TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD [Localité 7]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e Laure BENSIMON

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04536 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3U27

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 3]

(AJ C13206/2023/001506 par décision du 20 juillet 2023)

représenté par M^e Laure BENSIMON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 4 novembre 2008, 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [P] un appartement à usage d’habitation [Adresse 6], numéro de logement 026 04 539, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 233,22 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] par acte de commissaire de justice du 29 mars 2023 un commandement de payer la somme de 2.101,89 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 juin 2023, dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 juin 2023, 13 HABITAT a attrait Monsieur [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 834 et 835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur [X] [P] à lui payer la somme provisionnelle de 2.495,15 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 1er juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, due avec intérêts au taux légal depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, enfin la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal et les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.Appelée à l’audience du 12 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée au 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

La société 13 HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 2.725,47 euros, au 3 janvier 2024, hors frais de procédure.

La bailleresse a contesté l’existence de contestation sérieuse sur sa créance. Elle a rappelé avoir rapidement remédié aux désordres ou dysfonctionnements signalés par Monsieur [P] dans le logement (réparation de fuite puis changement de WC). Elle a indiqué qu’en raison des absences de Monsieur [P], le relevé réel de sa consommation d’eau n’a pu être effectué pendant plusieurs exercices, et la pose d’un compteur avec télé relève n’a pu être possible qu’en juin 2021. A cette date, l’index était de 1.251 m3, soit 601 m3 de différence avec le précédent index. Une régularisation de charges d’un montant de 2.116,94 euros en a résulté, que conteste Monsieur [P]. Elle a soutenu que cette augmentation s’explique par le fait qu’il a hébergé son frère et sa famille, soit 4 personnes, pendant 2 ans, lors de la période durant laquelle la relève manuelle du compteur n’était pas possible. Elle a considéré que même en cas de surconsommation d’eau causée par une fuite, elle n’a pas été avisée et ne saurait être tenue responsable. Les sommes dues à ce titre ont donc été légitimement facturées à Monsieur [P]. Elle a dit s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Monsieur [X] [P] a demandé :

à titre principal de constater l’incompétence du juge des référés en l’état de contestations sérieuses et en conséquence débouter 13 HABITAT de ses demandes ; à titre subsidiaire, échelonner le paiement de la dette sur 24 mois.

[X] [P] a fait valoir qu’il s’est toujours acquitté du paiement de ses loyers et charges. La dette porte sur la régularisation d’une surconsommation d’eau d’un montant de 2.101,89 euros qu’il conteste. Cette surconsommation résulte d’une fuite d’eau non résolue et un problème de changement de compteur. Il a hébergé sa famille avant la régularisation et n’a habité que 4 mois dans le logement cette année-là. En présence de cette contestation sérieuse, il a soulevé l’incompétence du juge des référés. Subsidiairement il a sollicité des délais de paiement au regard de sa modeste retraite.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 23 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la contestation des régularisations au titre de la consommation d’eau

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables (dont la liste figure à l’article 23) aux termes convenus. Les charges récupérables incluent les charges facturées pour la consommation personnelle d’eau.

En l’espèce, il résulte de l’attestation de la société PROX-HYDRO, qui a relevé les compteurs individuels le 14 juin 2021, qu’avant cette date, elle n’avait pas accès à l’appartement de Monsieur [P] et que le compteur sur place n’était pas radio-redevable, de sorte qu’elle établissait des estimations.

Il n’est pas contesté qu’avant le 14 juin 2021 le relevé des compteurs n’a pu être fait sur place chez Monsieur [P], de sorte qu’il lui a été facturé des consommations forfaitaires et que le relevé fait le 14 juin 2021 a permis de procéder à la régularisation sur la base de la consommation réelle, régularisation, qui concerne potentiellement plusieurs années de consommation, dans l’hypothèse d’erreurs de relevé ou d’estimation.

Cette régularisation ne constitue pas un comportement déloyal du bailleur, qui n’est pas responsable du fait que l’entreprise chargée du relevé des compteurs à compter de 2017 n’ait pu accéder à l’appartement du locataire.

Le seul fait que la régularisation apparaisse très importante par rapport aux montants des régularisations antérieures ne suffit pas à établir le dysfonctionnement du compteur d’eau, d’autant que Monsieur [P] confirme avoir hébergé 4 personnes à son domicile entre 2018 et 2020. Considérant la consommation moyenne annuelle d’un adulte d’environ 55 mètres cube, et celle d’une famille composée de 2 adultes et 2 enfants d’environ 148 mètres cube, la consommation pouvant être retenue sur cette période s’approchait donc des 406 mètres cube, alors que la régularisation remonte au-delà.

Par ailleurs, s’il ressort de la facture du 24 août 2021 de SOLEO, qu’une recherche de fuite a été faite le 4 août 2021 dans le logement du locataire, pour autant cette fuite a été réparée le jour-même et aucun élément n’est apporté par Monsieur [P] pour établir qu’elle ait été à l’origine de la surconsommation d’eau ou l’inertie de la bailleresse face à ses réclamations.

Enfin, la facture du 7 décembre 2021 mentionne le remplacement du WC le 19 novembre 2021, mais ne mentionne nullement que ce remplacement a été causé par une précédente ou nouvelle fuite d’eau.

En conséquence, ni la preuve d’une fuite d’eau tant dans le logement de la locataire que dans les parties communes de l’immeuble, ni la preuve du dysfonctionnement du compteur ne sont rapportés par Monsieur [P]. Aucune preuve n’étaye ses affirmations.

En conséquence, Monsieur [P] est redevable des sommes facturées à titre de régularisation de charges de la consommation d’eau et aucune irrégularité n’affecte le commandement de payer ni le décompte actualisé.

Aucune contestation sérieuse ne s’oppose à ce qu’il soit statué sur les demandes de 13 HABITAT.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 novembre 2008 contient une clause résolutoire (article VIII 15) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2023, pour la somme en principal de 2.101,89 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] reste devoir la somme de 2.725,47 euros, à la date du 3 janvier 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Monsieur [P] n’apporte aucune preuve de paiement ou élément de nature à contester le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que Monsieur [P] s’est acquitté des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu de l’ancienneté du bail, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation financière et familiale de Monsieur [P], de la qualité de la bailleresse, il sera ordonné des délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [P], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter 13 HABITAT de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Monsieur [P] sera tenu aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2008 entre 13 HABITAT et Monsieur [X] [P], portant sur un appartement à usage d’habitation [Adresse 5] [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 mai 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [P] à payer à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 2.725,47 euros, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 12 juin 2023, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus, comptes arrêtés au 3 janvier 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [X] [P] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 75 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

RAPPELONS que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties pendant le cours du délai accordé et disons que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

– la dette deviendra immédiatement exigible ;

– la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;

– à défaut pour Monsieur [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– Monsieur [X] [P] sera condamné à verser à 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire ou leur expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer dans le bail d’origine ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT