versés fait l’objet d’une contestation sérieuse, il y a lieu de renvoyer le tout devant le juge du fond.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter cette demande reconventionnelle.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la réalisation des travaux de réparation de toiture et de mise en conformité du système électrique sous astreinte

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Précisément, le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Suivant les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, sans qu’il soit besoin d’aucune disposition particulière, d’assurer la jouissance paisible du preneur pendant la durée du bail et de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La SARL produit en pièce n°5 un constat de commissaire de justice du 14 août 2024, illustré par plusieurs photographies qui fait état d’un local « envahi par la végétation, des infiltrations au plafond, des trous dans le toit, des fils volants, l’absence d’électricité dans le bureau. »

La SCI LEONARDO [R] conteste l’impossibilité d’utiliser les locaux, et soutient que cette impossibilité n’est pas démontrée, outre qu’elle n’a pas été mise en demeure par le locataire.

Sur ce, la SCI LEONARDO [R] est tenue, en sa qualité de bailleur d’assurer une jouissance paisible au preneur. Le procès-verbal établit, à tout le moins, un défaut de conformité des locaux loués. En conséquence, la SCI LEONARDO [R] est condamnée à réparer la toiture des lieux loués et à mettre en conformité l’installation électrique.

La SCI LEONARDO [R], qui apparait de bonne foi et qui n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure préalable et antérieure à la présente instance, ne sera pas condamnée à s’exécuter sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

La SCI LEONARDO DA [G] conservera la charge des dépens.

Les parties sont déboutées, en équité, de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SCI LEONARDO [R] sur l’arriéré de loyer dû par la SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE, en raison d’une contestation sérieuse,

Rejetons la demande de la SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE visant la production sous astreinte par la SCI LEONARDO [R] des factures correspondant au contrat,

Condamnons la SCI LEONARDO [R] à effectuer la réparation de la toiture des lieux loués et à la remise en conformité de l’installation électrique ;

Rejetons les demandes de la SCI LEONARDO [R] et de la SARL unipersonnelle RT LOGISTIQUE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge de la SCI LEONARDO DA [G].

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Patricia RICAU Delphine HUMBERT