TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/02449 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FPR2

AFFAIRE : [R] [T], [F] [O] épouse [T] C/ [H] [Y]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame Camille MABILLON, auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [T]

né le 19 Novembre 1946 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

et

Madame [F] [O] épouse [T]

née le 05 Mars 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Olivier BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [H] [Y]

né le 20 Décembre 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 27 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2015, Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] ont donné à bail à Monsieur [H] [Y] un appartement et un garage n°19 situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 554 euros, et 75 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] ont fait signifier à Monsieur [H] [Y] un commandement pour vendre pour la date d’échéance du bail en cours soit le 14 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, un procès-verbal de constat d’occupation des lieux par Monsieur [H] [Y] a été dressé.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] ont fait assigner Monsieur [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• valider le congé pour vente signifié le 27 février 2024,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement et des dépendances,

• condamner Monsieur [H] [Y] au paiement des sommes suivantes:

o la somme de 1.083,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

o la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail, soit le 15 septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

o les dépens,

• rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente Maritime le 21 août 2025.

À l’audience du 27 octobre 2025, Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T], représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes initiales, et actualisent la dette locative à la somme de 2.661,78 euros.

Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] soutiennent que Monsieur [H] [Y] se maintient dans les lieux et qu’il se trouve déchu de toute occupation depuis le 15 septembre 2024.

Monsieur [H] [Y], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vendre

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti initialement a été tacitement reconduit le 15 septembre 2018, puis reconduit tacitement par période triennale, pour expirer le 15 septembre 2024, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 27 février 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Monsieur [H] [Y] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 15 septembre 2024.

Monsieur [H] [Y], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement et du garage litigieux depuis le 15 septembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [Y]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 Septembre 2024, Monsieur [H] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [Y] à son paiement à compter du 15 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur produit à l’appui de sa demande, le bail signé 15 septembre 2015 un décompte de la créance arrêté au 23 juin 2025 ainsi qu’un décompte actualisé versé au débat et arrêté à la date du 24 octobre 2025, pour un montant de 2.661,71 euros.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande en paiement des bailleurs.

Monsieur [H] [Y] sera condamné à verser à Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] la somme de 2.661,71 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 octobre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [Y] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation.

Il convient, en tenant compte de l’équité, de condamner Monsieur [H] [Y] à payer à Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— VALIDE le congé délivré le 27 février 2024 à effet au 15 septembre 2024 par Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] portant sur le logement et un garage n°19 situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

En conséquence,

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, entre Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] d’une part, et Monsieur [H] [Y] d’autre part portant sur le logement et un garage n°19 situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [H] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [Y] à compter du 15 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à payer à Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] la somme de de 2.661,71 euros (DEUX MILLE SIX CENT SOIXANTE ET UN EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 octobre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation 25 aout 2025 sur la somme de 1.083,05 euros et du présent jugement sur le surplus ;

— CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à payer à Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— DEBOUTE Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] de leur demande à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à payer à Madame [F] [O] épouse [T] et Monsieur [R] [T] la somme de 700 euros (SEPT CENTS EUROS) au titre de l’article 00 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [H] [Y] aux dépens de l’instance ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER