Tribunal Judiciaire de Metz, Chambre 1 cabinet 1, 25 mars 2025, n° 24/00493

TJ Metz 25 mars 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation de paiement
La cour a constaté que la dette de loyers et charges n'était pas sérieusement contestable, rendant légitime la demande de paiement.
Accepté
Clause d'indemnité d'occupation dans le bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due conformément aux termes du bail, jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch. 1 cab. 1, 25 mars 2025, n° 24/00493
Numéro(s) :	24/00493
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme BARBETJohann GIUSTINATI
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS SO JURISENJEA AVOCATS
Parties :	S.C.I. LAFAY c/ ASSOCIATION FRANCAISE DU LUPUS ET AUTRES MALADIES AUTO-IMMUNES ( AFL )

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00493 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-K6AT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LAFAY, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alain MORHANGE, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111, avocat postulant, M^e Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

ASSOCIATION FRANCAISE DU LUPUS ET AUTRES MALADIES AUTO-IMMUNES (AFL), en la personne de son Président en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Johann GIUSTINATI de la SCP SO JURIS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B100

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Débats à l’audience publique du 28 JANVIER 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 25 MARS 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 17 octobre 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SCI LAFAY a fait assigner l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé sur le fondement des articles L.145-41, L.441-10 et

D. 441-5 du Code de commerce, 1103 et 1231-1 du Code civil et 835 du Code de procédure civile pour voir :

— Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 05 août 2024 ;

— Ordonner l’évacuation de l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

— Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux ;

— Condamner l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) à verser à la SCI LAFAY :

la somme de 72 356,96 euros TTC à titre de provision sur les loyers et charges impayés arrêtés au 05 août 2024,les pénalités contractuelles de retard égales à une majoration de 10 % des sommes dues multipliée par le nombre de jours de retard sur le nombre de jours de la période concernée,le coût du procès-verbal de constat du 02 septembre 2024,la somme de 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour les frais de recouvrement,la somme de 3 137,13 euros HT mensuels augmentée des charges, taxes et accessoires, le tout majoré de la TVA jusqu’à l’entière libération des lieux ;- Condamner l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) à verser à la SCI LAFAY la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ASSOCIATION FRANCAISE DU LUPUS ET AUTRES MALADIES AUTO-IMMUNES (AFL) a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées au greffe le 28 janvier 2025, elle demande au Président du Tribunal judiciaire de :

— Juger que les demandes de la SCI LAFAY relatives au paiement des loyers à échoir et des pénalités se heurtent à une contestation sérieuse et, partant n’y avoir lieu à référé ;

Subsidiairement :

— Réduire à de plus juste proportion le montant de la clause pénale afin de ne pas compromettre ses missions ;

— Lui accorder des délais de paiement s’échelonnant sur deux années afin d’apurer la dette à l’égard de la SCI LAFAY ;

— Débouter la SCI LAFAY de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI LAFAY aux entiers dépens.

Par conclusions enregistrées au greffe le 14 janvier 2024, la SCI LAFAY a repris les termes de son assignation sollicitant en outre le débouté de l’ensemble des demandes, moyens et prétentions de la partie adverse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le 21 mars 2019, la SCI LE CARRE a donné à bail à l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) un local commercial situé [Adresse 5] à 57000 METZ.

Suivant acte sous seing privé 14 octobre 2021, la SCI LAFAY, venant aux droits de la SCI LE CARRE, par ailleurs crédit-preneur dans le cadre d’un crédit bail immobilier, et l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) ont résilié le bail initial pour souscrire un nouveau contrat de location portant sur un local sis [Adresse 1] à 57000 METZ moyennant un loyer annuel de 25 815 euros HT pour une durée de 9 ans.

La convention prévoit dans son article 22 une clause résolutoire.

Suivant exploit de commissaire de Justice du 05 juillet 2024, la SCI LAFAY a fait notifier à l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une dette de loyers et charges de 67 231,02 euros.

L’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dans le délai qui lui était imparti.

Aussi il convient de faire droit à la demande et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à compter du 06 août 2024.

Il y a lieu, de ce fait, d’ordonner la libération des lieux par l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) et de tous autres occupants de son chef des lieux loués et, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

La fixation d’une astreinte n’est pas nécessaire dans la mesure où l’évacuation des lieux peut se faire de façon forcée.

Les meubles abandonnés suivront le sort prévu aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provisions

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI LAFAY a établi un décompte dont il ressort que la dette de loyers et charges arrêtés au 05 août 2024 est de 72 356,96 euros.

A défaut de contestation sérieuse, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré locatif et de condamner l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) à verser à la SCI LAFAY, à titre provisionnel, la somme de 72 356,96 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 05 août 2024.

L’article 22 du contrat de bail prévoit que dans l’hypothèse ou malgré la résiliation du BAIL qu’elle qu’en soit la cause, le SOUS-PRENEUR ne libérait pas les LOCAUX LOUES, le SOUS-PRENEUR sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer annuel facturé avant la résiliation du BAIL majoré de 30 % et augmenté des charges, de la fiscalité et des accessoires le tout majoré de la TVA au taux en vigueur et ce jusqu’à libération effective des LOCAUX LOUES constaté par l’huissier à la charge intégrale du SOUS-PRENEUR.

Ainsi l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) sera condamnée à s’acquitter, à titre provisionnel, de la somme de 3 137,13 euros HT/CH mensuels augmentée des charges, taxes et accessoires, le tout majoré de la TVA au taux en vigueur, calculée prorata temporis à compter du 06 août 2024 jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés.

L’article 12 du contrat prévoit qu’à défaut de paiement de toutes sommes exigibles loyer, charges, taxes ou de toute autre somme due en vertu du présent BAIL par le SOUS-PRENEUR, à leur échéance, le SOUS-BAILLEUR sera en droit de percevoir automatiquement, sans qu’il soit nécessaire de le notifier, une pénalité conventionnelle calculée comme suit :

— Montant des sommes dues (HT)

— Majorées d’une pénalité contractuelle de 10 %

— Multiplié par le nombre de jours de retard sur le nombre de jour de la période concernée.

La lecture de cette clause ne permet pas de savoir si la pénalité est égale à la somme due majorée de 10 % ou à la seule majoration de 10 %. D’autre part la formule qui consiste à « multiplier le nombre de jours de retard sur le nombre de jour de la période concernée » sans précision sur le mode de détermination des jours de retard et sans définition de la période concernée n’est pas une clause claire et précise. Or la mise en œuvre de la clause qui s’avère obscure nécessite une interprétation relevant du Juge du fond et échappe à la compétence du Juge des référés. Aussi il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

De même la demande en paiement d’une somme de 40 euros fondée sur les articles L.441-10 et D.441-5 du Code de commerce sera écartée dans la mesure où la défenderesse n’est pas commerçante.

Enfin, le procès-verbal de constat établi afin de déterminer la présence d’éléments permettant de caractériser l’occupation du local par l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) ne pouvant être considéré comme nécessaire à la présente instance, la demande en remboursement du coût de cet acte sera rejetée.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du Code civil, " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ".

L’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) n’a plus réglé la moindre somme depuis janvier 2023 soit depuis plus de deux ans. Elle précise être dans l’attente de financements qui lui permettraient de payer l’arriéré mais la convention passée avec la CNAM et le Ministère de la Santé pour une subvention de 75 000 euros n’a pas été signée par ces derniers. Seule la perception d’une somme de 10 000 euros est assurée de la part des laboratoires GLAXOSMITHKLINE.

En outre le versement de ces aides permettrait, si elles étaient honorées, d’apurer le passif mais non de garantir le financement des loyers à venir.

En conséquence, au regard de ces éléments et du montant conséquent de la dette à ce jour qui est de 72 356,96 euros hors majoration de l’indemnité d’occupation, il convient de rejeter la demande de délais de grâce formée par la défenderesse.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL), partie qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût de commandement de payer.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 1 500 euros à la SCI LAFAY en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que l’ASSOCIATION FRANCE LUPUS ET MALADIES AUTO IMMUNES (AFL) devra verser.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI LAFAY et l’ASSOCIATION FRANCAISE DU LUPUS ET AUTRES MALADIES AUTO-IMMUNES (AFL) le 14 octobre 2021 et ce, à compter du 06 août 2024 ;

ORDONNE à l’ASSOCIATION FRANCAISE DU LUPUS ET AUTRES MALADIES AUTO-IMMUNES (AFL) et tous autres occupants de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 7], et AUTORISE son expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que les meubles abandonnés suivront le sort prévu aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE l’ASSOCIATION FRANCAISE DU LUPUS ET AUTRES MALADIES AUTO-IMMUNES (AFL) à payer à la SCI LAFAY, à titre provisionnel, la somme de 72 356,96 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 05 août 2024 ;

CONDAMNE l’ASSOCIATION FRANCAISE DU LUPUS ET AUTRES MALADIES AUTO-IMMUNES (AFL) à payer à la SCI LAFAY, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 3 137,13 euros HT/CH mensuels augmentée des charges, taxes et accessoires, le tout majoré de la TVA au taux en vigueur, calculée prorata temporis à compter du 06 août 2024 jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des pénalités contractuelles ;

DÉBOUTE la SCI LAFAY de sa demande au titre de l’indemnité forfaitaire fondée sur les articles L.441-10 et D.441-5 du Code de commerce et du coût du constat ;

DÉBOUTE l’ASSOCIATION FRANCAISE DU LUPUS ET AUTRES MALADIES AUTO-IMMUNES (AFL) de sa demande de délais de grâce ;

CONDAMNE l’ASSOCIATION FRANCAISE DU LUPUS ET AUTRES MALADIES AUTO-IMMUNES (AFL) à payer à la SCI LAFAY la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’ASSOCIATION FRANCAISE DU LUPUS ET AUTRES MALADIES AUTO-IMMUNES (AFL) aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe vingt-cinq mars deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente