TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04850 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IU4L

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 28 Janvier 2025

Association CALVADOSIENNE POUR L’ACCUEIL ET L’HABITAT DES JEUNES

C/

[C] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marion BILLY – 82

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [C] [Y]

M^e Marion BILLY – 82

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

Association CALVADOSIENNE POUR L’ACCUEIL ET L’HABITAT DES JEUNES

dont le siège social est sis 68 rue Eustache Restout – 14000 CAEN

représentée par M^e Marion BILLY, avocat au barreau de Caen, vestiaire 82, substituée par M^e Maud MARCHAND, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 82

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [C] [Y]

née le 10 Janvier 1995 à CAEN (14000)

demeurant Résidence Arc en Ciel – - 25 Avenue Père Charles de Foucauld Porte 10 – 14000 CAEN

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 28 Mai 2024

Date des débats : 03 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 octobre 2022, l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ) a donné en sous location à Mme [C] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé 25B avenue Père Charles de Foucauld – résidence arc-en-ciel – 4e étage – porte n° 10 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 326,89 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 97,22 euros.

Par acte extrajudiciaire du 8 septembre 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 11 septembre 2023, l’ACAHJ a fait délivrer un commandement à la locataire d’avoir à payer, dans un délai de deux mois, la somme en principal de 634,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 13 décembre 2023, l’ACAHJ a fait assigner Mme [C] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– constater la résolution du bail qui lui a été consenti le 25 octobre 2022 ;

en conséquence,

– prononcer son expulsion, tant de ses biens que de tous occupants de son chef, du logement sis 25B avenue Père Charles de Foucauld – résidence arc-en-ciel – 4e étage – porte n° 10 – 14 000 Caen et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut ;

– dire que faute pour elle de libérer les lieux occupés dans ledit délai, et celui-ci expiré, l’ACAHJ pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

– fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soumises aux mêmes variations jusqu’au départ de la locataire et de tous occupant de son chef à compter du 9 novembre 2023 ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 840,70 euros correspondant au montant des arriérés de loyer et charges impayés au 8 novembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

* de l’indemnité d’occupation à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

* d’une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024, au cours de laquelle l’ACAHJ, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [C] [Y], n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis à personne.

Par jugement du 6 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et ordonné la réouverture des débats afin d’inviter l’ACAHJ à produire toute pièce permettant d’établir le solde locatif, particulièrement, un décompte locatif complet, avec solde progressif, depuis l’origine de la dette et sans interruption, comportant le détail des sommes portées au débit et au crédit du compte locatif et accompagné des explications et justificatifs nécessaires quant au montant des factures figurant au débit dudit décompte locatif, ainsi que les pièces et explications qu’elle estime nécessaire au succès de ses prétentions.

À l’audience de réouverture des débats du 3 décembre 2024, l’ACAHJ, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions datées du 18 novembre 2024 et déposées à l’audience, maintient les demandes portées dans son acte introductif d’instance, outre d’entendre déclarer recevable et bien fondée sa demande, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Mme [C] [Y], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que la demande consistant à « déclarer recevable et bien fondée » ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 840,70 euros formée à l’encontre de Mme [C] [Y], l’ACAHJ produit aux débats :

– un contrat de sous-location en date du 6 novembre 2020, avec effet au 10 novembre 2020, conclu entre l’ACAHJ et Mme [C] [Y] portant sur un logement sis 8 allée de Bosphore – porte n° 4 – 1er étage – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 316 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 70,39 euros ;

– le contrat de sous-location conclu entre les parties le 25 octobre 2022, avec effet à la même date et portant sur les lieux situés 25B avenue Père Charles de Foucauld – résidence arc-en-ciel – 4e étage – porte n° 10 – 14 000 Caen ;

– un décompte locatif portant sur la période du 6 novembre 2020 au 17 novembre 2022, terme d’octobre 2022 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 113,73 euros ;

– les décomptes de régularisation des charges des lieux sis 8 allée de Bosphore – porte n° 4 – 1er étage – 14 000 Caen concernant les années 2020, 2021 et 2022 ;

– le commandement de payer du 8 septembre 2023, portant sur la somme en principal de 634,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer portant sur la période du 6 novembre 2020 au 26 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 634,58 euros ;

– un décompte locatif portant sur la période du 6 novembre 2020 au 26 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 840,70 euros ;

– un décompte locatif portant sur la période du 31 décembre 2023 au 23 mai 2024, terme de mai 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 551,35 euros ;

– un décompte locatif portant sur la période du 25 octobre 2022 au 31 août 2024, reprenant la dette antérieure relatif au logement sis 8 allée de Bosphore – porte n° 4 – 1er étage – 14 000 Caen, terme d’août 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 750,61 euros ;

– les décomptes de régularisation des charges des lieux sis 25B avenue Père Charles de Foucauld – résidence arc-en-ciel – 4e étage – porte n° 10 – 14 000 Caen relatifs aux années 2022 et 2023 ;

– les avis d’échéances émis par Caen La Mer Habitat portant sur les lieux sis 25B avenue Père Charles de Foucauld – résidence arc-en-ciel – 4e étage – porte n° 10 – 14 000 Caen, pour la période de janvier 2023 à juillet 2024 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [C] [Y] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges relatifs aux baux conclus avec l’ACAHJ concernant les logements situés 8 allée de Bosphore – porte n° 4 – 1er étage – 14 000 Caen, pour la période du 6 novembre 2020 au 31 octobre 2022 et 25B avenue Père Charles de Foucauld – résidence arc-en-ciel – 4e étage – porte n° 10 – 14 000 Caen pour la période du 25 octobre 2022 au 31 août 2024.

Cependant, si le montant de la dette locative était effectivement égal à la somme de 840,70 euros selon décompte arrêté au 26 octobre 2023, terme d’octobre 2023, il ressort du décompte locatif actualisé au 31 août 2024, terme d’août 2024 que le solde locatif restant dû par Mme [C] [Y], relatif aux deux logements pris à bail successivement, s’élève à la somme de 750,61 euros.

De sorte qu’il convient de prendre en considération le montant de la dette locative actualisée au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus.

Par conséquent, Mme [C] [Y] sera condamnée à payer à l’ACAHJ la somme de 750,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [C] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023 et portant sur la somme en principal de 634,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé au 31 août 2024, qu’à l’issue du délai de deux mois, bien que des versements aient été effectués durant ce délai par la locataire ou pour son compte, le solde locatif présente toujours un solde débiteur et celui-ci s’élève à la somme de 840,70 euros.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 8 novembre 2023.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [C] [Y], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 8 novembre 2023, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite l’expulsion de Mme [C] [Y] dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut.

Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que Mme [C] [Y] n’est pas entrée dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et ce, dans la mesure où cette dernière a initialement contracté un bail avec l’ACAHJ et portant sur les lieux litigieux.

Par ailleurs, bien que, Mme [C] [Y] soit occupante sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 novembre 2023 et qu’elle s’y maintienne depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de sa part.

Par conséquent, la bailleresse sera déboutée de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de Mme [C] [Y] dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut.

Sur le bénéfice de la trêve hivernale

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, la bailleresse sollicite l’expulsion de Mme [C] [Y] dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut.

Néanmoins, comme évoqué auparavant, Mme [C] [Y] n’est pas entrée dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De sorte qu’il n’y a pas lieu à supprimer le délai dit de la trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [C] [Y] cause un préjudice à l’ACAHJ qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [Y], partie succombante au présent litige, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [C] [Y] à payer à l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ) la somme de 750,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 25 octobre 2022, entre d’une part, l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ) et d’autre part, Mme [C] [Y] portant sur un logement à usage d’habitation sis 25B avenue Père Charles de Foucauld – résidence arc-en-ciel – 4e étage – porte n° 10 – 14 000 Caen, à la date du 8 novembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [C] [Y] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 8 novembre 2023 ;

DIT que Mme [C] [Y] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ) à faire expulser Mme [C] [Y] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée, ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant la période dite de trêve hivernale ;

DÉBOUTE l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ) de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de Mme [C] [Y] dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut ;

CONDAMNE Mme [C] [Y] à payer à l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 novembre 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

CONDAMNE Mme [C] [Y] aux dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ) de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,