TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 24/02142 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FFYM

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [Z] [O], [S] [V]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Xaviera LAGARDERE auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-anne BUSSIERES, substituée par Maître Clémence WEBER, de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES AVOCAT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [O]

né le 23 Mars 1961 à [Localité 6] (GEORGIE), demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-17300-2024-1832 du 02/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représenté par Maître Charles PORTIER, substitué par Maître Julien GUILLARD, de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

Madame [S] [V]

née le 21 Juillet 1951 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300-2024-001833 du 31/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représenté par Maître Charles PORTIER, substitué par Maître Julien GUILLARD, de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 août 2011, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, a donné à bail à Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 501,13 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2015, le bailleur a également mis à disposition de Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] un parking sis emplacement de parking n° [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer initial de 22,93 euros par mois.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 02 février 2024 notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime le 05 février 2024 et la CAF a été saisie le 29 janvier 2024.

Un commandement de payer les loyers en date du 02 février 2024 a également été signifié à Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] concernant le parking.

Par acte de commissaire de justice, en date du 12 juillet 2024, notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime le 15 juillet 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire prévue par les baux et ordonner la résiliation de plein droit des baux et condamner solidairement Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] à lui verser la somme de 7.353,52 euros au titre des loyers arriérés, charges dûment justifiées et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 21 mai 2024 avec intérêts de droits au taux légal à dater de leur échéance en application de l’article 1344-1 du Code civil, somme à parfaire au jour des plaidoiries et ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir l’expulsion de corps et de biens de Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] et de touts occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique et l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais et périls de Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] et fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisable au même titre qu’un loyer dans les conditions du bail et des contrats de location annexes par Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] jusqu’à leur départ effectif et les condamner solidairement à paiement et en tout état de clause, qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et condamner solidairement Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 05 mai 2025 à laquelle, les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Le bailleur sollicite par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation suite au commandement de payer demeuré infructueux et débouter Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] de l’intégralité de leurs demandes et en conséquence, ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de corps et de biens de Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] et de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique et fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisable au même titre qu’un loyer dans les conditions du bail et des contrats de location annexes par Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] jusqu’à leur départ effectif et les condamner solidairement au paiement de la somme de 7.353,52 euros au titre des loyers arriérés, charges dûment justifiés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 21 mai 2024 avec intérêts de droits au taux légal à dater de leur échéance en application de l’article 1344-1 du Code civil, somme à parfaire au jour des plaidoiries et l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais et périls de Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O]. Le bailleur sollicite la condamnation solidaire des locataires à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les entiers dépens.

Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] sollicitent par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens que la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT soit déboutée de l’intégralité de ses demandes et qu’il leur soit accordé un délai de 36 mois pour s’acquitter de la dette locative par versements mensuels de 80 euros en sus du paiement du loyer courant que le juge fixera à la somme de 597,65 euros le solde étant exigible le 37ème mois et que soit ordonnée la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, à charge pour Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] de payer les sommes ainsi définies en sus des échéances contractuelles de loyers et de charges et qu’il soit dit qu’en cas de respect de ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et que la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT soit condamnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à procéder au nettoyage à ses frais de la chambre occupée par Madame [V] et de la salle de bain du logement par l’utilisation de produits non toxiques pour la santé des habitants et que la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT soit condamnée à leur verser la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et que soit ordonnée, le cas échéant, la compensation entre les créances réciproques des parties et que la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT soit condamnée à payer à Maître Charles PORTIER conseil des défendeurs la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991 relative à l’aide juridique ainsi qu’aux entiers dépens et qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 14 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 02 février 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 02 avril 2024.

S’agissant du parking, la demande n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions du bailleur qui indique dans le corps de celles-ci que peu après la signification du commandement de payer, les locataires ont donné congé du contrat de location de parking et ont procédé au paiement de la somme de 1.603,61 euros soldant leur dette sur ce contrat annexe ce que confirment Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] dans leurs conclusions. Le bailleur ne présentant aucune demande relative au parking, il sera constaté, en application de l’article 446-2 du Code de procédure civile que la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a abandonné ses demandes relatives au parking.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 30 avril 2025.

En conséquence, et en l’absence de contestation des locataires, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de les condamner solidairement à payer au bailleur la somme de 11.209,63 euros au titre des loyers et charges et indemnités impayés arrêtée au 30 avril 2025, concernant le logement. Il sera relevé que si les locataires produisent une notification d’un supplément de loyer de solidarité d’un montant mensuel de 1.227,82 euros à compter de janvier 2025, un débit de 1.862,67 euros est porté au 31 janvier 2025 et la somme de 1.227,82 euros, correspondant au supplément, porté au crédit des locataires, de sorte qu’il apparaît que ce supplément, sur lequel le bailleur ne s’explique pas, n’a pas été mis à la charge des locataires.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les locataires ont versé la somme de 50 euros le 2 septembre 2024, et deux versements de 935 euros le 13 mars 2025 outre un règlement de 240 euros le 08 avril 2025, précision faite que leur loyer s’élève contractuellement à la somme de 590,60 euros et 609,85 euros.

Les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et modifiant l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 conditionnent l’octroi éventuel de délais de paiement et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pour autant, les dispositions ne précisent pas de quelle audience il s’agit. Ainsi, dispositions légales d’ordre public de protection, cette condition de reprise du versement du loyer doit se comprendre comme la condition qu’il soit établi que le locataire démontre une volonté et une capacité de payer son loyer courant.

Lors de l’audience du 17 mars 2025, les défendeurs ont sollicité un renvoi de l’affaire Ainsi, au regard des 2 versements effectués de 935 euros le 13 mars 2025, il y a lieu de retenir que la condition de reprise du loyer avant la date d’audience est remplie. En effet, l’inverse reviendrait à créer une inégalité entre les locataires ayant repris le versement intégral du loyer avant l’audience à laquelle le dossier est retenu et les locataires, dans la même situation, mais pour lesquels, le dossier n’est pas en état, pour des raisons, indépendantes de leur volonté et surtout sans lien avec la condition de reprise des loyers imposée par le texte.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le versement des loyers a repris avant la date d’audience.

Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] sollicitent des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [S] [V] indique percevoir la somme de 532,82 euros au titre d’une pension de retraite et de RSA tandis que Monsieur [Z] [O] percevait jusqu’en juillet 2024 la somme de 1 278 euros au titre des Allocations logement, de l’Allocation adulte handicapé et de la majoration pour la vie autonome. Aucun élément des ressources actuelles de Monsieur [Z] [O] n’est produit. Toutefois, s’il n’est pas contesté que l’allocation logement a été suspendue, il convient de considérer que Monsieur [Z] [O] perçoit toujours l’allocation adulte handicapé, ce qui porte les ressources des locataires à la somme de 2.080 euros.

Le loyer est de 597 euros et le montant des charges courantes en application du barème habituellement utilisé est de 1.016 euros, soit la somme de 1.613 euros de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’ils sont en situation de régler leur dette locative.

Ainsi, au regard de la situation financière de Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] et du montant de la dette de loyer, il y a lieu de dire qu’ils devront apurer leur dette en 36 mensualités de 310 euros outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Considérant que Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] ont repris le versement intégral du loyer courant et qu’ils sollicitent de voir ordonner la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si les locataires se libèrent de leur dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur les demandes reconventionnelles de voir réaliser des travaux sous astreinte et d’indemnisation du préjudice de jouissance

Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] expliquent que l’immeuble occupé est atteint d’un désordre structurel puisque les terrasses qui s’affaissent comportent un défaut de pente de sorte que les eaux pluviales s’écoulent vers les habitations situées en dessous et non vers l’extérieur et que l’immeuble souffre donc d’un défaut général d’étanchéité. Ils indiquent qu’en raison de ce trouble de jouissance, ils avaient cessé de régler leur loyer à compter de l’année 2020 pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux. Ils contestent que l’origine de ces dégâts des eaux provienne des déjections canines. Ils indiquent que si ces dégâts avaient alors essentiellement touché l‘appartement n° 2 occupé par la mère de Madame [V], ils avaient néanmoins été privés de l’usage de leur terrasse du 11 mai 2020 au mois de septembre 2020 et Madame [V] avait sollicité par l’intermédiaire de son conseil la somme de 2.000 euros au titre de la réparation de son préjudice. Ils indiquent encore que le problème d’infiltration de terrasse s’est malheureusement déporté de l’appartement du dessus vers leur appartement et qu’ils vivent donc depuis plus de 2 ans dans un appartement insalubre, empli de moisissures impactant leur santé et qu’ils l’ont signalé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mai 2023. Ils relatent que les travaux d’imperméabilisation de la terrasse de l’appartement du dessus ont été réalisés durant l’été 2023.

Ils expliquent encore avoir déclaré un nouveau sinistre le 14 mars 2025 puisque de nouvelles infiltrations provenant de logement voisin ont occasionné des désordres dans le logement. Ils expliquent, à l’audience, qu’une expertise a eu lieu sans en produire le rapport. Ils indiquent que l’artisan mandaté par le bailleur pour nettoyer les moisissures dans le logement a utilisé des produits chimiques toxiques engendrant des éruptions cutanées et des vomissements nécessitant 2 appels au SAMU et interrompant l’intervention de l’artisan qui n’a pu remettre en état le placard, la chambre de Madame [V] et la salle de bains. Madame [V] conteste avoir refusé l’accès du logement aux entreprises mandatées, mais avoir sollicité par courrier du 26 septembre 2023 que les produits utilisés ne soient pas toxiques. Les locataires ajoutent, en l’absence de réaction du bailleur, avoir saisi le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne le 03 mai 2024 et que le bailleur leur fournit un logement impropre à l’habitation et indécent en ce que les moisissures continuent de proliférer impactant considérablement l’état de santé de Monsieur [Z] [O].

Ils sollicitent en conséquence la condamnation du bailleur à procéder au nettoyage à ses frais de la chambre occupée par Madame [V] et de la salle de bains du logement par l’utilisation de produits non toxiques, sous astreinte de 100 euros par jours de retard et la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des nombreux troubles de jouissance survenus depuis 2020 et de la mauvaise foi manifeste du bailleur d’y remédier.

En défense, le bailleur explique qu’en 2020 des infiltrations étaient apparues dans le logement au rez-de-chaussée et qui était occupé par la mère de Madame [V]. Le bailleur explique avoir diligenté une entreprise qui a identifié l’origine de la fuite comme étant des infiltrations provenant de la terrasse de Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] qui ont refusé l’accès à leur logement nécessitant la location d’une nacelle pour réaliser les travaux. Il explique que l’entreprise avait alors découvert une boue nauséabonde composée d’excréments d’animaux dont l’acidité avait endommagé la membrane d’étanchéité présente sous les plots et que l’entreprise avait réalisé un devis préconisant une autre technique d’étanchéité qui se dégradera moins en présence d’excréments. Les travaux ont alors été réalisés avec une nouvelle location de nacelle pour le même refus des locataires.

Le bailleur indique alors que la demande visant à obtenir la somme de 2.000 euros démontre la mauvaise foi des locataires. Le bailleur explique avoir réalisé les travaux mais que les locataires n’ont pas modifié leur comportement et ont continué à laisser leurs trois grands chiens se soulager sur la terrasse. Il indique qu’au cours de l’été 2022, les locataires se sont à nouveau plaints de ce que l’eau ne s’évacuait pas correctement de la terrasse et que l’entreprise, de nouveau mandatée, s’est rendue sur place en présence d’un huissier de justice au regard du comportement belliqueux des locataires. Il explique que l’huissier a alors constaté la présence de déjections canines entre les lattes de la terrasse et dessous outre un amas de poils empêchant l’évacuation de l’eau. Le bailleur explique alors que les locataires ne peuvent solliciter sa responsabilité alors même que les déjections canines sont la cause exclusive des désordres dénoncés.

Le bailleur indique encore que les locataires ont alerté sur la présence de moisissures dans la chambre et dans la salle de bain et que l’entreprise qui a eu difficilement accès au logement du dessus a pu constater que les énormes pots de fleurs présents sur la terrasse étaient la cause du désordre et qu’une mise en demeure de retirer ses pots de fleurs a été envoyée à la locataire afin que les travaux puissent être entrepris et qu’ils avaient été réalisés au mois de mars 2023. Il fait remarquer qu’avant même la fin des travaux, il avait mandaté une entreprise pour procéder au nettoyage des moisissures dans le logement de Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] et exposent les difficultés rencontrées par l’entreprise du fait des annulations faites par les locataires et leur comportement précisant que le dernier artisan mandaté a dû interrompre le nettoyage des moisissures puisque Madame [V] trouvait que les produits étaient trop toxiques.

Le bailleur explique que la reprise des peintures intérieures du logement relève de la compétence de l’assurance habitation de Madame [V].

Le bailleur indique encore que la DDTM saisie par les locataires pour insalubrité du logement a classé sans suite le dossier.

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 7] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 : a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ; b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat. »

Ainsi, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Sur les désordres survenus en 2020, il n’est pas contesté que des infiltrations d’eau provenant de la terrasse des locataires ont causé un dommage à l’appartement du dessous, alors occupé par la mère de la locataire. Les locataires expliquent avoir été privés de l’utilisation de leur terrasse durant plusieurs mois. Il n’est pas non plus contesté que les désordres subis par les locataires en 2022 ont la même cause et proviennent également de leur terrasse, le bailleur soutenant que la cause provient de l’utilisation faite par les locataires de leur terrasse et plus précisément, du fait que leurs 3 grands chiens se soulagent sur la terrasse, et bouchent de ce fait l’évacuation, entraînant les infiltrations. En revanche, les locataires les attribuent à un défaut structurel de pente de la terrasse.

Il résulte de la facture en date du 30 juin 2020 que la société AUNIS ETANCHEITES, a procédé à l’aspiration de la boue nauséabonde sous les dalles sur plots en très mauvais état, précisant un complexe extrêmement sale, avec présence de boues et de déjections canines et un usage abusif. La facture en date du 31 août 2020 fait état d’une réfection de l’étanchéité de la terrasse outre le remplacement des plots. Les deux interventions ayant été faites par l’extérieur en raison du refus des locataires d’autoriser l’accès à leur appartement. Sur ce point, le tribunal relève que les locataires sont de santé fragile et que les travaux ont eu lieu lors de la crise sanitaire liée au COVID.

Il résulte du constat d’huissier en date du 31 août 2022 que la seule évacuation d’eau de la terrasse était obstruée par une quantité de poils visible autour de la crapaudine et d’ailleurs photographiée. Il est ainsi constaté qu’une fois la crapaudine retirée, l’eau s’est écoulée correctement. l’huissier de justice constate la présence de poils couvrant parfois l’intégralité de l’espace entre les dalles et note la présence d’excréments mêlés aux poils.

La facture en date du 27 septembre 2022 explique d’une part qu’il n’est pas possible que l’eau remonte par-dessus des dalles puisque cette hypothèse nécessiterait une quantité d’eau supérieure à 3m3 mais que si le dessus des dalles est plus propre, les déjections canines et les poils restent sous les dalles et empêchent la bonne évacuation des eaux, comme la séparation de terrasse avec la voisine. L’entreprise indique qu’ajouté à cela la pente nulle de la terrasse et le positionnement des déversoirs d’eau pluviale, cela entraîne forcément une stagnation d’eau.

Les locataires se sont plaints d’une nouvelle infiltration en octobre 2022 provenant de la terrasse de l’appartement du dessus, sur la façade opposée.

Si le bailleur impute l’origine de ce dégât à la présence de pots de fleurs que la locataire de ce logement a entreposés sur sa terrasse, qui aurait contrevenu à l’évacuation de l’eau de pluie, force est de constater que la seule facture en date du 28 mars 2023 fait état de reprise d’étanchéité et de seuil, ce qui correspond à des travaux d’étanchéité, sans pour autant incriminer la présence des pots de fleur dont la remise en place est d’ailleurs envisagée par l’entreprise.

Un nouveau dégât des eaux est intervenu et un constat amiable a été signé le 14 mars 2025 entre Madame [S] [V] et le bailleur indiquant que la cause provenait des infiltrations depuis la terrasse de cette dernière.

Il résulte de ce qui précède que les désordres subis par les locataires ont pour origine commune, l’absence de déclivité de la terrasse et un mauvais usage par les locataires.

Ainsi, la garantie du bailleur peut être écartée ou partiellement écartée, en cas de faute du locataire laquelle, soit exonère le bailleur, soit emporte partage de responsabilité entre les deux parties.

Il en va ainsi lorsqu’il est établi que les locataires, qui laissent leurs chiens se soulager sur la terrasse, utilisent abusivement la terrasse et que le bailleur a donné à bail un logement comportant une terrasse présentant une déclivité nulle.

Il sera cependant relevé que les locataires résident dans ce bien depuis 2011, date du bail et ne se sont plaints de désordres liés aux infiltrations qu’à compter de 2020, soit près de 09 ans après leur entrée dans les lieux, de sorte qu’il y a lieu de considérer que sans l’utilisation fautive de la terrasse, l’évacuation de l’eau de pluie se faisait normalement.

Au regard des éléments produits, il sera relevé que la preuve de l’indécence du logement n’est pas rapportée. Pour autant, sur la réalité du préjudice de jouissance, les locataires produisent des photographies non géolocalisées et non datées, qui ne sont toutefois pas contestées par le bailleur qui précise d’ailleurs avoir mandaté plusieurs entreprises pour nettoyer et traiter les moisissures présentes dans le logement, reconnaissant ainsi l’existence des moisissures et partant, d’un trouble de jouissance.

Toutefois, le certificat médical du 28 juin 2023 ne permet pas de retenir un retentissement sur la santé de Madame [S] [V] en ce qu’il se contente de reprendre les déclarations de cette dernière.

Considérant que les clichés photographiques non contestés illustrent la présence de moisissure dans le bien loué dont les locataires ne font état, pour la première fois, que dans un courrier du 03 mai 2023, il y a lieu de considérer que les locataires rapportent la preuve de l’existence d’un préjudice.

Pour autant, il n’est pas contesté que le bailleur a mandaté plusieurs entreprises dès février 2023 pour nettoyer les moisissures. Il ressort du courriel de l’entreprise Résilians en date du 21 février 2023 qu’elle n’a pu intervenir en raison du refus de Madame [S] [V]. Il en va de même pour l’intervention avortée de Monsieur [R], artisan, comme justifié par l’échange de courriels en date de septembre 2023. La locataire y mentionne la nécessité d’un accord écrit du bailleur quant à la prise en charge du coût du nettoyage. Or, il est évident que mandatée par le bailleur, l’entreprise lui adresserait la facture, de sorte que ce motif de refus ne peut être retenu comme légitime. En outre, Madame [S] [V] argue de ce qu’elle refuse l’intervention du professionnel en raison de la toxicité des produits utilisés pour le nettoyage et fait état de deux appels au SAMU et d’un certificat médical. Or, d’une part, elle ne produit aucun justificatif ni de l’intervention des secours, ni d’une éventuelle hospitalisation et d’autre part, le certificat médical en date du 31 juillet 2023 ne fait que reprendre ses déclarations de sorte qu’elle ne rapporte aucune preuve des effets délétères sur sa santé des produits utilisés par le professionnel.

Ainsi, il sera relevé que la persistance des moisissures dans une partie de son logement a pour origine son refus injustifié de l’intervention des professionnels mandatés par le bailleur.

Il en résulte que les locataires ont subi un préjudice suite aux infiltrations d’eau depuis 2023, dont ils sont en partie responsables en raison de l’utilisation abusive de la terrasse et dont la persistance s’explique par leur refus de permettre le nettoyage des moisissures. Dans ces conditions, il y a lieu de dire que leur préjudice sera réparé par l’octroi de la somme de 1.500 euros chacun, soit la somme de 3.000 euros.

S’agissant de l’impossibilité d’utiliser leur terrasse durant les travaux intervenus en 2020, il y a lieu de condamner le bailleur, pour les mêmes raisons, à leur verser la somme de 250 euros chacun, soit la somme de 500 euros.

Le bailleur sera donc condamné à verser à chacun des deux locataires la somme de 1.750 euros soit la somme totale de 3.500 euros et la compensation entre les sommes dues par les parties sera ordonnée.

Sur la demande de nettoyage des moisissures sous astreinte, par l’utilisation de produits non toxiques, il y a lieu de relever que les entreprises mandatées sont des professionnels à qui il appartient d’utiliser des produits autorisés par la réglementation. En outre, alors que la locataire ne produit qu’un courrier évoquant les moisissures en date du 03 mai 2023, le bailleur avait déjà mandaté une entreprise, suite à la reprise de la terrasse en mars 2023, marquant ainsi sa volonté de faire procéder au nettoyage nécessaire. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de le condamner sous astreinte à réaliser des travaux qu’il avait déjà engagés, ni à le condamner à faire réaliser ces travaux par l’utilisation de produits non toxiques, les modalités d’intervention relevant de la compétence et de la responsabilité des professionnels mandatés.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] succombant au principal, seront solidairement condamnés au paiement des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE solidairement Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 11.209,63 euros (ONZE MILLE DEUX CENT NEUF EUROS ET SOIXANTE TROIS CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités impayés arrêtée au 30 avril 2025, concernant le logement ;

— ACCORDE à Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] un délai pour régler sa dette en 36 mensualités de 310 euros outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 02 avril 2024 concernant le logement ;

— SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 5] à [Localité 9] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— les locataires seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— le bailleur sera débouté de sa demande au titre des frais de garde-meuble, demande éventuelle ;

— CONSTATE que la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a abandonné ses demandes concernant le parking ;

— CONDAMNE la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à payer la somme de 1.750 euros (MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS) à Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O], chacun, soit la somme totale de 3.500 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ;

— ORDONNE la compensation entre les sommes dues par les parties ;

— DEBOUTE Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] de leurs demandes relative à la condamnation sous astreinte de la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à faire réaliser les travaux de nettoyage avec l’utilisation d’un produit non toxique ;

— DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [S] [V] et Monsieur [Z] [O] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL