TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/06748 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MGOQ

Copie exécutoire

délivrée le : 16 Avril 2026

à :

Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie certifiée conforme

délivrée le :16 Avril 2026

à :

M^e Sophie GEYNET-BOURGEON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 16 AVRIL 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [B] [W] [H]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GEYNET-BOURGEON, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

[Localité 2]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée par M^e GONTHIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 05 Février 2026 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 16 Avril 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2022, la [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [V] [B] [W] [H] un logement à usage d’habitation et une cave située [Adresse 3].

Un état des lieux a été établi le 13 janvier 2022 et complété par courriers recommandés du 20 janvier 2022, 28 janvier 2022 et 5 février 2022 par Monsieur [V] [B] [M] [H].

Par procès-verbal a constaté l’échec d’une conciliation entre les parties le 5 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, Monsieur [V] [B] [W] [H] a fait assigner la [Localité 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de :

— Ordonner à la [Localité 2], sous astreinte, à :

Installer une serrure et délivrer la clé de la cave,Nettoyer les parties communes des déjections et détritus divers,Détruire les nuisibles affectant les logements, les parties communes et les caves, Réparer le dégat des eaux provenant de la toiture et entrainant des dommages à l’intérieur de l’appartement,Réparer et sécuriser la porte d’entrée de l’immeuble,- Condamner la [Localité 2] à payer la somme de 5.000 euros en réparation de ses préjudices matériels, physiques, corporels et psychologiques,

— Condamner la [Localité 2] à payer la somme de 2.000 euros pour résistance abusive,

— Condamner la [Localité 2] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 5 févier 2026, Monsieur [V] [B] [W] [H], représenté par son avocat, maintient ses demandes en dehors de celle concernant la serrure et les clés de la cave.

Au soutien de sa demande, Monsieur [V] [B] [W] [H] se fonde sur l’absence de jouissance paisible de son logement du fait de ces désordres.

La [Localité 2], représenté par son avocat, sollicite de voir débouter le demandeur de ses demandes et le condamner à verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 outre les entiers dépens.

A l’appuie de ses prétentions la [Localité 2] fait valoir l’absence de preuve de la part du demandeur quant aux désordres invoqués et se fonde sur les travaux de réparation réalisés ainsi que les interventions effectuées par des entreprises au sein du logement et du bâtiment.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur le préjudice de jouissance de Monsieur [V] [B] [W] [H]

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : " Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […] "

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : " le locataire est obligé : […]

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […]

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. […] "

L’article 1353 du code civil précise que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, Monsieur [V] [B] [W] [H] évoque plusieurs désordres qu’il convient d’examiner successivement.

Sur le nettoyage des parties communes

Monsieur [V] [B] [W] [H] évoque l’insalubrité des parties communes de l’immeuble, et notamment la présence de déjections et de détritus divers. Or, aucune pièce versée au dossier ne démontre une situation d’insalubrité des communs, et moins encore la présence de détritus. Seule la photographie d’une unique partie des communs présentant des déjections d’oiseaux revient dans l’ensemble des échanges épistolaires de Monsieur [V] [B] [W] [H].

Il est, par ailleurs, à noter que le demandeur confirme lui-même le nettoyage de cet unique espace commun dans son courrier du 18 août 2022. En outre, il confirme également l’existence d’un contrat de nettoyage des communs avec une société privée, dont il est bien précisé qu’elle intervient dans les montées d’escaliers et sur les paliers de façon hebdomadaire ou quinzaine.

Ainsi, Monsieur [V] [B] [W] [H] présente des photographies datées d’avant son entrée dans les lieux, d’autres démontrant l’ouverture d’une fenêtre permettant de laisser librement entrer les pigeons, ainsi que des clichés ne représentant qu’un unique lieu de déjection dans l’ensemble des communs dont il prétend constater l’insalubrité. Ces éléments ne sont pas de nature à démontrer un manquement de la part de la [Localité 2] dans la gestion de la propreté des espaces communs de l’immeuble. Cette propreté repose également sur la civilité des autres locataires de l’immeuble, la [Localité 2] étant pour sa part responsable de la mise en œuvre d’un contrat de ménage, lequel n’est ici aucunement remis en question.

Sur la présence de nuisibles affectant les logements, les parties communes et les caves

Monsieur [V] [B] [W] [H] évoque la présence de nuisibles, et notamment de punaises de lit, cafards et rats. Aucun élément de nature à prouver ses dires ne figure toutefois dans les pièces produites. En revanche, la[Localité 2] démontre avoir mené plusieurs campagnes de désinsectisation en mai et juin 2022, ainsi que trois interventions dans le logement de Monsieur [V] [B] [W] [H] les 31 octobre, 7 novembre et 23 novembre 2022. En outre, Monsieur [V] [B] [W] [H] ne rapporte pas la preuve de frais de traitement inhérents à la présence de nuisibles.

Une nouvelle intervention était également prévue en mai 2024 ; or, la société MCM Propreté Services a indiqué par courriel que Monsieur [V] [B] [W] [H] refusait son intervention.

Ainsi, il ne peut être reproché à la[Localité 2] de ne pas avoir agi avec diligence dans la gestion du traitement contre les nuisibles.

Sur la réparation du dégât des eaux provenant de la toiture

Monsieur [V] [B] [W] [H] évoque un dégât des eaux ayant entraîné des dommages au sein de son logement. Il est, une nouvelle fois, constant que la [Localité 2] a répondu à sa sollicitation. Une entreprise est intervenue le 15 mars 2024 et les travaux de reprise ont eu lieu le 6 juin 2024.

Des constats dressés dans le cadre de la recherche de fuite, il ressort que Monsieur [V] [B] [W] [H] n’aurait subi aucun dégât, outre la présence de quelques gouttes d’eau, ce que démontre par ailleurs son courrier du 4 janvier 2024.

En outre, il est utile de relever qu’une nouvelle fois, alors que la [Localité 2] tente de régulariser les nombreuses réclamations de Monsieur [V] [B] [W] [H], celui-ci n’a pas daigné répondre aux sollicitations de l’entreprise devant intervenir dans son logement.

Sur la réparation et la sécurisation de la porte d’entrée de l’immeuble

Monsieur [V] [B] [W] [H] évoque la présence d’intrus auteurs de nuisances du fait de l’absence de sécurisation de l’entrée de l’immeuble.

Non seulement le demandeur ne produit aucune pièce permettant d’établir ses dires, mais il verse lui-même un constat de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, duquel il ressort la présence d’une entrée neuve, ce que confirme la facture produite par la [Localité 2].

Monsieur [V] [B] [W] [H] a, au demeurant, habilement tenté de démontrer l’insécurité de l’entrée en fournissant, dans le cadre de ce constat, la photographie d’une autre entrée de l’immeuble, qui ne le concerne pas.

En outre, il n’est produit aucune plainte, aucune photographie, ni aucune attestation de nature à appuyer les propos de Monsieur [V] [B] [W] [H].

En conclusion, il résulte de ces éléments que la [Localité 2] n’a pas manqué à ses obligations et que Monsieur [V] [B] [W] [H] n’apporte pas la preuve d’un quelconque trouble de jouissance. Au surplus, son attitude peu coopérante ne saurait utilement engager la responsabilité du bailleur dans ses propres atermoiements.

Monsieur [V] [B] [W] [H] ne justifie, par ailleurs, d’aucun préjudice, sa demande apparaissant particulièrement excessive au regard de l’absence de toute démonstration en ce sens.

L’ensemble des demandes de Monsieur [V] [B] [W] [H] sera en conséquence rejeté.

2. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [B] [W] [H], partie perdante, doit supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Monsieur [V] [B] [W] [H], partie tenue aux dépens, sera condamné à verser une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.000 euros pour la [Localité 2].

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l’affaire et aucune demande n’a été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [V] [B] [W] [H],

CONDAMNE Monsieur [V] [B] [W] [H] à payer à la [Localité 2] la somme 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [B] [W] [H] à supporter les dépens de l’instance.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 16 AVRIL 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Fabien QUEAU