COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 24 Septembre 2025

N° RG 25/00667 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHU2

Grosse délivrée

à M^e BENHAMOU

Expédition délivrée

à Mme [N]

à M. [Z]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [T]

[Adresse 5]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU substituée par M^e Gaëlle HARRAR, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [C] [N]

née le 02 Avril 1977 à [Localité 9] (06)

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

dispensée de comparaître

Monsieur [K] [Z]

né le 28 Février 1962 à [Localité 9] (06)

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble GEORGES VILLE, sis à [Adresse 10].

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble GEORGES VILLE, représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T], a assigné Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 5 juin 2025, à 15 heures, pour non-paiement de charges de copropriété,

Vu la dispense de comparution accordée par la Présidente à Madame [C] [N] pour l’audience du 5 juin 2025,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 2 juillet 2025 dans l’attente du jugement d’adjudication concernant le logement litigieux,

Vu le jugement d’adjudication en date du 4 juin 2025 condamnant Monsieur [K] [Z], résidant dans le logement à verser une indemnité d’occupation à Madame [C] [N] et ordonnant notamment la mise aux enchères du bien,

A l’audience du 2 juillet 2025,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble GEORGES VILLE, représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Madame [C] [N], ayant à nouveau bénéficié d’une dispense de comparution accordée par la Présidente, n’a pas comparu,

Monsieur [K] [Z], bien que régulièrement assigné et régulièrement cité à comparaitre à l’audience par le greffe, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 24 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le courrier de Madame [C] [N]

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, Madame [C] [N] a bénéficié d’une dispense de comparaitre à la première audience du 5 juin 2025 ainsi qu’à l’audience du 2 juillet 2025 et le greffe l’a enjointe par courriel en date du 22 mai 2025 à communiquer ses conclusions à l’avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble GEORGES VILLE et à Monsieur [K] [Z] avant le 30 avril 2025.

Madame [C] [N] a ainsi rédigé un courrier le 28 avril 2025 dans lequel elle détaille sa situation personnelle et sollicite un sursis à statuer en attendant la décision sur la licitation de son bien. Toutefois, si elle produit le scan du pli avisé non réclamé du courrier adressé à Monsieur [K] [Z], la date à laquelle le courrier a été présenté n’est pas visible, en outre elle ne justifie pas avoir transmis son courrier du 28 avril 2025 au conseil du syndicat.

En conséquence, Madame [C] [N] ne justifiant pas avoir envoyé son courrier à Monsieur [K] [Z] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble GEORGES VILLE avant le 30 avril 2025, la juridiction écartera son courrier des débats et ne sera pas considérée comme saisie de la demande formulée dans ce courrier, étant précisé qu’en tout état de cause le jugement de licitation a été produit aux débats.

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1."

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans son assignation le paiement de la somme de 3 286,41 euros au titre des charges de copropriété dues par Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z] à la date du 1er octobre 2024.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z],

— la mise en demeure du 29 août 2024,

— le décompte des sommes dues arrêté à la date du 6 décembre 2024 à la somme de 3 286,41 euros,

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 24 mai 2023 et 3 avril 2024,

— les états des dépenses 2022 et 2023,

— les état de répartition 2022 et 2023,

— le contrat de syndic,

— les appels de fond,

— la mise en demeure en date du 21 novembre 2023.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z] restent devoir la somme de 3 166,41 euros au titre des charges de la copropriété arrêtées au 6 décembre 2024, après déduction des frais de constitution du dossier et de remise du dossier à l’auxiliaire de justice comptabilisés au débit du compte des copropriétaires pour 120,00 euros le 6 décembre 2024, ces frais n’étant dus qu’en cas d’accomplissement de diligences exceptionnelles, ce dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, les débiteurs ne démontrent pas s’être acquittés de cette dette de charges de copropriété, en dépit d’une mise en demeure du 29 août 2024 et de l’assignation valant mise en demeure de payer.

Il y a lieu par conséquent de condamner Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble GEORGES VILLE la somme de 3 166,41 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 6 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 août 2024 pour la somme de 2 857,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble GEORGES VILLE sollicite la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité fixée à 2 000,00 euros pour résistance abusive et injustifiée.

Les copropriétaires n’ayant procédé à aucun règlement depuis le mois d’octobre 2022 seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z] succombant seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser in solidum au syndicat des copropriétaires de l’immeuble GEORGES VILLE une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe :

ECARTE des débats le courrier de Madame [C] [N] du 28 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble GEORGES VILLE, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. cabinet [T], la somme de 3 166,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 août 2024 pour la somme de 2 857,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble GEORGES VILLE, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. cabinet [T], la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble GEORGES VILLE, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. cabinet [T], la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [N] et Monsieur [K] [Z] in solidum aux entiers dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge