TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/02640 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FQBR

AFFAIRE : [R] [Z], [F] [Z] C/ [F] [P]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame [H] [X], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [R] [Z]

née le 18 Mai 1965 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représentée par par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [F] [Z]

né le 20 Octobre 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

comparant, assisté par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [F] [P]

né le 30 Septembre 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 27 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [O] épouse [Z] a donné à bail à compter du 2 septembre 2021 à Monsieur [F] [P] un logement, sis [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 865 euros.

Un état des lieux entrant en date du 02 septembre 2021 a été établi contradictoirement entre Monsieur [F] [P] et la société IMMOPOAD, société gestionnaire du bien en location.

Par acte séparé de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, un premier commandement de payer les loyers a été délivré à Monsieur [F] [P] visant la clause résolutoire du bail, et dénoncé à la CCAPEX le 21 mai 2024.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 juin 2024, dénoncé au représentant de l’Etat le 17 juin 2024, Monsieur [F] [Z], Madame [R] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont assigné Monsieur [F] [P] aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 13.702 euros au titre des loyers impayés à la date du 28 mai 2024, et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal jusqu’à la date de l’audience, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux

Madame [Y] [O] épouse [Z] est décédée le 18 octobre 2024.

Par jugement en date du 07 mars 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a :

— déclaré irrecevables Monsieur [F] [Z], Madame [R] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] de leurs demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir et les a condamnés aux entiers dépens.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, un second commandement de payer les loyers a été délivré à Monsieur [F] [P] dénoncé à la CCAPEX 14 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] venant aux droits de Madame [Y] [O] ont assigné Monsieur [F] [P] aux fins de prononcer la résiliation du bail verbal et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 24.947 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie outres les intérêt au taux légal à compter de la demande introductive ainsi que le versement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre, 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente maritime le 26 août 2025.

A l’audience du 27 octobre 2025, Monsieur [F] [Z] a comparu assisté de son conseil. Madame [R] [Z] était représentée par son conseil. Le bailleur a indiqué qu’il n’y avait pas de reprise de versement du loyer par le locataire et à actualisé sa créance.

Monsieur [F] [P] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement cité à étude.

Le diagnostic social et financier est parvenu avant l’audience (carence).

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intérêt à agir

Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] produisent une attestation de propriété de propriété de Maitre [G], Notaire à [Localité 6], justifiant qu’ils sont propriétaires du bien sis [Adresse 3] à [Localité 7] et héritiers de Mme [Y] [O] épouse [Z], de sorte qu’ils justifient de leur qualité à agir.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le «CCAPEX», soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, des deux commandements de payer et du décompte de la créance actualisé au 24 octobre 2025 que Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] la somme de 28.407 euros, au titre des sommes dues au 24 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la résiliation du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat que Monsieur [F] [P] ne règle plus aucun loyer depuis le mois de juillet 2023.

L’absence de paiement des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à compter de l’assignation.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 août 2025, Monsieur [F] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [P] à son paiement à compter du 21 août 2025, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [P] sera condamné à verser à Madame [F] [Z] et Madame [R] [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [P] succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 02 septembre 2021 entre Mme [Y] [O] épouse [Z] d’une part, et Monsieur [F] [P] d’autre part, concernant les locaux situés sis [Adresse 4] à [Localité 7], au jour de l’assignation, le 21 août 2025 ;

— DIT que Monsieur [F] [P] est occupant sans droit ni titre ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [P] à compter du 21 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] venant aux droits de Madame [Y] [Z] la somme de 28.407 euros (VINGT HUIT MILLE QUATRE CENT SEPT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 octobre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] venant aux droits de Madame [Y] [O] épouse [Z] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] venant aux droits de Madame [Y] [O] épouse [Z] la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des deux commandements de payer et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et le coût de l’assignation du 21 août 2025 ;

— DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER