Tribunal Judiciaire de Carcassonne, Procedures orales + jcp, 16 février 2026, n° 25/01059

TJ Carcassonne 16 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'avait pas réglé les loyers dans le délai imparti, rendant la résiliation du bail légitime.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, étant resté dans les lieux après la résiliation, devait être expulsé.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire devait des sommes au titre des loyers et charges, justifiant la condamnation au paiement.
Accepté
Occupation sans droit
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Dépens engagés pour l'instance
La cour a condamné le locataire aux dépens de l'instance, y compris les frais du commandement de payer.

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Sur la décision

Référence :	TJ Carcassonne, procedures orales + jcp, 16 févr. 2026, n° 25/01059
Numéro(s) :	25/01059
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	3 mars 2026
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Sur les parties

Parties :	S.C.I. BEL ENSEMBLE 11

Texte intégral

AFFAIRE N° RG 25/01059 – N° Portalis DBWW-W-B7J-DUGD

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

le:

à:

C.C.C délivrée

le:

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 16 Février 2026

DEBATS PUBLICS : 06 Octobre 2025

ACTE DE SAISINE : 26 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

S.C.I. BEL ENSEMBLE 11,

dont le siège social est sis 112 Boulevard du Mont Boron – 06300 NICE

Comparante

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [M]

demeurant 19 Rue Voltaire – Appt 1 , rdc gauche – 11000 CARCASSONNE

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 10 août 2022, la SCI BEL ENSEMBLE 11 a donné à bail à Monsieur [W] [M] un logement sis 19 rue Voltaire 11000 CARCASSONNE moyennant un loyer mensuel de 270 euros charges comprises.

Le 26 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail était signifié à Monsieur [W] [M] pour un montant en principal de 1.550,14 euros € au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2025.

Par exploit d’huissier en date du 26 juin 2025, la SCI BEL ENSEMBLE 11 a fait assigner Monsieur [W] [M] devant le Tribunal d’instance de POITIERS aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation du bail liant le bailleur requérant à Monsieur [W] [M],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] et de tous occupants de son chef,

— Condamner Monsieur [W] [M] à lui payer la somme de 1.364,00 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 12 juin 2025,

— Condamner Monsieur [W] [M] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 270 euros,

— condamner Monsieur [W] [M] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [W] [M] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 26 mars 2023 et le coût de la dénonciation du commandement à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 octobre 2025.

La SCI BEL ENSEMBLE 11 a maintenu les demandes dans les termes de son assignation à laquelle il sera renvoyé s’agissant des moyens de fait et de droit pour un exposé plus ample du litige conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [M], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines (42 jours) avant l’audience.

En l’espèce, la SCI BEL ENSEMBLE 11 justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 06 octobre 2025.

De surcroît, le bailleur justifie avoir signalé à la CCAPEX la situation d’impayé locatif, par avis du 27 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 26 juin 2025.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte du bailleur qu’à la date du 1er octobre 2025, Monsieur [W] [M] demeurait redevable au titre des loyers, provisions sur charges et d’une indemnité mensuelle d’occupation de la somme totale de 2.444,00 €.

Faute de justifier du règlement de ladite somme, Monsieur [W] [M] sera condamné à payer à la SCI DU BEL ENSEMBLE 11 la somme de 1.364 € au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échus et non réglés à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le maintien de Monsieur [W] [M] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours outre les charges, soit 270 euros due depuis la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux. Compte tenu de son caractère indemnitaire, elle ne peut être indexée.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation , modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines (42 jours) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 2 du code civil, ce texte n’a vocation à régir que les contrats conclus à compter du 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 ayant instauré ce délai de six semaines en lieu et place d’un délai plus long de deux mois. Aussi, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à l’empire du droit antérieur à cette loi qui prévoyait un délai de deux mois (Avis, Cass., 13 juin 2024, n° 24-70002).

En l’espèce, le bail signé avant le 29 juillet 2023 par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de payement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 26 mars 2025, la SCI BEL ENSEMBLE 11 a fait commandement à Monsieur [W] [M] de payer la somme de 1.550,14 euros € au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés à cette date.

Ce commandement délivré à Monsieur [W] [M] obéit au formalisme imposé par l’article 24 susvisé.

Les loyers n’ont pas été réglés en totalité dans les deux mois et le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de payement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 26 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié, il y a lieu d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [M], de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et ce en tout état de cause à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux.

En cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient, par application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, de décider d’office que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [W] [M] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Il convient, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, de condamner Monsieur [W] [M] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à Monsieur le Préfet de l’Aude.

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont pu engager pour la présente instance. La SCI DU BEL ENSEMBLE 11 sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Il conviendra, en outre, de rappeler que ce jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI BEL ENSEMBLE 11,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies,

CONSTATE à la date du 26 mai 2025 la résiliation du bail liant les parties et portant sur le logement sis 19 rue Voltaire 11000 CARCASSONNE

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [W] [M] est occupant sans droit ni titre dudit logement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [M] d’avoir spontanément libéré les lieux situés 19 rue Voltaire 11000 CARCASSONNE, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [W] [M],

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SCI DU BEL ENSEMBLE 11, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier terme de loyer et les charges, soit 270 euros, non révisable,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SCI BEL ENSEMBLE 11 la somme de 1.364 € (MILLE TROIS CENT SOIXANTE QUATRE EUROS) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des loyers et des charges échus et non réglés à la date du 1er juin 2025,

DÉBOUTE la SCI DU BEL ENSEMBLE 11 de ses demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et sa dénonciation à Monsieur le Préfet de l’Aude,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION