RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Minute n° 
NK NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Tribunal judiciaire Le 18 novembre 2022 de LA ROCHE SUR YON
CONTENTIEUX – CHAMBRE CIVILE
Dossier N° RG 21/01047 – N° JUGEMENT du 18 novembre 2022
Portalis DB3H-W-B7F-DNZO
-
DEMANDERESSE:
50G
S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER AB AC
Société à responsabilité limitée au capital de 420.890 euros, titulaire de la carte professionnelle numéro CPI 8501 2016 000 008 278 délivrée le 24 mai 2019 par la CCI de […] portant la mention < transactions sur immeubles et fonds de commerce », JUGEMENT CIVIL immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 439 880 550, dont le siège social est […] Parc d’activité les Bazinières, […] prise en la personne de ses représentants légaux, S.A.R.L. CABINET
IMMOBILIER AB ayant pour avocat la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, représentée par Maître AC
Philippe CHALOPIN,
.C/
DEFENDERESSE :
S.C.I. R.D.L
S.C.I. R.D.L immatriculée au registre de commerce et des sociétés de POITIERS sous le numéro 424 965 036, dont le siège social est […] 7 Thenay 86120
BOURNAND/FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux,
ayant pour avocat postulant la SELARL DGCD AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, représentée par Maître Claire MESLIN, et pour avocat plaidant l’AARPI ARTEMONT, avocats au barreau de PARIS, représentée par Maître François BERTHOD,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Président Madame Dorothée DROUIN-ENGLINGER
Greffier : Madame Nadège MOREAU
DEBATS:
L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 novembre 2022 et mise APPATLANTIC SURUS en délibéré au 18 novembre 2022 par mise à disposition au greffe.
, звие весо
1/5

---

EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 12 octobre 1999, Monsieur X Y et Madame Z Y née AA ont constitué une société civile immobilière dénommée SCI R.D.L. dont Monsieur X Y est le gérant.
Le 30 septembre 2018, la SCI R.D.L, représentée par son gérant, a donné à la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC mandat de vente sans exclusivité pour un ensemble immobilier […] Route de la Guerche aux […] (85500) pour un prix de 600.000 euros.
Le 11 septembre 2020, la SCI R.D.L, représentée par son gérant, a signé avec la société PERSPECTIVE IMMOBILIER une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur le bien objet du mandat précité pour un prix de 420.000 euros.
La vente n’a pas été réitérée et par acte authentique du 3. mars 2021, Maître Philippe ROUSSEAU a dressé un procès-verbal de difficulté.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2021, la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC a mis en demeure la SCI R.D.L de lui régler la somme de 28.000€ sous huitaine.
Par acte d’huissier délivré le 15 juin 2021, la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC a fait assigner la SCI R.D.L devant le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON aux fins de paiement de la commission au titre du mandat de vente.
L’affaire a été appelée à conférence du 2 septembre 2021 et renvoyée à 2 reprises pour mise en état.
Vu les conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 9 novembre 2021 aux termes desquelles la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC sollicite de :
-· Condamner la société S.C.I. R.D.L. à lui payer la somme de 28.800 euros au titre du contrat de mandat en date des 30 septembre et 3 octobre 2018,
-Condamner la société S.C.I. R.D.L à lui payer une indemnité de 5 000 euros pour ré[…]tance abusive,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,
· Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts à compter de la date du présent exploit, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil, Condamner la société SCURDI à lui naver la comme do 3.000 cures à titre
d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application du Décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice et de l’arrêté du 27 février 2018 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la société S.C.I. R.D.L. aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ATLANTIC JURIS, pour ceux dont elle aura fait l’avance.
Vu les conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 23 août 2021 aux termes desquelles la SCI R.D.L sollicite de :
- Rejeter l’ensemble des prétentions formées par la société demanderesse ; Condamner la société CABINET IMMOBILIER AB AC à lui payer une somme de 5.000 € en réparation du préjudice généré ; Condamner en tout état de cause la société CABINET IMMOBILIER AB
-
AC à s’acquitter entre ses mains d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
2/5

---

 – Condamner la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC aux entiers dépens.
La clôture a été prononcée le 3 février 2022 et l’audience de plaidoiries fixée au 2 septembre 2022. A cette date, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2022 par mise à disposition au greffe, prorogé au 18 novembre 2022.
MOTIFS DE La DECISION:
Sur la demande principale en paiement :
sur la validité des engagements :
Conformément aux dispositions de l’article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.
En application de ce texte, les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, peu importe qu’ils en aient eu connaissance ou non.
Seul l’intérêt social fait obstacle à l’engagement de la société à l’égard des tiers.
En l’espèce, aux termes des statuts, l’objet de la SCI est défini à l’article 2 comme suit :
< la société a pour objet : – l’acquisition d’immeubles bâtis ou non bâtis, la construction et l’aménagement d’immeubles sur les terrains acquis, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement de tous les immeubles composant son patrimoine, éventuellement et exceptionnellement l’aliénation de ceux de ces immeubles devenus inutiles à la société au moyen de vente, échanges, apport en société, […] – plus généralement, toutes opérations, de quelque nature qu’elles soient, se rattachant à l’objet sus-indiqué, de nature à favoriser directement ou indirectement le but poursuivi par la société, son existence ou son développement. Et en particulier, l’acquisition d’un ensemble de bâtiments à usage commercial et professionnel […] aux […] ([…])»
Ainsi, la vente des biens immobiliers appartenant à la SCI entre dans son objet social, si bien qu’à l’égard de la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC, la signature par le gérant d’un mandat de vente pour un bien appartenant à la SCI engageait cette dernière.
Le fait que l’objet social mentionne expressément la seule acquisition de l’ensemble immobilier des […] ne suffit pas à exclure toute vente de ce bien sans modification statutaire, dès lors que la vente des biens immobiliers appartenant à la SCI est prévue.
Si dans les relations entre les associés, la détermination de l’inutilité de la vente d’un bien pour sa vente relève d’une décision de l’assemblée générale de la société, il n’appartenait pas à la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC de s’immiscer dans la gestion de la SCI dès lors que l’objet social permettait la vente des biens immobiliers appartenant à la société.
Par ailleurs, il convient de souligner qu’aux termes du mandat de vente signé les 30 septembre et 3 octobre 2018, Monsieur X Y a déclaré agir « en qualité de Gérant de ladite société, spécialement habilité à l’effet des présentes ainsi qu’il le déclare ». Dans ces conditions, la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC, même en qualité de professionnel, n’avait pas à vérifier l’habilitation effective du gérant.
Enfin, la SCI R.D.L n’allègue, ni ne démontre que la vente dudit bien immobilier est contraire à l’intérêt social, circonstance de nature à priver de validité l’engagement signé par le gérant seul à l’égard des tiers.
3/5

---

Au vu de ces éléments, il convient d’écarter toute nullité du mandat de vente signé les 30 septembre et 3 octobre 2018, qui est opposable à la SCI.
Il en va de même de la promesse synallagmatique de vente sous signatures privées du 11 septembre 2020, laquelle à l’égard des cocontractants engageait la SCI représentée par son gérant.
Il convient donc d’écarter toute nullité de l’acte qui est opposable à la SCI.
- sur le paiement des honoraires de la SARL CABINET IMMOBILIER AB
AC:
La promesses synallagmatique de vente a été conclue sous conditions suspensives, notamment à l’article 25 sous la condition que « les pouvoirs juridiques d’agir du VENDEUR et de l’ACQUEREUR soient justifiés ».
En l’espèce, par courrier du 17 février 2021, Monsieur X Y a informé les acquéreurs que la SCI ne donnerait pas suite à la promesse de vente en indiquant : « Je suis aujourd’hui contraint de réaliser que j’ai signé cet acte en qualité de gérant sans disposer d’une délibération d’assemblée générale des associés m’y autorisant. Force est également pour moi de constater que je ne serai pas en mesure d’obtenir cette délibération. Ce faisant, cette condition suspensive ne pourra être réalisée. »
Néanmoins, la SCI R.D.L ne démontre pas la réunion d’une quelconque assemblée générale pour que les associés se prononcent sur l’autorisation de vendre le bien immobilier litigieux. En effet, dans son courrier, Monsieur Y se contente d’affirmer qu’il ne pourra pas obtenir cette autorisation sans justifier d’un rejet régulier par l’assemblée générale, ni même d’avoir réalisé les démarches nécessaires pour obtenir l’autorisation et ainsi lever la condition suspensive prévue dans la promesse synallagmatique de vente.
Dans ces conditions, faute pour la SCI R.D.L de démontrer l’accomplissement des diligences nécessaires pour la réalisation de la condition suspensive relative à la capacité juridique du vendeur, cette condition doit être réputée accomplie.
Ainsi, les autres conditions suspensives ayant été levées, la vente était parfaite, si bien que la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC est en droit de réclamer paiement des honoraires de négociation contractuellement prévus à l’article 11 de la promesse synallagmatique de vente, en exécution du mandat de vente, à savoir la somme de 28.800€, et ce même si la vente n’a pas été réitérée par acte authentique.
Toutefois, aux termes tant du contrat de mandat de vente que de la promesse de vente, les honoraires de négociations sont à la charge de l’acquéreur et non du vendeur.
Dès lors, la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC ne peut réclamer à la SCI R.D.L le paiement de cette somme en exécution des dispositions contractuelles.
Il convient donc de rejeter la demande en paiement de la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC.
Sur les demandes de dommages et intérêts :
sur la demande de la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC:
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel est arrivé à le réparer. Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité.
En l’espèce, la demande principale de la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC étant rejetée, aucune ré[…]tance abusive de la SCI R.D.L n’est établie.
4/5

---

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.
-sur la demande de la SCI R.D.L:
La SCI R.D.L ne démontre pas que la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC a agi dans une intention de nuire ou avec une légèreté blâmable constitutive d’un abus de son droit d’agir. Par ailleurs, la SCI ne démontre pas plus avoir subi un autre préjudice que l’obligation de présenter sa défense dans le cadre de la présente procédure, indemnisée au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A ce titre, elle n’apporte pas la preuve que son gérant a été contraint, comme elle le prétend, de consacrer du temps et de l’énergie au traitement de la procédure contentieuse au détriment de son activité de gestion et de développement de l’activité de la société..
Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
La SARL CABINET IMMOBILIER AB AC succombant à l’instance, il convient de la condamner à verser à la SCI R.D.L la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Il convient enfin de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
REJETTE les demandes de la SARL CABINET IMMOBILIER JACQUE S AC;
REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI R.D.L;
CONDAMNE la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC à verser à la SCI R.D.L la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure
Civile ;
CONDAMNE la SARL CABINET IMMOBILIER AB AC aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
FAIT ET RENDU LE 18 novembre 2022 par mise à disposition au greffe.
Le Greffier Le Président
Nadège MOREAU Dorothée DROUIN-ENGLINGER
conséquence, la République Française mande et ordonne ous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite cision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs la République près les Tribunaux. Judiciaires d’y tenir main, à tous commandants et officiers de la force publique de E LA R^OU êter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. T E D
-S E U R foi de quoi, la présente décision a été signée, scellée et R A
- livrée par nous, Directeurs de greffe, après lecture.
e
é
(
n
)
O
e
N
d
V
Y
Pour copie exécutoire A
Le Directeur de greffe N
U
B
5/5 I
R
T
Greffe