TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01812 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FN5V

AFFAIRE : S.A. [Adresse 6] C/ [I] [V], UDAF 17, en qualité de curateur

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-anne BUSSIERES, substituée par Maître Clémence WEBER, de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES AVOCAT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSES

Madame [I] [V]

née le 11 Février 1972 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

et

UDAF 17, en qualité de curateur, dont le siège social est sis [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Julien GUILLARD de la SELARL BONNEAU CASTEL PORTIER GUILLARD, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 13 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 08 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 juillet 2012, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Madame [I] [V] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 384,83 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SA D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [I] [V] et l’UDAF17 en sa qualité de curateur aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail pour fautes graves de la locataire et non-respect des obligations locatives ;

— ordonner en conséquence son expulsion de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables au même titre qu’un loyer dans les conditions du bail à payer par Madame [I] [V] jusqu’à son départ effectif des lieux et la condamner au paiement ;

— autoriser la SA [Adresse 6] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et périls de Madame [I] [V] ;

— condamner Madame [I] [V] à lui payer la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 13 octobre 2025 à la demande du conseil de Madame [I] [V].

A l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Madame [I] [V] étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Le bailleur maintient par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, ses demandes initiales et en y ajoutant, sollicite que la locataire soit déboutée de ses demandes. Il expose qu’aucune solution n’a pu être trouvée avec Madame [V]. La SA [Adresse 6] relate de nombreuses plaintes du voisinage et pétitions concernant le comportement de Madame [V] depuis janvier 2022, et ce sans qu’aucune amélioration n’ait été constatée. En effet, la SA D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT fait ainsi valoir au visa des dispositions de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, que la locataire a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux, en causant des nuisances diurnes et nocturnes avec des cris, des coups dans les murs et les portes, des insultes envers les locataires ou leurs invités, en nuisant à la tranquillité et la sécurité des voisins, de sorte que la résiliation du bail doit être prononcée et l’expulsion de la locataire, Madame [I] [V], ordonnée.

La SA [Adresse 6] considère qu’une indemnité d’occupation doit être fixée.

Madame [I] [V] sollicite par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, le débouté du bailleur de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à lui verser la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [V] explique résider dans cet immeuble depuis 2012 et qu’elle a toujours payé ses loyers. Si Madame [I] [V] admet avoir déjà pu crier dans l’immeuble à l’attention de ses voisins, elle fait expliquer que ces cris sont en lien avec le harcèlement dont elle fait l’objet par les locataires de l’appartement du dessus. Madame [V] précise être une personne vulnérable qui doit être protégée. Elle a déposé plusieurs mains courantes au sujet de ce harcèlement, mais également s’agissant de vols et de vandalisme dont elle affirme avoir fait l’objet de la part de ses voisins. Madame [V] indique avoir informé son bailleur et a sollicité un changement de logement, en vain.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le prononcé de la résiliation du bail

L’article 1728 du Code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

De même, l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, il résulte du règlement intérieur de l’immeuble signé par Madame [I] [V] lors de la conclusion du bail que : « Le locataire devra, en outre, assurer les meilleures conditions de vie à l’ensemble des habitants et des futurs locataires de l’immeuble : observer les lois et règlements concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique de telle façon que son comportement ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins […] ».

Le bailleur produit plusieurs plaintes du voisinage entre janvier 2022 et octobre 2025, dans lesquelles les habitants de l’immeuble dénoncent les comportements inadaptés de Madame [V] relatant que cette dernière crie de jour comme de nuit, tape dans les murs, insulte ses voisins et sort de son appartement en possession d’un couteau. Outre la peur que cette locataire génère chez les résidents de l’immeuble, ces derniers déplorent surtout les problèmes de sommeil que les cris incessants de Madame [V] engendrent. Une voisine relate que Madame [V] a tenté de s’introduire dans son appartement en pleine nuit en donnant des coups de marteau dans sa porte. La SA D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT fournit également des échanges de mails dans lesquels le [Adresse 5] a fait remonter un incident concernant un technicien qui, menacé en mars 2022 par une habitante du 4ème étage de la résidence s’est réfugié au-dessus de la cabine d’ascenseur. Le bailleur avait imputé l’incident à Madame [I] [V].

Plusieurs mises en demeure de cesser les nuisances en mars 2022, février 2023, février 2025 ont été envoyées à la locataire. L’agence locale de prévention et de médiation sociale est également intervenue à de multiples reprises (six interventions entre juillet 2024 et février 2025 et une intervention le 30 août 2025) et précise dans son rapport du 5 février 2025 qu’aucune médiation n’étant possible avec la locataire, les agents contactent et écoutent ses voisins.

Le bailleur verse également au dossier deux pétitions en date du 22 février 2023 et du 15 novembre 2024 signées respectivement par onze et neuf résidents de l’immeuble, ainsi que sept attestations de voisins entre janvier et juin 2025 qui reprennent les griefs énoncés dans les différentes plaintes à l’encontre de Madame [V].

Une enquête de voisinage a été diligentée le 11 décembre 2024 à la demande du bailleur. Sur les 24 logements de l’immeuble, 12 ont pu être entendus et ont indiqué être dérangés par les comportements de Madame [V]. Les griefs contre elle restent les mêmes : elle crie, accuse ses voisins de vols, les insulte, jette de la nourriture, donne des coups dans les rambardes des escaliers et sort de son logement avec un couteau qu’elle aurait parfois dans son sac et s’adonnerait à un trafic au sein de son appartement. Trois habitants d’une autre résidence proche, ont pris contact avec les agents pour se plaindre des hurlements provenant du logement de Madame [V].

Enfin, le bailleur fait également part de l’état du logement de Madame [V] relaté par un professionnel qu’elle a sollicité et qui a refusé d’intervenir le 31 juillet 2025 en raison d’un logement très insalubre avec la présence de puces au sol.

Si Madame [V] semble être en souffrance et qu’elle indique se sentir en insécurité dans son appartement, puisqu’elle dénonce du harcèlement et des vols de la part de ses voisins comme en attestent les mains courantes en date du 03 juin 2022, 15 mars 2024, 20 juin 2024, le dépôt de plainte en date du 29 septembre 2025 et les courriers qu’elle a envoyés à son bailleur, il convient de relever que les deux personnes qu’elle désigne plus spécifiquement, n’ont pas été l’objet de plaintes de la part des autres locataires, au contraire de Madame [V].

Madame [V] tient ces deux femmes pour responsables de sa situation, les accusant de manipuler l’ensemble de son entourage, jusqu’à son médecin, sa banque, le centre social et la poste, et ce afin de lui nuire. Elle produit au soutien de ses affirmations, une déclaration de main courante du 03 juin 2022 aux termes de laquelle, par exemple, elle évoque que ces voisines essaient « de la faire passer pour folle » et « qu’elles la jalousent car elle a de l’argent et un appartement » et enfin, qu’elle « soupçonne ses voisines d’avoir un double de ses clés et de venir chez elle à son insu ». Elle produit encore un courrier rédigé par ses soins dans lequel elle accuse sa voisine de diverses actions, comme d’avoir essayé de découper les joints de sa machine à laver, qu’elle détiendrait un double de ses clés lui permettant d’entrer chez elle, durant son sommeil et que des objets disparaissent pour réapparaître ensuite et « qu’ils utilisent ses toilettes et essaient de l’humilier ».

Il convient de relever que Madame [V] n’a porté plainte pour les intrusions et vols qu’elle décrit que le 29 septembre 2025, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation. En outre, la nature des faits évoqués interrogent quant à leur matérialité. En toute hypothèse, elle n’en rapporte aucune preuve.

En outre, s’il n’est pas contesté qu’une des voisines visée explicitement par Madame [V] a été l’une des premières résidentes de l’immeuble à dénoncer ses agissements au bailleur en janvier 2022, il ressort du dossier que pas moins de 11 locataires de l’immeuble se plaignent de ses comportements et qu’il ne s’agit donc pas d’un simple désaccord qui aurait dégénéré entre deux voisines.

Il est vain pour Madame [V] de rappeler qu’elle réside dans ce logement depuis 2012, alors que les premières plaintes la concernant datent de 2022, cet élément ne saurait justifier les comportements constatés par les résidents sur ces 3 dernières années.

Enfin, il est également vain pour Madame [V] d’arguer de ce qu’elle a sollicité à plusieurs reprises un changement de logement, en raison des harcèlements et des vols qu’elle allègue, puisque le bailleur n’est pas tenu d’accéder à la demande de relogement d’un locataire, et ce d’autant qu’il n’est pas certain, en l’absence de preuve des faits allégués, qu’un tel relogement aurait permis un apaisement. Par ailleurs, le bailleur ne peut être tenu responsable du comportement décrit.

En conséquence et au regard des diverses attestations circonstanciées et concordantes, des interventions de médiateurs auprès de Madame [V] et de ses voisins, ainsi que de l’enquête de voisinage effectuée en décembre 2024, il est établi que Madame [I] [V] occasionne des troubles répétés à l’encontre de ses voisins. Ces troubles se sont poursuivis malgré plusieurs rappels effectués à la locataire quant à ses obligations et ce, jusqu’en octobre 2025. Les comportements inadaptés de Madame [V], et ce depuis plusieurs années, dépassent les simples inconvénients de voisinage et constituent une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail qui impose au locataire de n’importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. Si le comportement de Madame [I] [V] peut s’expliquer par une fragilité non contestée, cela ne la dispense pas de respecter les obligations qui sont les siennes, son voisinage n’ayant pas à subir les conséquences de sa vulnérabilité pourtant établie.

Ces troubles, anciens et persistants, sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts de Madame [I] [V] et son expulsion.

Sur la demande d’expulsion

A compter du présent jugement, Madame [I] [V] devient occupante sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, dans le respect des délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le bailleur sera débouté de sa demande tendant à faire transporter les meubles dans un garde-meuble de son choix, cette possibilité étant actuellement hypothétique.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Madame [I] [V] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux (remise des clés).

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Au regard de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [I] [V] succombant au principal, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— PRONONCE la résiliation du bail conclu le 06 juillet 2012 entre d’une part la SA D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et d’autre part Madame [I] [V], portant sur le logement, sis [Adresse 1] à [Localité 8] ;

— ORDONNE à Madame [I] [V] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— DEBOUTE la SA [Adresse 6] de sa demande d’autorisation de transport des meubles dans tout garde-meuble de son choix ;

— RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— CONDAMNE Madame [I] [V] à verser à la SA D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer avec charges, à titre d’indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux (remise des clés) ;

— DEBOUTE la SA [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [I] [V] aux dépens ;

— ECARTE l’exécution provisoire ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à la préfecture de [Localité 7] pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL