REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/00813 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MMP2

AFFAIRE : Syndic. de copro. LE SURIEUX C/ [N], [N]

Le : 05 Mars 2026

Copie exécutoire

et copie à :

M^e Marie CHAREYRON

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 05 MARS 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LE SURIEUX représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] et [Adresse 3]

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 4]

Madame [J] [N], demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître Marie CHAREYRON, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 30 Avril 2025 pour l’audience des référés du 05 Juin 2025 ;

Vu le renvoi au les renvois successifs ;

A l’audience publique du 15 Janvier 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Mars 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble LE SURIEUX situé [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 1].

Par courrier recommandé du 23 janvier 2025, présenté et délivré le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure d’acquitter la somme de 5 126,70 euros au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes de commissaire de justice du 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, a fait assigner Monsieur « [V] » [N] et Madame [J] [N] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement solidaire d’un arriéré de charges et des provisions devenues exigibles.

Dans le dernier état de leurs prétentions résultant des conclusions récapitulatives notifiées le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la juridiction de :

Débouter les époux [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, notamment reconventionnelles ; Condamner solidairement les époux [N] à régler, sans délai, la somme de 6 507,42 euros, selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, somme à actualiser le cas échéant au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2023 ; Ordonner la capitalisation des intérêts ; Condamner in solidum les époux [N] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; Rappeler, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions n°2 notifiées le 03 décembre 2025, Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] entendent voir :

Constater la carence du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic, la société FONCIA, dans le traitement de la consommation excessive d’eau de l’année 2022 ; En conséquence,

A titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes à l’égard des époux [N] et, en tout état de cause, de leurs demandes sur les provisions non échues de 2025 et les frais ; A « titre subsidiaire », condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 973,30 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier subi du fait de sa carence dans le traitement de la surconsommation d’eau de l’année 2022 et ordonner la compensation avec les éventuelles condamnations des époux [N] ; A titre subsidiaire, accorder aux époux [N] les plus larges délais de paiement ; Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; Dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A cette fin, ils se prévalent de la loi n°2011-525 du 17 mai 2012 dite loi Warsmann et son décret d’application n°2012-1078 du 24 septembre 2012, visant à protéger les particuliers contre les fuites d’eau excessives, ainsi que l’article L.2221-12-4-III bis du code des collectivités territoriales.

Monsieur [N] sollicite par ailleurs, en page 3 de ses écritures, la rectification de son prénom.

Conformément aux articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Un extrait de compte arrêté au 11 février 2025, comportant le détail des provisions de l’exercice 2025, Le relevé de propriété de Monsieur « [V] » [N] et Madame [J] [N] établissant qu’ils sont propriétaires au sein de l’immeuble LE SURIEUX,Le relevé individuel des charges de l’exercice 2022 (dont le montant correspond effectivement au solde débiteur porté en 1ère ligne des relevés de compte produits) et le bilan annuel des charges 2023, Les appels de provisions pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025 et l’appel de provisions sur travaux du 1er février 2025, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2024,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 septembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2023, ajustement du budget prévisionnel 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025,Une mise en demeure datée du 13 novembre 2023 ne comportant ni détail des sommes composant le montant réclamé ni preuve d’envoi, Un courrier de 2e relance, daté du 08 décembre 2023, sans détail ni preuve d’envoi, Un courriel du 04 avril 2024 adressé aux défendeurs par le syndic les prévenant que le prélèvement automatique a été suspendu à la suite de trois rejets de paiement consécutifs, Deux courriers de mise en demeure datés des 03 juin et 16 septembre 2024, ne comportant toujours aucun détail ni preuve d’envoi, Un courrier de relance après mise en demeure daté du 1er octobre 2024 dépourvu de preuve d’envoi,La mise en demeure du 23 janvier 2025, présentée et distribuée le 28 janvier 2025,Deux contrats de syndic, le premier pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et le second pour la période du 18 décembre 2025 au 30 juin 2026, L’extrait de compte arrêté au 1er octobre 2025, sur lequel deux sommes de 13 euros et 61,55 euros ont été déduites par mention manuscrite correspondant aux frais de plaidoirie et honoraires de signification de l’assignation), Les appels de fonds du 1er avril au 31 décembre 2025, Les appels de fonds – provisions pour travaux et/ ou opérations exceptionnelles des 1ermars, 10 avril et 1er juin 2025.

Les époux [N] contestent le montant réclamé.

Selon leurs déclarations, à la suite d’une consommation d’eau excessive de leur locataire en 2022, les estimations de l’année 2023 ont fortement augmenté et la dernière provision impayée de 2023 (d’un montant de 1 352,14 euros) serait indue dès lors que l’avis définitif des charges 2023 fait apparaitre un solde à leur avantage d’un montant de 632,97 euros.

Toutefois, les comptes ont été approuvés pour les exercices clos aux 31 décembre 2022 et 2023, les budgets prévisionnels ont été adoptés pour les exercices suivants (2024 et 2025) et aucun recours n’a été formé dans le délai légal de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les estimations supérieures à la consommation d’eau réelle pour l’année 2023 ont , après régularisation, fait l’objet d’un crédit de 632,97 euros sur le compte individuel de charges des copropriétaires, le 31 décembre 2023, correspondant bien au solde des charges courantes figurant au bilan annuel des charges 2023 (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires).

La demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera donc accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 23 janvier 2025 et du coût de 54 euros qui lui est associé, prévue par le premier contrat de syndic produit.

Toutefois, aucune preuve d’envoi des mises en demeure antérieures n’est fournie. Par ailleurs, les courriers produits ne comportent aucun détail concernant les sommes réclamées.

En outre, aucun élément ne permet de justifier des frais d’impayé et intérêts de retard figurant au décompte.

Enfin, les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat ne sont justifiés par aucune des diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic.

C’est donc une somme totale de 589,90 euros (40 + 30 + 9,99 + 54 + 13,4 + 44 + 398,51) qui doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 917,52 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 pour la somme de 4 935,31 euros et à compter du 30 avril 2025 pour le surplus et capitalisation des intérêts par année entière.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts présentée à « titre subsidiaire » par les époux [N] correspond à une demande reconventionnelle au sens de l’article 64 du code de procédure civile.

Or, comme l’a récemment énoncé la 3e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 15 janvier 2026 (pourvoi n°24-10.778) :

Il résulte des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 67-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il s’en déduit que lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond.

Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence.

La demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts présentée par les époux [N] excède les attributions du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par suite, Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] seront déclarés irrecevables en leur demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de délai

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, les époux [N], propriétaires du logement qu’ils donnent à bail, récupèrent in fine les charges d’eau auprès de leurs locataires et ne justifient, en l’état des pièces qu’ils versent aux débats, d’aucune difficulté financière et ne font aucune proposition concrète de paiement échelonné.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande.

La demande de délai présentée par Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N], qui n’est pas justifiée, sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N], qui perdent le procès, supporteront les dépens in solidum, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] à lui verser la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande qu’ils présentent sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SURIEUX, représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, la somme de 5 917,52 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 pour la somme de 4 935,31 euros et à compter du 30 avril 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Déclare Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] irrecevables en leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de délai présentée par Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SURIEUX représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande présentée par Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] aux dépens, avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD