TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/06191 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MXBR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 12 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Johanna ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [O]

né le 05 Août 1996 à LA TRONCHE (38), demeurant 13 Rue des Sources – 38640 CLAIX

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 12 Mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 6 décembre 2022 à effet au 8 décembre 2022 consenti par Madame [U] [H], Monsieur [Z] [O] a pris en location un logement sis 13 rue des Sources – 38640 CLAIX moyennant un loyer mensuel de 480 €.

Suivant contrat de cautionnement «VISALE», la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 18 juillet 2025 à Monsieur [Z] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 2 156,12 € correspondant aux loyers et charges impayés de février 2025, mars 2025, mai 2025 et juin 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 octobre 2025 signifié à Etude, la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 19 janvier 2026 aux fins de voir :

– dire et juger recevable et bien fondée Action Logement Services en son action ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

– A TITRE SUBSIDIAIRE prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [Z] [O] ;

En conséquence,

– ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

En toute hypothèse,

– condamner Monsieur [Z] [O] à payer à Action Logement Services la somme de 2 156,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2025 ;

– fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

– condamner Monsieur [Z] [O] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamner Monsieur [Z] [O] à payer à Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

– condamner Monsieur [Z] [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique qu’elle intervient en qualité de caution et actualise que sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation qui s’élève à la somme de 4 251,15 euros (loyers et charges de février 2025, mars 2025, mai 2025, juin 2025, août 2025, septembre 2025, novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026) au 13 janvier 2026. Elle s’en rapporte sur les délais de paiement sollicités par le locataire.

Monsieur [Z] [O] comparait en personne. Il reconnait la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et sollicite la suspension de la clause résolutoire. Il déclare travailler en qualité d’animateur pour la ville de Pont de Claix et percevoir un salaire de 1 000 euros par mois outre une prime d’activité de 100 à 200 euros par mois. Il indique qu’il a repris le paiement des loyers et que l’allocation de logement n’a pas été suspendue. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler l’arriéré locatif à hauteur de 150 € par mois.

Monsieur [Z] [O] s’est présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 dont il a été donné lecture à l’audience par la présidente.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [Z] [O] comparaît en personne.

Il sera statué par jugement contradictoire.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu’elle doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution, celle-ci s’étendant – en plus de l’action en recouvrement des sommes versées – à l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation en date du 9 octobre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 9 octobre 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 18 juillet 2025 pour la somme de 2 156,12 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêt au 30 juin 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 18 septembre 2025.

Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance de la SAS Action Logement Services, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 13 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4 251,15 €. La SAS Action Logement Services justifie d’une quittance subrogative pour ce montant correspondant aux loyers et charges de février 2025, mars 2025, mai 2025, juin 2025, août 2025, septembre 2025, novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026.

Monsieur [Z] [O] sera condamné au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal :

— sur la somme de 2 156,12 € à compter du commandement de payer (18 juillet 2025);

— et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le représentant du bailleur indique qu’il s’en rapporte sur les délais de paiement sollicités à l’audience par Monsieur [Z] [O].

Monsieur [Z] [O] qui indique avoir repris le paiement du loyer sollicite des délais de paiement et propose d’apurer l’arriéré locatif en réglant la somme de 150 euros par mois.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SAS Action Logement Services pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [O], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [Z] [O] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer à la SAS Action Logement Services une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sur justification d’une quittance subrogative et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [Z] [O] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais exposés au titre de la présente procédure qu’elle a été contrainte d’engager.

Dans ces conditions, Monsieur [Z] [O] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 700 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable et bien fondée en ses demandes ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre d’une part, Madame [U] [H] et d’autre part, Monsieur [Z] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation sis 13 rue des Sources – 38640 CLAIX à la date du 18 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O]4 251, à payer à la SAS Action Logement Services, la somme de 4 251,15 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 janvier 2026 (correspondant aux loyers et charges de février 2025, mars 2025, mai 2025, juin 2025, août 2025, septembre 2025, novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026) outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 156,12 € à compter du 18 juillet 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [Z] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités, soit 28 mensualités de 150 € et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré le logement situé 13 rue des Sources – 38640 CLAIX dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [Z] [O] soit condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur présentation d’une quittance subrogative et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer la somme de 700 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à supporter les dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 12 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente

des Contentieux de la Protection,